TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Février 2026

N° RG 25/09697 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L5ZI

Jugement du 27 Février 2026

N°: 26/221

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[X] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Février 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2022, l’établissement public ARCHIPEL HABITAT a donné à bail d’habitation à Mme [X] [R] un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 368,03 euros, outre des charges de 95,08 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, le bailleur social a fait délivrer une sommation interpellative à Madame [R] en raison des nuisances sonores dont se plaint le voisinage, la locataire indiquant qu’elle s’engageait à respecter la tranquillité des habitants.

Considérant que les nuisances persistent et que la locataire a sous-loué son logement, ce que le contrat de bail interdit, l’établissement ARCHIPEL HABITAT, par acte de commissaire de justice délivré le 21 novembre 2025, a fait assigner Mme [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de Mme [X] [R] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamner Mme [X] [R] à payer les sommes suivantes : 1 500 euros au titre du non-respect de ses obligations contractuelles ; 2 150 euros au titre du remboursement des sous-loyers perçus ; les loyers dus entre le 18 novembre 2025 jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail ; une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; aux dépens ; 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été retenue à l’audience du 12 décembre 2025, lors de laquelle l’établissement ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, en se fondant sur l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [X] [R] a manqué à ses obligations contractuelles en causant des nuisances pour le voisinage, et en sous-louant, à titre onéreux et à plusieurs reprises, le logement donné à bail.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [X] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la demande de résiliation du bail pour troubles du voisinageL’article 1728 du code civil dispose que “le preneur est tenu de deux obligations principales :

1. D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2. De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du code civil précise que : “si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.”

Il résulte des termes du bail, au titre de l’article 9 paragraphe B « la résiliation du contrat pour troubles de voisinage » :

« En cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le présent bail sera résilié de plein droit. Dans ces hypothèses visées ci-dessus, à défaut de départ volontaire du locataire, le bailleur pourra solliciter l’expulsion du locataire et de tout occupant et bien de son chef auprès du juge compétent. Dans les autres cas, et, notamment en cas de manquement grave du locataire à ses obligations et/ou du non-respect d’une des clauses du contrat, du règlement intérieur et/ou du règlement de salubrité, le bailleur se réserve le droit de solliciter en justice la résiliation du présent contrat. »

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats le premier courrier du 10 janvier 2024 qu’il a adressé à Madame [R] au sujet de nuisances sonores et lui rappelant que de telles nuisances avaient été constatées gênant le voisinage. Un rappel des obligations était fait à la locataire de veiller à ne pas gêner le voisinage et plus particulièrement entre 20h et 7h. Deux rencontres étaient proposées par le bailleur social le 7 puis le 28 février 2024.

Faisant état que le voisinage continue de se plaindre du bruit et qu’un rappel par le médiateur a déjà eu lieu, le bailleur social a mis en demeure à deux reprises Madame [X] [R] de faire cesser les troubles par lettres recommandées avec avis de réception du 29 février 2024 (pli non réclamé) puis du 10 mars 2025 (signé par la locataire le 28 mars 2025).

Aux termes de deux sommations interpellatives au sujet des troubles de voisinage en date du 3 juin 2025, la voisine de palier et le voisin habitant au-dessus ont indiqué que du bruit provenait du logement de Madame [R] : « voix fortes, ça tape au sol dans la nuit, les enfants présents dans le logement sont bruyants, coups dans les portes, disputes » Ils ajoutent que cela a un impact sur leur sommeil.

Malgré l’engagement de Madame [X] [R] à respecter la tranquillité des habitants, devant Maître [G], commissaire de justice, dans le cadre d’une sommation interpellative en date du 6 juin 2025 rappelant les nuisances sonores répétées qui lui sont reprochées, le bailleur social indique que les nuisances sonores persistent.

Toutefois, l’établissement ARCHIPEL HABITAT ne justifie pas que les nuisances se sont poursuivies depuis la sommation interpellative du 6 juin 2025 aux termes de laquelle Madame [X] [R] s’est engagée à faire cesser les troubles.

Sur la demande de résiliation du bail en raison de la sous-locationAux termes de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En vertu de l’article L. 442-3-6 du code de la construction et de l’habitation relatif aux habitations à loyer modéré, il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionner à l’article L. 442-8-1 du présent code.

Enfin, l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit dans son article 1B que « Le locataire ne pourra céder en aucun cas son droit au bail et il lui est interdit de consentir une sous-location, sauf dans les conditions prévues au II de l’article L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation ». L’article 8A du même contrat rappelle que « la sous-location totale ou partielle du logement, même à titre gratuit, en meublé ou non, est interdite ».

L’établissement ARCHIPEL HABITAT produit un courrier daté du 3 novembre 2025, émanant de M. [Q] [V], aux termes duquel il atteste avoir été, avec sa conjointe, sa belle-sœur et quatre enfants, sous-locataires de Mme [X] [R] à compter du mois de septembre 2025 dans le logement situé [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’une somme 800 euros à titre de dépôt de garantie et de 450 euros par mois à titre de loyer. Celui-ci explique encore que, au mois de novembre 2025, Mme [X] [R] leur a demandé de quitter le logement afin de le sous-louer à d’autres personnes.

Après avoir eu connaissance de cette information, l’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir déposé plainte à l’encontre de Mme [X] pour des faits de sous-location illicite.

Si ce document ne répond pas aux conditions fixées par l’article 202 du code de procédure civile, il constitue cependant un élément de preuve circonstancié, et se trouve corroboré par les affirmations de deux voisins de Mme [X] [R] entendus par Maître [G], commissaire de justice, dans le cadre de deux sommations interpellatives au sujet des troubles de voisinage en date du 3 juin 2025. Aux termes de ces sommations interpellatives, la voisine de palier indique au sujet de Madame [R] « elle hébergeait une femme avec six enfants pendant environ 3 mois, lesquels étaient bruyants. », et le voisin du dessus indique « la femme qu’elle a logé m’a menacé et suivi jusqu’à chez moi ».

Ainsi, la sous-location illicite du logement est établie.

Dans ces conditions, l’établissement ARCHIPEL HABITAT est bien fondé à solliciter la résiliation du bail qui le lie à Madame [X] [R] sur le fondement des articles précités, le non-respect de ses obligations de locataire, en l’espèce en sous-louant son logement à des tiers, étant pleinement démontré.

L’expulsion de Madame [X] [R] des lieux loués sera par conséquent prononcée.

Il convient de condamner Madame [X] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les mêmes termes que la révision du loyer prévue au contrat de bail, et ce à compter de la résiliation du bail, soit à compter de la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail, et jusqu’à entière libération des lieux et la remise des clefs au bailleur social.

Sur les demandes au titre des loyers perçus par la locataire au titre de la sous-location et au titre du non-respect de ses obligations contractuelles¤ L’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite la condamnation de Madame [R] à lui payer la somme de 2150 euros au titre du remboursement des sous-loyers perçus.

Le bailleur social justifie que Madame [R] a sous-loué son logement à une femme avec 6 enfants pendant 3 mois, puis à Monsieur [V] à partir du mois de septembre 2025 et jusqu’au 3 novembre 2025. Il est établi que Monsieur [V] a versé une somme mensuelle de 450 euros ainsi que 800 euros à titre de caution, somme qui ne lui aurait pas été rendue.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT ne justifiant que de la perception d’une somme mensuelle de 450 euros pendant les deux mois de septembre et octobre 2025 (déclarations précises et circonstanciées de Monsieur [V]), il convient de condamner Madame [X] [R] à payer à son bailleur la somme de 900 euros indûment perçue.

¤ L’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite la condamnation de Madame [R] à lui payer la somme de 1500 euros au titre du non-respect de ses obligations contractuelles.

La sous-location étant spécifiquement interdite aux termes des articles 1 (A) et 8 (A) du bail, il en découle par le bailleur social un préjudice en ce que les locaux donnés à bail ne sont pas occupés conformément au contrat de bail.

Par suite il convient de condamner Madame [X] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect des obligations contractuelles.

Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’établissement ARCHIPEL HABITAT la totalité des frais exposés par lui et non couverts par les dépens, le bailleur social ayant cherché le dialogue avec sa locataire pendant de nombreux mois. Madame [X] [R] sera par conséquent condamnée à payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge de Madame [X] [R] compte tenu de la solution du litige.

Par Ces Motifs :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 14 septembre 2022 entre l’établissement public ARCHIPEL HABITAT d’une part, et Madame [X] [R], d’autre part, concernant un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 5], pour non-respect de ses obligations contractuelles par la locataire ;

ORDONNE à Madame [X] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé, si besoin, à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi, si besoin, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les mêmes termes que la révision du loyer prévue au contrat de bail, et ce à compter de la résiliation du bail, soit à compter de la signification du présent jugement, et jusqu’à entière libération des lieux et la remise des clés au bailleur social ou à son représentant ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 900 euros (neuf cents euros) indûment perçue au titre de la sous-location réalisée ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 250 euros (deux cents cinquante euros) à titre de dommages et intérêts pour non-respect des obligations contractuelles ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

La greffière Le juge des contentieux de la protection