TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 28 Novembre 2024

Dossier N° RG 21/01270 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JANP

Minute n° : 2024/305

AFFAIRE :

[V] [U], S.A.S. ETUDE LODEL C/ [J] [P] épouse [K]

JUGEMENT DU 28 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Nadia KEBAILI de la SELAS NADEM

M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR

M^e Sébastien GUENOT de la SCP CFTG SEBASTIEN GUENOT

Délivrées le 28 Novembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

Madame [V] [U]

[Adresse 3]

représentée par Maître Sébastien GUENOT de la SCP CFTG SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. ETUDE LODEL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [P] épouse [K]

[Adresse 7]

représentée par M^e Nadia KEBAILI de la SELAS NADEM, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Le 28 juillet 2020, Mme [J] [P] épouse [K] a confié à M. [C] [O], agent immobilier, président de la SAS Etude Lodel, un mandat exclusif de vente à terme libre.

Le mandat prévoyait la vente à terme libre d’un bien immobilier composé des lots n° 78 (une aire de stationnement), n° 130 (une cave) et n° 159 (un studio situé au 5ème étage) situé sur la commune de [Localité 8] au [Adresse 1] dans un ensemble immobilier [Adresse 5].

Le prix de vente d’un montant de 130 080 € devait être réglé de manière suivante : 30 000 € payables à la signature de l’acte authentique, 100 080 € payables par mensualités indexés de 695 € pendant 12 ans au vendeur ou à ses héritiers mensuellement, par douzième et d’avance et pour la première fois le jour de la réalisation de la vente. Les honoraires de l’étude Lodel s’élevaient à la somme de 12 000 € payables par l’acquéreur.

Des visites ont eu lieu et par courriel du 20 août 2020, Mme [P] épouse [K] a indiqué à M. [Z] [D] de l’étude Lodel qu’elle retenait la proposition de la famille [S].

Un compromis de vente en date du 11 septembre 2020 a été signé par Mme [K] à [Localité 4] et par Mme [V] [U] à [Localité 6] le 14 septembre 2020 au vu du courriel en ce sens de M. [D] du 9 septembre 2020.

Par courriel puis courriers des 22, 23 et 24 septembre 2020, Mme [K] a sollicité des justificatifs de solvabilité de Mme [U].

Le 15 octobre 2020, M^e Latapie, conseil de Mme [K] a indiqué à l’étude Lodel que sa cliente remettait en cause la qualité d’acquéreur de Mme [U] puis a indiqué le 17 novembre 2020 que Mme [K] ne donnait pas suite à la vente alors que la signature de l’acte authentique était prévue devant le notaire le 30 novembre 2020.

Le 25 novembre 2020, le conseil de Mme [P] épouse [K] indiquait au notaire que sa cliente ne souhaitait plus vendre son bien.

Par acte d’huissier du 16 février 2021, la SAS Etude Lodel a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan Mme [J] [P], au visa de l’article 1231-5 du code civil afin de voir :

Dire et juger fautif le comportement de Mme [J] [P] dans l’exécution du mandat de vente consenti ;

Dire et juger que le refus de ratification de l’acte authentique par Mme [J] [P] est une faute contractuelle de celle-ci entrainant indemnisation de l’étude Lodel au titre de la clause pénale ;

Condamner Mme [J] [P] à régler à l’étude Lodel la somme de 12 000 € à titre de clause pénale comme telle contractuellement convenue, somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du 14 décembre 2020 ;

Condamner Mme [J] [P] à régler à l’étude Lodel la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de sa résistance abusive ;

Condamner Mme [J] [P] à régler à l’étude Lodel la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [J] [P] aux entiers dépens distraits au profit de M^e Alexis Mancilla, qui déclare en avoir fait l’avance sans en avoir provision.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 21/1270.

Le 16 août 2021, Mme [V] [A] [U] a fait assigner devant la même juridiction Mme [J] [P], au visa de l’article 1589 du code civil afin de voir juger que Mme [P] s’est soustraite à ses engagements et obtenir la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 12 000 € stipulée au compromis de vente à titre de clause pénale ainsi que la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Elle sollicitait également la condamnation de Mme [P] à lui verser la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens recouvrés par M^e Guenot sous son affirmation de droit.

Le dossier a été enrôlé sous le numéro 21/5486.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 12 avril 2022, Mme [J] [P] épouse [K] a saisi le juge de la mise en état afin de voir ordonner la jonction des deux procédures et par ordonnance du 26 septembre 2022, la jonction a été ordonnée sous le numéro le plus ancien.

Toutes les parties ont conclu et l’affaire a été clôturée le 18 mars 2024 avec effet différé au 15 juillet 2024. L’audience de plaidoiries a été fixée au 12 septembre 2024 et à cette date le dossier a été mis en délibéré au 28 novembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2023, la SAS Etude Lodel demande au tribunal de :

Juger fautif le comportement de Mme [J] [P] dans l’exécution du mandat de vente consenti ;

Juger que le refus de ratification de l’acte authentique par Mme [J] [P] est une faute contractuelle de celle-ci entrainant indemnisation de l’étude Lodel au titre de la clause pénale ;

Condamner Mme [J] [P] à régler à l’étude Lodel la somme de 12 000 € à titre de clause pénale comme telle contractuellement convenue, somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du 14 décembre 2020 ;

Condamner Mme [J] [P] à régler à l’étude Lodel la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de sa résistance abusive ;

Condamner Mme [J] [P] à régler à l’étude Lodel la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [J] [P] aux entiers dépens distraits au profit de M^e Alberto Ponti Simonis di Vallario qui déclare en avoir fait l’avance sans en avoir provision.

Mme [V] [U], par conclusions notifiées par RPVA le 8 décembre 2023, demande au tribunal de :

Juger que Mme [P] s’est soustraite fautivement à ses engagements

Condamner en conséquence Mme [P] au paiement de la somme de 12 000 € stipulée au compromis de vente à titre de clause pénale,

Vu le préjudice subi par Mme [U],

Condamner Mme [P] au paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériel et moral

La condamner au paiement d’une somme de 3500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La condamner aux entiers dépens que Maître Sébastien Guenot pourra recouvrer sous son affirmation de droit

Juger que l’exécution provisoire est parfaitement compatible avec la présente affaire.

Mme [J] [P] épouse [K], par conclusions notifiées par RPVA le 14 mars 2024, au visa des articles 1130 et suivants, 1589 et 1992 du code civil, demande au tribunal de :

Prononcer la nullité du compromis de vente qu’elle a signé avec Mme [U]

Et à titre principal de :

Condamner l’étude Lodel à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Débouter l’étude Lodel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Débouter Madame [V], [A] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Ou à titre subsidiaire de :

Condamner l’étude Lodel à relever et garantir les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Mme [U].

Ou à titre infiniment subsidiaire de :

Ramener à de plus justes proportions le montant de la clause pénale contenue dans le compromis de vente conclu avec Mme [U].

Ramener à de plus justes proportions le montant de la clause pénale contenue dans le mandat exclusif conclu avec l’étude Lodel.

Et en tout état de cause de :

Condamner l’étude Lodel et Mme [U] à, chacune, lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1.Sur la demande de nullité du compromis de vente :

1.1 Moyens des parties :

Mme [K] sollicite la nullité du compromis de vente pour vice du consentement en évoquant l’erreur et le dol.

Elle considère qu’elle n’a pas donné son consentement éclairé alors qu’il existait un intuitu personae dans la vente à terme. Elle indique n’avoir rencontré Mme [U] qu’après la signature du compromis et c’est alors rendu compte qu’il ne s’agissait pas de la jeune femme qu’elle avait rencontré lors des visites et avec laquelle elle avait discuté. Elle précise qu’elle n’a pu se rendre compte de son erreur puisque le compromis n’a été signé en présence de l’acquéreur. Elle ajoute qu’elle n’a jamais obtenu les éléments de solvabilité de Mme [U] alors qu’elle avait eu recours à un professionnel de l’immobilier pour mettre en vente son bien et obtenir un complément de retraite sans avoir à engager de procédure de recouvrement en cas de non-paiement des mensualités.

Elle souligne que M. [D] de l’étude Lodel savait que la personne qui a visité le bien n’était pas celle qui allait l’acheter puisqu’il a rédigé le compromis au nom de Mme [U] et a donc obtenu son accord sur un mensonge puisque celle-ci ne faisait plus partie de la famille [S]. Elle expose que M. [D] ne l’a jamais informé du changement d’acquéreur et a organisé une signature du compromis dans des villes distinctes.

Elle conteste formellement les accusations de racisme formées contre elle et rappelle qu’elle est elle-même de confession musulmane et d’origine algérienne. Elle indique qu’elle œuvre pour son pays natal et participe à des actions en faveur des femmes.

La SAS Etude Lodel considère que Mme [P] ne peut prendre en considération le port du voile ou une appartenance religieuse pour refuser la vente et conclure à une insolvabilité. Elle fait valoir que Mme [K] évoque une erreur sur la personne de son acquéreur pour la première fois par conclusions du 4 janvier 2023.

Elle expose que l’acquéreur pressenti a toujours été Mme [V] [U] divorcée [S] et que la venderesse ne s’est préoccupée que de la solvabilité de celle-ci. Elle ajoute que le contrat de vente à terme n’est pas un contrat conclu intuitu personae à la différence du contrat de viager.

Mme [V] [U] indique qu’elle était présente lors de la visite des lieux avant le compromis, qu’elle a été mariée à M. [S] et qu’elle avait justifié auprès de l’agence Lodel de sa solvabilité. Elle considère que le refus de Mme [P] est fondé sur une discrimination religieuse et que l’ancien conseil de celle-ci a d’ailleurs indiqué que Mme [U] était aux antipodes du mode de vie de la défenderesse.

1.2 Réponse du tribunal :

Selon l’article 1130 du code civil : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1132 du même code indique que « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant » et aux termes de l’article 1134 : « L’erreur sur les qualités essentielles du cocontractant n’est une cause de nullité que dans les contrats conclus en considération de la personne ».

En l’espèce, lors de la signature du compromis de vente à terme libre le 11 septembre 2020, Mme [J] [P] épouse [K] était dans un état de vulnérabilité et d’anxiété certain en raison de l’état de santé de son mari atteint d’un cancer du Cavum qui s’était aggravé et qui nécessitait après une intervention chirurgicale intervenue en juillet 2020, des séances de protonthérapie réalisées à [Localité 6] sur la période du 31 août au 13 octobre 2020. Mme [K] qui n’a pas d’enfant a souhaité vendre son appartement situé à [Localité 8] dans le cadre d’une vente à terme libre afin obtenir un complément de revenus, celle-ci justifiant d’une retraite mensuelle à hauteur de 848,72 €.

Eu égard à ce contexte, Mme [K] attachait une importance toute particulière à la solvabilité de l’acquéreur et à la confiance accordée à celui-ci s’agissant d’une vente à crédit puisque la vente se réalisait moyennant le versement d’une somme de 30 040 € payable comptant lors de la signature de l’acte authentique puis le paiement de 168 mensualités de 595 €.

La relation entre les parties devait donc se poursuivre bien après la conclusion de la vente avec le versement de mensualités pendant quatorze ans, ce qui permet de considérer qu’il existait un intuitu personae dans la conclusion de l’acte.

Comme le souligne Mme [K] dans la plainte déposée au commissariat de [Localité 4] [Localité 8] le 17 novembre 2020, classée sans suite, elle ne souhaitait pas se retrouver dans une situation financière précaire pour ses vieux jours et les conditions de sa vie matérielle future dépendait du choix de l’acquéreur de son bien immobilier.

Or, la SAS Etude Lodel ne justifie pas d’une part, avoir informé Mme [K] du changement d’acquéreur par rapport à la personne qu’elle avait vu lors de la visite de l’appartement, membre de la famille [S] et d’autre part, lui avoir communiqué les éléments relatifs à la solvabilité de Mme [V] [U] malgré les demandes formulées par la venderesse en ce sens à plusieurs reprises, en septembre 2020.

Par courriel du 19 août 2020, M. [D] de l’étude Lodel rappelle que le bien immobilier de Mme [K] a été visité par Mme [X], M. [G] et la famille [S]. Mme [P] épouse [K], sur les conseils de l’étude qui a indiqué trouver la proposition de cette famille [S] très intéressante, a retenu celle-ci le 20 août 2020.

Il n’est d’ailleurs pas contesté que la venderesse était présente lors de la visite de son bien par la famille [S] et Mme [U] comme la SAS Etude Lodel reconnaissent dans leurs dernières conclusions qu’à cette occasion, une autre personne, qui serait la sœur de Mme [V] [U] était également présente puisque celle-ci devait louer et occuper le bien acquis.

Il n’a jamais été fait mention auprès de Mme [K] jusqu’au compromis de l’acquisition par une personne se nommant [U], dont elle ignorait tout. Il apparait à la lecture du compromis de vente que Mme [U] est divorcée et qu’elle ne faisait donc plus partie de la famille [S].

Une confusion a été crée quant à l’acquéreur du bien alors que la personne choisie était déterminante du consentement de Mme [K].

De surcroît, Mme [K] n’a pas pu se rendre compte de son erreur au moment du compromis puisque l’acquéreur n’était pas à ses côtes lors de signature de ce document. En effet, le compromis de vente n’a pas été signé à la date du 11 septembre 2020 par les deux parties comme cela figure de manière erronée sur cette pièce mais dans un premier temps par Mme [J] [P] épouse [K] au bureau de l’étude Lodel à [Localité 4] et uniquement le 14 septembre 2020 par Mme [V] [U] à l’agence de [Localité 6], comme indiqué par M. [D] dans son courriel du 9 septembre 2020.

Se rendant compte par la suite que Mme [U] n’était pas la personne avec laquelle elle avait discuté lors de la visite et à laquelle elle pensait vendre son bien, Mme [K] n’a pas souhaité poursuivre la vente.

La vente à terme libre comporte des risques non négligeables pour le vendeur puisque le paiement du prix ne s’effectue pas en une seule fois mais sur plusieurs années, soit 14 ans en l’espèce et Mme [K] a été trompée sur la personne de son contractant et sur les qualités essentielles de celle-ci dont la solvabilité ne lui pas été démontrée, étant précisé qu’il n’est pas justifié que les pièces produites par la SAS Etude Lodel sur ce point aient été communiquées à Mme [P] avant la présente procédure. Dans son courrier du 18 novembre 2020 adressé au conseil de la venderesse, l’étude Lodel fait état d’un bien destiné à la location, ce qui n’a pas été évoqué précédemment et elle ajoute que Mme [K] est protégée en cas de défaut de paiement par les pénalités de retard, la clause résolutoire, le privilège du vendeur…. Or, en s’adressant à un professionnel de l’immobilier et en choisissant parmi plusieurs propositions, Mme [P] ne souhaitait prendre le risque de devoir engager des procédures judiciaires pour recouvrer ses mensualités.

Il ne peut valablement être reproché à Mme [P] épouse [K] qui est elle-même d’origine algérienne et qui a choisi au départ une famille [S] d’origine maghrébine de faire preuve de racisme ou de discrimination religieuse ou raciale. Elle a été trompée sur les qualités de l’acquéreur de son appartement dont elle a découvert le changement après la signature du compromis de vente et a également su qu’elle ne contractait pas à une personne fonctionnaire territoriale comme cela lui avait été indiqué à tort.

Aussi, la vente à terme libre constituant un contrat conclu en considération de la personne, l’erreur sur les qualités essentielles du cocontractant sont une cause de nullité de la promesse de vente en date du 11 septembre 2020.

Sera alors prononcé la nullité du compromis de vente signé entre Mme [V] [U] et Mme [J] [P] épouse [K].

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’appliquer les clauses pénales comprises dans ce document annulé, ni dans le mandat de vente confié à la SAS Etude Lodel, le refus de vendre de Mme [K] n’ayant aucun caractère fautif.

La SAS Etude Lodel ainsi que Mme [V] [U] seront alors déboutées de toutes leurs demandes dirigées contre Mme [K].

2. Sur les demandes de dommages et intérêts sollicités par Mme [U] et Mme [K] :

2. 1 Moyens des parties :

Mme [U] sollicite la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral.

Elle considère que le refus de vente de Mme [P] est fondé sur un motif discriminatoire, qu’elle portait effectivement le voile lors de la visite effectuée postérieurement à la signature du compromis pour des raisons de santé et que les motifs évoqués par Mme [P] pour s’opposer à la vente sont vexatoires. Elle ajoute que sur pression de Mme [K], l’agence immobilière qui gérait l’appartement occupé par sa sœur a établi une attestation comportant des dates erronées et qu’elle a dû supporter les frais de relogement de sa sœur qui avait donné congé de son appartement pour occuper le bien qu’elle devait acheter.

Mme [K] considère que l’étude Lodel a manqué à ses obligations de conseil, d’information et de mise en garde et a commis une faute dans l’exécution de son contrat de mandat en lui faisant signer un compromis de vente non désiré. Elle ajoute qu’elle se retrouve pour la première fois assignée en justice à l’âge de 64 ans et que le procès l’affecte particulièrement. Elle conteste toute discrimination raciale et toute pression exercée à l’encontre de l’agence immobilière qui s’occupait du bien donné en location à la sœur de Mme [V] [U].

2.2 Réponse du tribunal :

Comme indiqué précédemment aucun motif de discrimination raciale n’a été retenu, l’attestation de l’agence immobilière Era ne concerne pas directement Mme [V] [U] et l’attestation médicale du 14 septembre 2023 ne permet pas d’établir un lien certain et direct entre les pathologies développées par Mme [V] [U] et le présent litige. De plus, Mme [U] n’apporte pas la preuve des frais de relogement engagés pour sa sœur, dont elle fait état. Elle sera alors déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Il en sera de même pour Mme [J] [P] épouse [K] qui ne justifie pas des préjudices qu’elle invoque.

3. Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [U] et a SAS Etude Lodel, parties perdantes seront condamnées aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [P] épouse [K] les frais irrépétibles exposés, aussi la SAS Etude Lodel sera condamnée à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne justifie pas de faire application de ce même article à l’encontre Mme [V] [U] et Mme [K] sera déboutée de la demande formée contre celle-ci au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la nullité du compromis de vente à terme libre, en date du 11 septembre 2020, signé entre Mme [J] [P] épouse [K] et Mme [V] [U] ;

DEBOUTE la SAS Etude Lodel de toutes ses demandes dirigées contre Mme [J] [P] épouse [K] ;

DEBOUTE Mme [V] [U] de toutes ses demandes dirigées contre Mme [J] [P] épouse [K] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Mme [J] [P] épouse [K] ;

CONDAMNE la SAS Etude Lodel à payer à Mme [J] [P] épouse [K] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [J] [P] épouse [K] de condamnation de Mme [V] [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Etude Lodel et Mme [V] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

La greffière, La présidente,