REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 OCTOBRE 2025

__________________________

N° RG 25/04236 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXK7

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2025.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I.C. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e DELMONTE-SENES Rémy, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [C] [T]

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e DELMONTE-SENES

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 19 avril 2021 à effet du même jour, la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT a consenti à Madame [C] [T] un bail à usage d’habitation portant sur logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 449,55 euros.

Par notification électronique du 5 septembre 2024, la SCIC [Adresse 3] a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales du Var la situation d’impayés de loyers de Madame [C] [T].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, la SCIC [Adresse 3] a fait signifier à Madame [C] [T] un commandement de payer pour un montant de 1.640,15 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Madame [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

— Dire et juger que la clause résolutoire insérée à l’acte sous seing privé relatif au défaut d’assurance et aux loyers impayés a pris effet de plein droit le 09 décembre 2024,

— Constater la résiliation du bail du 20 mai 2020 aux torts exclusifs de Madame [C] [T],

— Ordonner l’expulsion de Madame [C] [T] des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [C] [T] à lui payer :

— la somme de 2.953,68 euros à titre provisionnel,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, soit 607,45 euros, et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués,

— La condamner aux dépens qui comprendront le coût des présentes et du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 26 mai 2025.

À l’audience du 3 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCIC [Adresse 3], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.384,70 euros selon décompte en date du 3 septembre 2025. Elle indique avoir effectué plusieurs démarches et propositions de règlement amiable auprès de la défenderesse qui n’a jamais donné suite. Elle précise ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement.

Madame [C] [T], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

Une note en délibéré a été autorisée pour permettre à la demanderesse de produire, sous huitaine, le décompte de sa créance actualisée.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Madame [C] [T], assignée à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés des loyers de Madame [C] [T] à la Caisse d’Allocations Familiales du Var le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCIC [Adresse 3] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe 4.5.1) qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer en principal et charges à son échéance, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 octobre 2024.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer ; en effet, les sommes versées dans ce délai s’élèvent à la somme totale de 1.632 euros, ne permettant pas de couvrir intégralement les causes du commandement. Il est à cet égard rappelé qu’en matière d’acquisition de la clause résolutoire, le juge n’a pas le pouvoir de rechercher si la sanction demandée est proportionnée à la gravité du manquement.

Aussi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 9 décembre 2024 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 10 décembre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 décembre 2024, Madame [C] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, à un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 607,45 euros par mois, conformément à la demande, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 avril 2021, du commandement de payer délivré le 9 octobre 2024 et du décompte de la créance en date du 3 septembre 2025 arrêté au 31 août 2025 à la somme de 5.384,70 euros (échéance d’août 2025 incluse), que la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais d’huissiers déjà compris dans les dépens, soit la somme de 143,12 euros.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [C] [T] à payer à titre provisionnel à la SCIC [Adresse 3] la somme de 5.241,58 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 31 août 2025.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [T] aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 avril 2021 entre la SCIC [Adresse 3] d’une part, et Madame [C] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 9 décembre 2024 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 10 décembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [C] [T] à compter du 10 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 607,45 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS Madame [C] [T] à payer à la SCIC D’HLM GRAND DELTA HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.241,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2025 (échéance d’août 2025 incluse),

CONDAMNONS Madame [C] [T] à payer à la SCIC [Adresse 3] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Madame [C] [T] aux dépens de l’instance, comprenant le coût des présentes et du commandement de payer signifié le 9 octobre 2024,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE