T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/05780 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYPB

MINUTE n° : 2025/769

DATE : 10 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDEUR

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Frédéric BERGANT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [N], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 8]

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 8]

Madame [I] [X], demeurant [Adresse 13] (ROYAUME-UNI)

Madame [G] [X], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 8]

Madame [R] [X], demeurant [Adresse 8]

tous représentées par M^e Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS avocat plaidant

Monsieur [F] [A], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 08 Octobre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Frédéric BERGANT

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI

M^e Aline MEURISSE

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Frédéric BERGANT

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI

M^e Aline MEURISSE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées les 8, 10, 16 et 25 juillet 2025 à l’encontre de :

Madame [V] [N] ;Monsieur [E] [X] ;Madame [T] [X] ;Madame [I] [X] ;Madame [G] [X] ;Monsieur [M] [X] ;Madame [R] [X] ;Monsieur [F] [A] ;par lesquelles Monsieur [K] [D] a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins principales de voir désigner un expert ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2025, complétant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 8 octobre 2025, par lesquelles Monsieur [K] [D] sollicite de :

JUGER recevable et bien fondée son action initiée à l’encontre de Madame [V] [N] (veuve [X]), Monsieur [E] [X], Madame [T] [X], Madame [I] [J] [X], Madame [G] [X], Monsieur [M] [X], Madame [R] [X] et Monsieur [F] [A],

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission de :

se rendre sur les lieux sis [Adresse 6], à [Localité 11] pour procéder à toute constatation et convoquer les partiesprendre connaissance de tous documents utiles, entendre tout sachantconstater les vices, malfaçons, dommages et désordres, tels qu’ils résultent du procès-verbal de commissaire de justice du 10 février 2025 et du rapport CO.GE.BAX du 30 janvier 2025donner son avis sur les cause et origines des dommages et sur les imputabilitésdonner son avis sur le caractère apparent ou caché des griefs à la date d’entrée dans les lieux de Monsieur [D]dire s’ils étaient décelables par un professionnel de l’immobilierdire s’ils rendent l’ouvrage impropre à l’usage auquel on le destine ou s’ils diminuent tellement cet usage que Monsieur [D] ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connusévaluer le montant des travaux réparatoires et de remise en conformitéévaluer l’ensemble des préjudices matériels et immatériels subis par Monsieur [D] depuis son entrée dans les lieuxdu tout, dresser pré-rapport et rapport définitif,DEBOUTER Monsieur [F] [A], Madame [V] [N], Monsieur [E] [X], Madame [T] [X], Madame [I] [J] [X], Madame [G] [X], Monsieur [M] [X] et Madame [R] [X], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

RESERVER les dépens ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 8 octobre 2025 et par lesquelles Madame [V] [N], Monsieur [E] [X], Madame [T] [X], Madame [I] [X], Madame [G] [X], Monsieur [M] [X] et Madame [R] [X] sollicitent, au visa des articles 145, 146, 700 du code de procédure civile, et 1642 du code civil, outre de dire et juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

A titre principal, DECLARER irrecevable et mal fondée la demande de Monsieur [D],

DEBOUTER Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire, DIRE que la mission de l’expert sera strictement limitée aux points techniques suivants, à l’exclusion de toute appréciation d’ordre juridique et de toute investigation générale non nécessaire à l’éclairage du juge, à savoir les seuls vices et désordres expressément invoqués dans l’assignation tels qu’ils résultent du procès-verbal de commissaire de justice du 10 février 2025 et du rapport CO.GE.BAT du 30 janvier 2025,

ORDONNER que les frais et honoraires d’expertise, ainsi que l’ensemble des dépens, seront supportés en totalité par le demandeur,

RAPPELER que l’expert devra se cantonner aux points pour lesquels il est commis et s’abstenir de toute extension de mission de sa propre initiative ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère à l’audience du 8 octobre 2025, par lesquelles Monsieur [F] [A] sollicite, au visa des articles 32, 122, 123, 124, 127-1, 131-1, 835 du code de procédure civile, et 1792-6 du code civil, de :

DEBOUTER Monsieur [D] de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions à son encontre,

Subsidiairement, SUPPRIMER le chef de mission tendant à dire si les désordres pouvaient être décelables par un agent immobilier,

CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur les demandes principales et subsidiaires relatives à la désignation d’un expert

Monsieur [D] se fonde sur l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, qui dispose : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il expose avoir acquis, par acte du 22 janvier 2025, auprès des consorts [S] et par l’intermédiaire de l’agent immobilier Monsieur [A] un bien immobilier situé à [Localité 10], que les vendeurs ont déclaré dans l’acte ne pas avoir subi de remontées d’humidité ou fuites quelconques mais que, dès le lendemain de l’achat, il a constaté d’importantes traces d’infiltrations dissimulées derrières des cartons et affaires laissés par les vendeurs. Il prétend que les vendeurs ne pouvaient ignorer ces désordres de sorte que leur responsabilité au titre des vices cachés ou du dol pourrait être engagée, de même que celle de l’agent immobilier tenu à un devoir de conseil et d’information.

Les consorts [S] rétorquent que l’ensemble des diagnostics obligatoires ont suffisamment informé le requérant, qui a visité le bien à plusieurs reprises et que les prétendus désordres invoqués étaient apparents.

Monsieur [A] soutient que le requérant n’a strictement aucune action en justice susceptible d’aboutir à son encontre. Il rappelle qu’il n’est pas un professionnel de la construction immobilière ou de l’assainissement, que si le vice était apparent de l’agent immobilier, il l’était aussi du requérant et qu’à l’inverse si les faits ont été dissimulés, ils ne pouvaient être connus de l’agent immobilier.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

Par ailleurs, il est constant que l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, qui interdit au juge d’ordonner une mesure d’instruction en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, ne peut s’appliquer aux demandes fondées sur l’article 145 précité, ce dernier fondement ayant justement pour but d’établir ou de conserver la preuve de faits. (Cass.ch.mixte, 7 mai 1982, numéro 79-11.814 ; Cass.Civ.2ème, 17 février 2011, numéro 10-30.638)

En l’espèce, outre les pièces contractuelles, il est versé aux débats les photographies des lieux, un procès-verbal de commissaire de justice du 10 février 2025 ainsi que le rapport d’expertise non contradictoire déposé le 30 janvier 2025 par la SAS CO.GEX.BAT, qui confirment la présence des désordres d’infiltrations. Dans ce dernier rapport, il est conclu à un défaut d’étanchéité du mur enterré, connu des anciens propriétaires ayant réalisé divers travaux pour limiter l’impact des eaux de pluie et de ruissellement contre la façade et donc tenter de supprimer les infiltrations.

Il ne peut être soutenu par les vendeurs que les désordres étaient apparents de l’acquéreur lors des visites alors que le rapport non contradictoire confirme l’inverse, notamment que le mur Nord du garage n’a été dégagé qu’après la vente.

En tout état de cause, le requérant souligne justement qu’il n’a pas à ce stade à démontrer les responsabilités adverses et les éventuels travaux de dissimulation des désordres par les vendeurs devront faire l’objet de vérifications dans le cadre de la mesure d’instruction sollicitée.

Le motif légitime visé à l’article 145 précité est caractérisé et il sera donné acte aux consorts [S] de leurs protestations et réserves exprimées à titre subsidiaire, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de leur responsabilité.

A l’inverse, Monsieur [A] souligne à raison qu’il n’est pas professionnel de la construction, mais seulement des transactions immobilières, et qu’aucun élément ne démontre qu’il aurait dû avoir connaissance des désordres, présentés comme faisant l’objet de dissimulations par les vendeurs.

En présence d’un litige potentiel manifestement voué à l’échec à son égard, le motif légitime au sens de l’article 145 précité n’est pas caractérisé. Monsieur [A] sera en conséquence mis hors de cause.

L’expertise sera ordonnée au contradictoire des autres parties conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et aux frais avancés du requérant, ayant intérêt à la mesure ordonnée.

La mission sera fixée au dispositif de la présente ordonnance en reprenant les éléments sollicités par le requérant et en les complétant, sauf en ce qui concerne l’évaluation de tous préjudices, autres que le coût des travaux de reprise, qui ne sera pas confiée à l’expert. Ce dernier devra seulement donner son avis sur ses préjudices sur la base des éléments d’évaluation proposés par les parties. De même, la mission relative à la connaissance des désordres par l’agent immobilier est inutile à raison de la mise hors de cause de Monsieur [A].

En outre, la mission est strictement limitée aux désordres d’infiltrations dénoncés dans les pièces du requérant et ne saurait constituer un audit du bien immobilier vendu. De même, l’expert n’aura pas à se prononcer sur des notions juridiques, ce dont la présente mission s’assure. Il n’est cependant pas utile de rappeler ces éléments dans le dispositif comme le sollicitent les défendeurs, l’expert étant strictement tenu de répondre aux chefs de mission par application des dispositions légales.

Monsieur [D] et les consorts [S] seront déboutés du surplus de leurs demandes contraires relatives à la mission de l’expert.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas opportun de réserver les dépens de l’instance de référé dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Monsieur [D], ayant intérêt à la mesure par application de l’article 696 du code de procédure civile, sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas laisser à Monsieur [A] la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur [D] sera condamné à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [A] sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :

ORDONNONS la mise hors de cause de Monsieur [F] [A] et DEBOUTONS Monsieur [K] [D] de toutes ses demandes à son encontre,

ORDONNONS une expertise au contradictoire des autres parties et désignons pour y procéder :

Monsieur [O] [W]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 14]. : 06 22 65 34 16

Courriel : [Courriel 12]

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 7] ; visiter les lieux en présence de toutes les parties intéressées dûment et régulièrement convoquées,

— prendre connaissance des contrats et de tous documents liant les parties, rechercher toutes conventions écrites ou verbales intervenues, annexer au rapport d’expertise tous documents contractuels,

— vérifier l’existence des désordres d’infiltrations, tels qu’ils sont invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance, dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice établi le 10 février 2025 et par le rapport CO.GEX.BAT. du 30 janvier 2025,

— si les désordres sont constatés, les décrire, en déterminer dans la mesure du possible leur date d’apparition, leurs causes et origines, en précisant si les désordres proviennent d’une non-conformité, d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes,

— préciser la nature des désordres en indiquant notamment s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination ; préciser si les désordres entraînent une impropriété du bien à l’usage auquel il est destiné ou une diminution de cet usage et donner tous éléments sur la proportion de cette diminution,

— donner les éléments permettant au tribunal saisi de déterminer si les désordres pouvaient être connus au moment de la vente d’un acheteur non professionnel de la construction et de la vente immobilière normalement diligent et avant la vente d’un vendeur présentant les mêmes caractéristiques,

— donner tous éléments techniques ou de fait permettant de déterminer les responsabilités et imputabilités encourues et sur la proportion des responsabilités et imputabilités,

— déterminer, notamment grâce à des devis fournis par les parties, la nature, la durée et le coût des travaux propres à remédier aux désordres et donner son avis sur leur contenu ; dans l’hypothèse où les parties ne fournissent pas les devis attendus, procéder à une estimation des travaux de reprise ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables aux frais avancés de la partie demanderesse ; donner son avis sur l’ensemble des préjudices invoqués par la partie demanderesse, en particulier sur la moins-value éventuelle causée par les désordres,

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert sera autorisé à recourir aux services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Monsieur [K] [D] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 6000 euros (SIX MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 10 MARS 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 10 SEPTEMBRE 2027,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que l’expert devra aviser le tribunal d’une éventuelle conciliation des parties,

DISONS que le contrôle des opérations d’expertise sera assuré par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

CONDAMNONS Monsieur [K] [D] aux dépens de l’instance,

CONDAMNONS Monsieur [K] [D] à payer à Monsieur [F] [A] la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) au titre de 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT