TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 03 Juillet 2025

Dossier N° RG 23/02043 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JYBN

Minute n° : 2025/181

AFFAIRE :

[T] [U], [C] [U] C/ [V] [I], [G] [L], [P] [I] épouse [D]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Sandrine BELTRA

M^e Jean-Christophe PIAUX

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

Madame [T] [U]

demeurant [Adresse 5]

Madame [C] [U]

demeurant [Adresse 16]

représentées par M^e Sandrine BELTRA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [V] [I]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [L]

demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [I] épouse [D]

demeurant [Adresse 9]

représentés par M^e Jean-Christophe PIAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

M. [G] [L], Mme [V] [I], Mme [P] [I] épouse [D] sont propriétaires des parcelles sises à [Adresse 13], cadastrées section F, n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Mme [T] [U] et Mme [C] [U] sont propriétaires des parcelles sises à [Adresse 12], cadastrées section F, n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Suivant un acte reçu les 29 juin et 6 juillet 2006 par Maitre [Y] [N], Notaire à [Localité 14] (83), Monsieur [A] [U] et Madame [F] [K], auteurs des consorts [U], ont consenti sur leurs parcelles une servitude de passage au profit des propriétaires de plusieurs parcelles voisines.

Par acte d’huissier en date du 1er mars 2023, Mmes [T] et [C] [U] ont fait assigner Mme [V] [I], Mme [P] [I] épouse [D] et M. [G] [L], sur le fondement des articles 1134, 1184, et 1156 anciens du code civil, devant le Tribunal judiciaire de Draguignan aux fins notamment d’une demande relative à la résolution judiciaire d’un acte de constitution de servitude.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 28 mai 2023, Mme [V] [I], Mme [P] [I] épouse [D] et M. [G] [L] ont saisi le juge de la mise en état et par dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 12 juin 2024 ils demandent au tribunal d’enjoindre la communication du titre de propriété de Mme [T] [U] et de Mme [C] [U] concernant les parcelles sises à Flassans-sur-Issole (83340), cadastrées section F, n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], sous astreinte d’une somme de 100 € par jour de retard passé le délai de 3 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, de débouter Mme [T] [U] et Mme [C] [U] de leur demande de communication de pièce, de condamner Mesdames [U] à leur verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Par ordonnance du 23 septembre 2024, le juge de la mise en état a débouté Mme [V] [I], Mme [P] [I] épouse [D] et M. [G] [L] de leurs demandes visant à enjoindre la communication du titre de propriété de Mme [T] [U] et de Mme [C] [U] sous astreinte, a débouté ces dernières de leurs demandes reconventionnelles de communication de pièce. A rejeté toutes les autres demandes et a dit que les dépens de l’incident suivraient ceux de l’instance principale.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024, avec effet différé au 7 mars 2025 et fixation à l’audience du 3 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions récapitulatives numéro 2, notifiées par RPVA le 6 mars 2025, Mme [T] [U] et Mme [C] [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1134, 1184 et 1156 anciens du code civil, des articles 1217 du code civil, 2227 du code civil de :

Recevoir les demandes de Mme [T] [U] et Mme [C] [U], les déclarant bien fondées

Débouter M. [G] [L], Mme [V] [I], Mme [P] [D] de leurs demandes, fins et conclusions.

Déclarer l’action recevable et Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

A titre principal

Prononcer la résolution judiciaire de l’acte de constitution de servitude en date des 29 juin et 6 juillet 2006, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] 2ème bureau, les 27 juillet 2006, volume 2006P numéro 8218 et 25 septembre 2006, volume 2006D, numéro 17626.

A titre subsidiaire en cas d’absence de résolution de la constitution de servitude

Déclarer que la servitude de passage fixée conventionnelle pour trois lots subit une aggravation, par la création de 10 lots.

Condamner solidairement M. [G] [L], Mme [V] [I], Mme [P] [D] à verser à Mme [T] [U] et Mme [C] [U] la somme de 105110 euros pour aggravation de la servitude de passage.

En tout état de cause,

Condamner solidairement Mme [V] [I], M. [G] [L], Mme [P] [D], à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Mme [V] [I], M. [G] [L], Mme [P] [D], aux entiers dépens.

M. [G] [L], Mme [V] [I] et Mme [P] [I] épouse [D], par conclusions notifiées par RPVA le 3 mars 2025, demandent au tribunal de :

Vu l’article 2224 du code civil,

Constater la prescription de l’action en résolution judiciaire initiée par Mme [T] [U] et Mme [C] [U]

Les débouter de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions

Subsidiairement,

Vu les articles 1188 et 682 du code civil,

Débouter Mme [T] [U] et Mme [C] [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [T] [U] et Mme [C] [U] à verser à M. [G] [L], Mme [V] [I] et Mme [P] [I] épouse [D] la somme de 4000 €

Vu l’article 696 du code de procédure civile

Condamner Mme [T] [U] et Mme [C] [U] aux entiers dépens.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

. Sur la recevabilité de l’action :M. [G] [L], Mme [V] [I], Mme [P] [I] épouse [D] font valoir que l’action des demandeurs est prescrite. Ils précisent qu’il était prévu en 2006 en contrepartie à la constitution de la servitude le versement d’une indemnité de 22 867,35 € payable en trois fractions de 7622,45 € lors de la vente de chacun des trois terrains à bâtir et au plus tard le 29 juin 2009 mais que la vente des terrains n’a pas eu lieu et que l’indemnité n’a pas été versée ni réclamée.

Ils exposent que les consorts [U] fondent leur demande de résolution judiciaire non pas sur la servitude en tant que telle mais sur l’inexécution du paiement de l’indemnité. Ils considèrent qu’il convient par conséquent d’appliquer la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et qu’un délai supérieur à cinq ans s’est écoulé entre le 29 juin 2009 et la date de l’assignation, le 1er mars 2023.

En réponse, Mesdames [U] indiquent que la procédure concerne une action réelle immobilière qui se prescrit par 30 ans, elles ajoutent qu’elles ont eu connaissance du défaut de règlement et de l’existence de la servitude au moment où le permis de construire a été octroyé pour la vente de dix lots et que les défendeurs ont soulevé par voie d’incident la production de leur titre de propriété reconnaissant ainsi le caractère immobilier de la présente action.

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Mme [T] [U] et Mme [C] [U] ont saisi le tribunal judiciaire par assignation du 1er mars 2023, soit postérieurement au 1er janvier 2020.

L’article 789 6° est par conséquent applicable à la présente instance et il prévoit que « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’ à son de saisissement, seul compétent, à I’ exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir »

Les défendeurs n’ont pas soulevé la prescription devant le juge de la mise en état et le juge du fond est incompétent pour statuer sur cette demande.

2. Sur la demande en résolution du contrat :

Mme [T] [U] et Mme [C] [U] font valoir que feus M. et Mme [U] ont accepté de différer le paiement de l’indemnité en raison de l’intention de vendre des consorts [L] mais ont fixé une date butoir pour le paiement.

Elles précisent qu’aucune somme n’a jamais été réglée et qu’elles ont cru en tant qu’héritières que la servitude n’était pas constituée. Elles considèrent que l’absence de paiement constitue une inexécution contractuelle.

En réponse, les consorts [W] exposent que le notaire n’a pas prévu dans l’acte l’hypothèse où la vente des terrains à bâtir n’aurait pas lieu et qu’il convient alors de rechercher la commune intention des parties en application de l’article 1188 du code civil.

Ils indiquent que l’indemnité devait être financée par les ventes mais qu’il n’était pas prévu d’obligation de vendre les terrains à bâtir. Ils ajoutent que l’exercice d’un droit de passage n’est pas subordonné au paiement de l’indemnité de désenclavement.

L’acte notarié intitulé « Constitution de servitude » en date des 29 juin et 6 juillet 2006 consenti entre M. [A] [U] et Mme [F] [K] d’une part et notamment Mme [O] [L] et M. [R] [L] d’autre part est ainsi rédigé :

« Monsieur et Madame [U] [A] comparants de première part, créent au profit de Madame [L] [O] veuve [I] et M. [L] [R] comparants de cinquième part, ce qu’ils acceptent expressément, à titre réelle et perpétuel une servitude de passage avec le droit à I’implantation de toute canalisations aériennes et souterraines, ayant :

POUR FONDS [Localité 18] :

Les parcelles sises Commune de [Localité 11] (Var), lieudit » [Localité 15] » cadastrées Section F Numéros [Cadastre 6] pour 38a 97ca, [Cadastre 7] pour 07a 50 ca et [Cadastre 8] pour 03 ha 65a 42ca appartenant à Monsieur et Madame [U] [A] ainsi qu’il est dit ci-dessus.

POUR FONDS DOMINANT :

Les parcelles sises Comme de [Localité 11] (Var), lieudit « [Localité 17] » cadastrées Section F Numéros [Cadastre 3] pour 36a 00ca et [Cadastre 4] pour 36a 15ca, appartenant à Madame [L] [O] Veuve [I] et Monsieur [L] [R], ainsi qu’il est dit ci-dessus.

ASSIETTE :

Elle s’exercera sur une bande de terre d’une largeur de cinq mètres, sur la totalité de la largeur de la parcelle cadastrée section F Numéro [Cadastre 7], sur le Confront Nord de la parcelle cadastrée Section F Numéro [Cadastre 8], et sur la parcelle cadastrée section F Numéro [Cadastre 6], telle quelle est figurée en teinte rouge sur le plan qui demeurera annexé aux présentes.

MODALITES D’EXERCICE :

Les droits de passage ainsi concédés pourront être exercés en tout temps, par les propriétaires actuels des fonds dominants, par leurs successeurs et par tous tiers appelés sur la propriété, avec tous moyens de locomotion ;

Le passage devra rester constamment libre pour la circulation, hormis le cas de force majeure ;

L’entretien du passage sera à la charge des usagers ayant des droits fondés en fonction de la partie de passage utilisée par chacun ;

Au cas de travaux nécessités par l’implantation des canalisations, le passage devra être remis en état dès après l’exécution des travaux, aux frais de celui qui les aura entrepris et sous sa responsabilité.

DECLARATIONS FISCALES :

En ce qui concerne la servitude sur les parcelles cadastrées Section F Numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] au profit des parcelles cadastrées Section F Numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4]

Indemnité

Les parties déclarent que la présente constitution de servitude a eu lieu moyennant une indemnité d’un montant de VINGT DEUX MlLLE HUIT CENT SOIXANTE SEPT EUROS TRENTE CINQ CENTS (22 867,35 Euros) au profit de Monsieur et Madame [U] [A] et à la charge des Consorts [L].

Ladite indemnité est stipulée payable sans intérêt, au moyen de trois fractions de SEPT MILLE SIX CENT VINGT DEUX EUROS QUARANTE CINQ CENTS (7622,45 Euros).

Chaque fraction de ladite indemnité sera payable lors de la vente de chacun des trois terrains à bâtir qui seront issus des parcelles cadastrées Section F Numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4], et au plus tard le 29 Juin 2009.

Tous paiements de ces fractions auront lieu au domicile de Monsieur et Madame [U] [A].

AFFECTATION HYPOTHECAIRE

A la sûreté et garantie de cette somme en capital, soit VINGT DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE SEPT EUROS TRENTE CINQ CENTS (22 867,35 Euros), intérêts, frais et accessoires, Madame [L] [O] Veuve [I] et Monsieur [L] [R] affectent et hypothèquent au profit de Monsieur et Madame [U] [A], qui acceptent expressément, les droits et biens immobiliers ci-dessus désignés, sis à [Localité 11] (Var), cadastrés section F Numéros [Cadastre 3] pour 36a 00ca et [Cadastre 4] pour 36a 15ca.

Cette inscription sera prise au bureau des hypothèques compétent, dans les deux mois à compter de ce jour.

Monsieur et Madame [U] [A] requièrent le Notaire soussigné de prendre cette inscription réservée à son profit jusqu’à la date du

Toutefois, Monsieur et Madame [U] [A], confiants dans la solvabilité des Consort [L], dispensent le notaire soussigné d’inscrire l’hypothèque lors de la publication des présentes, se réservant de prendre eux-mêmes cette inscription ultérieurement, si bon leur semble.

En ce qui concerne les autres servitudes :

Absence d’indemnité :

Les parties déclarent que les présentes constitutions de servitudes ont eu lieu à titre purement gratuit et à titre de rapports de bon voisinage.

Evaluation fiscale

D’un commun accord, les parties évaluent forfaitairement les présentes servitudes à la somme de 150,00 Euros. »

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut notamment provoquer la résolution du contrat et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon les termes de l’article 1227 du même code, la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice.

En l’espèce, l’acte notarié ne contient aucune clause expresse de résolution et il appartient au tribunal d’apprécier si l’inexécution a assez d’importance pour que la résolution doive être prononcée ou si elle sera suffisamment réparée par une condamnation à des dommages et intérêts.

Il est établi que la servitude de passage a pu être utilisée par les fonds dominants après 2006 mais que l’indemnité d’un montant de 22 867,35 € prévue par l’acte notarié et payable en trois fois à l’occasion de la vente des parcelles et avant le 29 juin 2009 n’a jamais été réglée.

L’acte notarié prévoyait un paiement au fur et à mesure la vente des parcelles appartenant aux propriétaires des fonds dominants or ces ventes n’ont jamais eu lieu et l’inexécution partielle qui résulte du non-paiement de l’indemnité ne peut avoir la même importance dans ce cas que si malgré les ventes aucune somme n’avait été payée.

Les parties n’ont rien prévues en cas l’absence de vente des parcelles bénéficiant de la servitude, l’acte notarié ne précise rien sur les conséquences en cas de non-paiement de l’indemnité.

Il convient alors, en application de l’article 1188 du code civil, d’interpréter le contrat d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens qui lui donnerait une personne raisonnable place dans la même situation.

La lecture de l’acte notarié des 29 juin et 6 juillet 2006 permet d’indiquer que les parties se trouvaient dans un climat de confiance et il n’était pas exigé un paiement immédiat de l’indemnité d’occupation puisqu’il a été mentionné que M. et Mme [U], confiants dans la solvabilité des consorts [L], dispensaient le notaire d’inscrire une hypothèque, lors de la publication de l’acte, pour garantir le paiement de la somme de 22 867,35 € payable en trois fois. De plus, aucune hypothèque n’a été prise ultérieurement et il n’est justifié d’aucune réclamation formulée par les époux [U] en paiement de l’indemnité. Il sera également rappelé que les servitudes consenties au profit des fonds dominants appartenant à d’autres propriétaires l’ont été sans aucune indemnité.

Par conséquent, il n’est pas démontré que cette inexécution est d’une importance telle qu’elle doive entrainer la résolution de l’acte de constitution de servitude en date des 29 juin et 6 juillet 2006.

3. Sur l’aggravation de la servitude de passage et l’indemnité :

Les demandeurs indiquent que la commune intention des parties était la construction de trois lots alors qu’il s’agit maintenant de 10 lots ce qui aggrave la servitude de passage en générant des nuisances supplémentaires et importantes et ils sollicitent une indemnité à titre de dommages et intérêts d’un montant de 105 110 € au vu de la valeur du lot et du passage occasionnés par les nombreux lots. Ils considèrent que les défendeurs qui veulent vendre des parcelles sans rien verser et qui ont longtemps occulté la procédure engagée devant le tribunal administratif sont de mauvaise foi. Ils exposent que la jurisprudence citée par les consorts [L] [I] n’est pas applicable en l’espèce.

M. [G] [L], Mme [V] [I] et Mme [P] [I] épouse [D] font état de l’article 682 du code civil et soutiennent que les consorts [U] ne démontrent pas une aggravation de la servitude de passage. Ils ajoutent que l’indemnité initiale n’a pas été calculée en fonction du nombre de lots constitués.

Selon l’article 702 du code civil, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

L’obligation, pour le propriétaire du fonds dominant, de ne rien faire qui puisse aggraver la servitude est une charge réelle qui se transmet avec le fonds.

En l’espèce, l’acte notarié prévoit un droit de passage en tout temps et avec tous moyens de locomotion. Aucune restriction n’a été prévue quant au nombre de lots à réaliser sur le fonds dominant.

Il n’est pas établi que les propriétaires du fonds dominant dépassent le cadre de l’exercice de la servitude consentie et si en 2006 il était prévu la vente de trois terrains à bâtir alors que le permis d’aménager délivré le 8 avril 2022 fait état de la création de 10 lots, les demandeurs n’apportent pas pour autant la preuve d’une aggravation de la servitude puisque rien n’était prévu initialement quant à la consistance des immeubles à construire sur les trois terrains vendus. Des immeubles avec plusieurs étages et de nombreux occupants peuvent engendrer un passage aussi important que la création de 10 petits lots avec des surfaces variant entre 435 m² et 659 m² maximum et des maisons individuelles. Par conséquent, en l’absence d’éléments précis sur la consistance des constructions prévues lorsque les propriétaires du fonds servant ont donné leur accord il n’est pas possible de considérer qu’il existe une aggravation de la servitude et les défendeurs seront condamnés solidairement à verser à Mesdames [T] et [C] [U] la somme de 22 867,35 € à titre de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

M. [G] [L], Mme [V] [I] et Mme [P] [I] épouse [D] parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [U] et de Mme [C] [U] les frais irrépétibles exposés et M. [G] [L], Mme [V] [I] et Mme [P] [I] épouse [D] seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs, la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code eu égard à l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DIT que le tribunal est incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [T] [U] et de Mme [C] [U] ;

DEBOUTE Mme [T] [U] et de Mme [C] [U] de leur demande de résolution judiciaire de l’acte de constitution de servitude en date des 29 juin et 6 juillet 2006, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] 2ème bureau, les 27 juillet 2006, volume 2006P numéro 8218 et 25 septembre 2006, volume 2006D, numéro 17626 ;

REJETTE toutes les demandes de Mme [T] [U] et de Mme [C] [U] pour aggravation de la servitude de passage ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [L], Mme [V] [I] et Mme [P] [I] épouse [D] à payer à Mme [T] [U] et Mme [C] [U] la somme de 22 867,35 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [L], Mme [V] [I] et Mme [P] [I] épouse [D] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [L], Mme [V] [I] et Mme [P] [I] épouse [D] à payer à Mme [T] [U] et Mme [C] [U] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,