REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/00555 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KRGY

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 25 Juin 2025

[L], [L], [L] c/ [N], [U]

COPIES DÉLIVRÉES LE 25 Juin 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Cécile BOUVERET, M^e Laurence JOUSSELME

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Monsieur Alexandre Jacquot qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [V] [C] [H] [L]

né le 04 Novembre 1964 à [Localité 12] (PAS-DE-[Localité 9])

Profession : Artisan

[Adresse 5]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [D] [A] [O] [L]

née le 21 Octobre 1968 à [Localité 12] (PAS-DE-[Localité 9])

Profession : Adjoint administratif

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [P] [G] [T] [L]

né le 13 Février 1972 à [Localité 12] (PAS-DE-[Localité 9])

Profession : Commerçant/e

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Monsieur [J] [I] [Y] [N]

né le 13 Mars 1957 à [Localité 13] (SOMME)

Profession : Retraité/e

Et

Madame [R] [B] [M] [U] épouse [N]

née le 03 Juin 1947 à [Localité 8] (SOMME)

Profession : Retraité/e

[Adresse 1]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Cécile BOUVERET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 07/02/2018, M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P] ont consenti un bail d’habitation à M. [N] [J] et Mme [U] [R] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis À [Adresse 14] ;.

Désirant vendre son bien, par courrier RAR en date du 27/07/2023, M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P] ont fait délivrer un congé pour vendre avec effet au 06/02/2024.

Les locataires et n’ont pas quitté les lieux à la date indiquée.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de Justice du 14/10/2024, M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P] ont fait assigner M. [N] [J] et Mme [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties en suite du congé pour vente et ordonner l’expulsion,:

A l’audience qui s’est tenue le 23/04/2025, les parties sont représentées par leurs conseils respectifs ; M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P] par la voie de leur conseil indiquent s’en remettre à leurs dernières conclusions, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et aux termes desquelles il est sollicité sur les fondements des articles 15 de la loi du 06/07/1989 et 595 du code civil :

Constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties en suite du congé pour vente depuis le 07/02/2024En conséquence

Ordonner l’expulsion M. [N] [J] et Mme [U] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier, des lieux loués à [Adresse 14] sous astreinte de 100 € par jour de retard ; Condamner M. [N] [J] et Mme [U] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 139.98 € à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, et restitution des clés ;Condamner M. [N] [J] et Mme [U] [R] à payer à M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner M. [N] [J] et Mme [U] [R] aux entiers dépens y compris les frais d’exécution.

M. [N] [J] et Mme [U] [R] par la voie de son avocat soutiennent leurs écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, par lesquelles, ils contestent la validité du congé. Il est par ailleurs demandé sur le fondement des dispositions des articles 1751 du code civil et 412-3 et 412-4 du code de procédures d’exécution :

Au principal le rejet des demandes ; et prononcer la nullité pour vente du 27/07/2023 ;

Reconduire le bail litigieux pour une durée de 3 ans minimum ;

Subsidiairement :

Accorder les délais les plus larges pour quitter les lieux

Condamner en toutes hypothèses aux entiers dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25/06/2025.

Il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort ;

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur le congé pour vendre et ses conséquences :

Il résulte des termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la Loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l’Ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020,

« I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (..) »

En application des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut donc six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions légales. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié. Il faut ainsi qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, et que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail consenti à M. [N] [J] et Mme [U] [R] le 07/02/2018 pour une durée de 6 ans expirait le 07/02/2024.

Le congé délivré par courrier RAR du 27/07/2023 pour vendre avec effet au 07/02/2024 à minuit a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Par ailleurs, le congé comporte les mentions requises dont le prix d’achat proposé. Il précise les conditions de la vente projetée et reproduit les termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de relever que le congé ainsi donné a fait l’objet de 2 courriers RAR, de même date, distincts, conformément aux dispositions légales précitées, à l’attention, d’une part, de M. [N] [J] et, d’autre part, de Mme [U] [R] ;

Ainsi, il importe peu, en l’espèce, que ces 2 courriers aient été, comme le soutiennent les locataires, réceptionnés par l’un d’entre eux, les bailleurs n’étant nullement responsables de l’éventuelle pratique des époux [W] quant à la réception de leurs correspondances, ni encore de l’éventuelle faute de services des postes qui auraient dû, à défaut de mandat et/ou en l’absence éventuelle du récipiendaire, conserver le courrier qui était destiné à ce celui-ci et remettre une récépissé de passage conformément aux usages ;

Il est admis par ailleurs que M. [N] [J] et Mme [U] [R] dans un courrier commun en date du 05/10/2021 n’avaient pas répondu favorablement à une précédente offre de vente ; par suite il convient de rejeter leur demande de nullité du congé ;

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et M. [N] [J] et Mme [U] [R] se trouvent occupant sans droit ni titre depuis le 07/02/2024.

Sur la demande d’expulsion :

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

A défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion M. [N] [J] et Mme [U] [R] et de tous occupants de son chef en application des dispositions de l’article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion aura lieu à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux. Passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de l’occupante et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions rappelées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’astreinte :

Il n’apparaît, en revanche, pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [N] [J] et Mme [U] [R] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le prononcé de la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [N] [J] et Mme [U] [R] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 06/02/2024 minuit, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par conséquent, à compter du 06/02/2024 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, M. [N] [J] et Mme [U] [R] se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, soit 1 139.98 € sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce et compte tenu de la date du congé délivré le 27/07/2023 et de ses effets au 07/02/2024 ; les locataires ont pu, dores et déjà, bénéficier des plus larges délais aux fin de pourvoir à la recherche d’un autre logement ; par ailleurs aucun justificatif sur d’éventuelles démarches réalisées en ce sens n’est produit aux débats ; par suite la demande est rejetée :

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [N] [J] et Mme [U] [R] qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance ;

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [N] [J] et Mme [U] [R], doivent être condamnés à verser à M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P], qui ont dû agir en justice pour faire valoir leurs droits, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT que le congé pour vendre, délivré le 27/07/2023 avec effet au 07/02/2024, est régulier et opposable à M. [N] [J] et Mme [U] [R].

CONSTATE la résiliation du bail en date du 07/02/2018 liant, d’une part, M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P], et M. [N] [J] et Mme [U] [R], d’autre part, concernant le logement sis à [Adresse 14] à compter du 07/02/2024 minuit ;

ORDONNE à M. [N] [J] et Mme [U] [R] de quitter les lieux loués sis à [Adresse 14] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DIT que M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P] seront autorisés, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion M. [N] [J] et Mme [U] [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [N] [J] et Mme [U] [R] à payer à M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P], à compter du 07/02/2024, une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 1 139.98 euros se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

DEBOUTE M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P] de toute demande plus ample ou contraire ;

DEBOUTE M. [N] [J] et Mme [U] [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [N] [J] et Mme [U] [R] à payer à M. [L] [C], Mme [L] [D] et M. [L] [P] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [J] et Mme [U] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé aux jour mois et date sus mentionnés.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION