REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/03588 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWNR

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

[J], [J], [J], [J] c/ [H], [H]

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Audrey CARRU

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

assisté lors des débats par Madame [B] STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSES:

Madame [B] [J] venant aux droits de monsieur [Z] [J]

née le 18 Septembre 1968 à [Localité 6]

[Adresse 10] (BELGIQUE)

Madame [L] [J] venant aux droits de monsieur [Z] [J]

née le 04 Février 1967 à [Localité 6] (BELGIQUE) (

[Adresse 11] (BELGIQUE)

Madame [F] [J] venant aux droits de monsieur [Z] [J]

née le 09 Février 1990 à [Localité 9]

[Adresse 2] (BELGIQUE)

Madame [T] [J] venant aux droits de monsieur [Z] [J]

née le 15 Avril 1992 à [Localité 9]

[Adresse 1] (ETATS UNIS)

Rep/assistant : M^e Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Monsieur [D] [H]

né le 21 Novembre 1968 à [Localité 7] (AFRIQUE DU SUD)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [R] [H]

née le 11 Janvier 1982 à [Localité 8] (POLOGNE)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux non comparants, ni représentés

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 mai 2022, Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] venant aux droits de Monsieur [Z] [J] (ci-après les consorts [J]) ont consenti à Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] (ci-après les époux [H]) un bail d’habitation meublée portant sur des locaux situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.000 euros outre les charges.

Par actes de commissaire de justice du 6 décembre 2024, les consorts [J] ont fait délivrer aux époux [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 12.102 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif (loyers et abonnement ORANGE).

Par notification électronique du 6 décembre 2024, les consorts [J] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 13 février 2025, les bailleresses ont fait délivrer aux locataires un congé à effet du 31 mai 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, les consorts [J] venant aux droits de Monsieur [Z] [J] ont fait assigner Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir :

A titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire :

— constater la validité du congé et la résiliation de plein droit du bail en suite dudit congé,

A titre infiniment subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail au regard des fautes des locataires : défaut de paiement du loyer,

En conséquence :

— prononcer l’expulsion de Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] à leur payer les sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle de 2.000 euros outre la taxe des ordures ménagères, à compter du 6 février 2025, date à laquelle les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre, et jusqu’à la libération effective des lieux,

— à titre provisionnel la somme de 12.101,98 euros représentant les loyers et indemnités d’occupation dus au 10 avril 2025, outre les charges, à parfaire,

— une provision d’un montant de 2.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice résultant de la résistance abusive et injustifiée du locataire,

— la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement du 6 décembre 2024.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 22 avril 2025.

À l’audience du 2 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les consorts [J], représentés par leur conseil, indiquent maintenir leurs demandes initiales qu’ils actualisent concernant la créance locative, précisent que les locataires ont quitté les lieux début juin 2025, et indiquent avoir formé des demandes additionnelles, relatives à des dégradations locatives, par conclusions du 26 juin 2025.

Aux termes de conclusions, signifiées aux défendeurs le 26 juin 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, les consorts [J] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— prononcer la résiliation du bail signé entre les parties à la date du départ des locataires le 1er juin 2025 sans information préalable des bailleurs,

En conséquence,

— condamner les époux [H] à leur payer la somme de 9.601,98 euros représentant les loyers, charges et indemnités dus au 20 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à l’article 1231-7 du code civil,

— constater que les époux [H] ont fait subir au bien loué des dégradations,

— condamner en conséquence les époux [H] à leur payer la somme de 5.086,62 euros, à parfaire, représentant les frais de remise en état du logement eu égard aux dégradations commises par les locataires et frais de remplissage de la citerne de gaz,

— ordonner que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— dire qu’il conviendra d’y déduire la somme de 4.000 euros reçue à titre de dépôt de garantie qui restera acquise aux bailleurs,

— condamner les époux [H] à payer aux demandeurs la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral (1.000 euros) et du préjudice de jouissance (2x2.000 euros) subis eu égard aux dégradations commises et au délai de remise en état,

— condamner les époux [H] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, de sommation par huissier et de constat d’huissier de justice.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et des moyens, selon ce qu’autorise l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que tous deux régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture à l’audience.

Une note en délibéré a été autorisée pour permettre aux demandeurs de produire, sous quinzaine, l’accusé de réception relatif au procès-verbal dressé en vertu de l’article 659 du code de procédure civile le 26 juin 2025 portant signification des conclusions. Cette pièce de procédure est parvenue au greffe en date du 1er août 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est observé en préambule que les consorts [J] ont indiqué à l’audience maintenir leurs demandes initiales s’agissant de la résiliation du bail, de sorte que la présente juridiction demeure saisie, à titre principal, d’une demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 22 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les consorts [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit. Si la clause résolutoire ne précise pas le délai dans lequel le locataire doit régler sa dette, il n’en demeure pas moins que le bail liant les parties fait référence à la loi du 6 juillet 1989 et que le commandement de payer vise le délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 décembre 2024.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 6 février 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 mai 2022 à compter du 7 février 2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 février 2025, les époux [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, à un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 2.000 euros par mois, somme suffisant à réparer le préjudice des bailleresses sans majoration ni indexation, et de condamner les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’au 1er juin 2025, date à laquelle il est établi que les locataires ont quitté les lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 mai 2022, du commandement de payer délivré le 6 décembre 2024 et du décompte de la créance produit (« décompte de juillet 2024 à mai 2025 », soit arrêté au 31 mai 2025) à la somme de 9.601,98 euros (soit 9.500 euros au titre des loyers, échéance de mai 2025 comprise, et 101,98 euros au titre des charges), que les consorts [J] rapportent la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

En conséquence, la créance étant établie, il convient de condamner les époux [H] à payer aux consorts [J] la somme de 9.601,98 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 31 mai 2025.

Sur la condamnation en paiement des réparations et dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il résulte de ces dispositions spéciales, qui complètent, sans y déroger, le régime de droit commun des articles 1732 et 1755 du code civil, que le locataire est présumé responsable des dégradations locatives qui surviennent au cours du bail, sauf à démontrer qu’elles ont eu lieu sans faute.

Le bailleur est seulement tenu de rapporter la preuve que les dégradations dont il demande la réparation sont survenues au cours du bail.

Les consorts [J] sollicitent le paiement de la somme de 5.086,62 euros au titre des dégradations locatives, dont les devis sont versés au débats, soit :

915 euros au titre du nettoyage de la piscine ;2.538,12 euros au titre du remplissage de la citerne de gaz ;1.633,50 euros au titre des reprises de peintures de la façade extérieure.Il ressort d’une annexe au bail liant les parties, que « les locataires s’engagent à restituer la maison, le terrain et la piscine dans le même état que reçus » ainsi que « les locataires s’engagent à prendre en charge l’entretien et le nettoyage régulier de la piscine ». Ladite annexe prévoit en outre que la citerne de gaz est « remplie en début de location et restituée telle quelle en fin de bail ».

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 5 juin 2025 que l’eau de la piscine est verte avec de nombreuses feuilles et que la pompe ne fonctionne pas. Il est également mentionné que la citerne de gaz est vide.

Les demandes relatives au nettoyage de la piscine et au remplissage de la citerne de gaz sont en conséquence justifiées.

Concernant les reprises de peintures de la façade extérieure, il résulte du procès-verbal de constat du 5 juin 2025 que la façade extérieure présente une grosse trace d’enduit.

Cependant, l’état des lieux d’entrée ne contient aucune photographie de la façade ni aucun autre élément permettant d’affirmer que cette trace d’enduit n’était pas déjà présente lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Dès lors, la reprise de peinture de la façade pour un montant de 1.633,50 euros ne peut être mise à la charge des défendeurs.

En conséquence, il convient de faire partiellement droit aux demandes d’indemnisation des consorts [J] au titre des dégradations locatives, soit à hauteur de la somme totale de 3.453,12 euros, qui sera compensée avec le dépôt de garantie.

Sur les demandes indemnitaires relatives au titre du préjudice moral et au préjudice de jouissance

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Les consorts [J] sollicitent l’octroi de dommages et intérêts à raison d’un préjudice moral lié au départ précipité des locataires et aux dégradations locatives subies.

Il est constant que les locataires ont quitté les lieux sans informer les bailleurs de leur nouvelle adresse et qu’ils ont restitué les locaux en mauvais état d’entretien et de réparations locatives.

Il sera alloué aux demandeurs en réparation de leur préjudice moral la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ces derniers sollicitent également l’octroi de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance découlant du délai nécessaire aux travaux de remise en état du logement, qui serait de deux mois.

Cependant les dégradations prises en compte, qui concernent uniquement le nettoyage de la piscine et le remplissage de la citerne de gaz, n’impliquent qu’une immobilisation courte et partielle du bien de sorte que cette demande n’est pas justifiée.

Par conséquent, les consorts [J] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer signifié le 6 décembre 2024.

Il convient également de les condamner à payer à aux consorts [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 mai 2022 entre Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] d’une part, et Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] d’autre part, concernant des locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 7 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] à compter du 7 février 2025, date de la résiliation du bail, jusqu’au 1er juin 2025, date de libération effective des lieux, à la somme de 2.000 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] à payer à Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] la somme de 9.601,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025, date de la demande en justice,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] à payer à Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] la somme de 3.453,12 euros au titre des dégradations locatives,

ORDONNE la compensation entre la créance de Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] à l’égard de Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] au titre de la dette locative et des dégradations locatives ainsi fixées, et celle de Madame [R] [H] à l’égard de Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] au titre de la restitution du dépôt de garantie, à hauteur de la plus petite des créances, soit à hauteur de la somme de 4.000 euros ;

En conséquence,

AUTORISE Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 4.000 euros ;

CONDAMNE Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] à payer à Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] de leur demande au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] à payer à Madame [B] [J], Madame [L] [J], Madame [F] [J] et Madame [T] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] et Madame [R] [H] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 6 décembre 2024,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LE GREFFIER LE JUGE