Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 4, 5 février 2025, n° 24/06808

TJ Draguignan 5 février 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis l'acquisition de la clause résolutoire et justifie l'expulsion.
Accepté
Montant des impayés
La cour a constaté que le locataire n'a pas apporté d'éléments pour contester la dette, rendant la demande de paiement des loyers et charges justifiée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, en réparation du préjudice causé par l'occupation indue.

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, ch. 4, 5 févr. 2025, n° 24/06808
Numéro(s) :	24/06808
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine FAIN-ROBERT
Cabinet(s) :	SCP ROBERT & FAIN-ROBERT
Parties :	S.A. SOCIETE ANONYME D' ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [ Localité 4 ]

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/06808 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KMJG

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 05 Février 2025

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 4] c/ [E]

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 4]

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [Y] [O] [E]

né le 10 Juin 1999 à [Localité 5] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Février 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

— [G] [Y] [O] [E]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 30 août 2023, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] a donné à bail à Monsieur [G] [E] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 193,05 euros, outre une provision sur charges de 105 euros.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1 205,72 € a été délivré le 12 mars 2024 à Monsieur [G] [E] qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE DRAGUIGNAN a fait assigner monsieur [G] [E] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 4 décembre 2024, pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion du locataire, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles, obtenir la condamnation de ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation, au paiement des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 décembre 2024, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4], représentée par son conseil, a confirmé les termes de son assignation et présenté le décompte actualisé de sa créance.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, Monsieur [G] [E] n’était ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, concluant à un procès-verbal de carence.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 5 février 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 30 août 2023.

Cependant, la clause résolutoire prévue par ledit bail stipule qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

Le bail conclu le 30 août 2023, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024, pour la somme en principal de 1205,72 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 mai 2024 à minuit.

L’expulsion de monsieur [G] [E] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 304,81 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

La SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] produit un décompte démontrant que monsieur [G] [E] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3949,01€ en principal à la date du 25 novembre 2024.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 12 mai 2024, les sommes dues par monsieur [G] [E] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Monsieur [G] [E] sera par conséquent condamné à payer à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] :

la somme de 1205,72 euros au titre des loyers et charges comprises dans le commandement de payer,la somme de 609,62 euros au titre des loyers et charges des mois de de mars et avril 2024, la résiliation ayant eu lieu le 12 mai 2024,2133,67 euros au titre des indemnités d’occupation dues par monsieur [G] [E] du mois de juin au mois de novembre 2024,

En conséquence, Monsieur [G] [E] sera condamné à verser à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] la somme de 3949,01 euros arrêtée à l’échéance de novembre 2024 comprise au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Monsieur [G] [E] du paiement des frais irrépétibles exposés par la bailleresse.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2023 entre la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] et monsieur [G] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 12 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [G] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [G] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à verser à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] la somme de 3949,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [G] [E] à verser à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE monsieur [G] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 février 2025.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection