REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/04061 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXEY

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 01 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Décembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [K] [I]

née le 03 Août 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa PASQUALINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Catherine GAUTHIER

— M^e Elsa PASQUALINI

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2023 prenant effet le 1er décembre 2023, Monsieur [Y] [Z], représenté par son mandataire, a consenti à Madame [K] [I] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros outre une provision sur charges de 30 euros.

Le bailleur a souscrit le 15 décembre 2023 auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale, garantissant les obligations de Madame [K] [I].

Suite à divers impayés de loyers, Monsieur [Y] [Z] a fait jouer l’engagement de caution. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Monsieur [Y] [Z], selon quittance subrogative en date du 8 août 2024, la somme de 1.204 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [K] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.204 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 2 octobre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [K] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Madame [K] [I] à lui payer la somme de 1.204 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024,

— condamner Madame [K] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [K] [I] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 8 avril 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 2 juillet 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 1er octobre 2025 à laquelle le dossier a été appelé et retenu, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, contenues dans son assignation.

Elle soutient qu’en qualité de caution du locataire au titre de la garantie dite « VISALE », elle a versé au bailleur les sommes correspondant aux loyers impayés ce qui a pour effet de la subroger dans les droits de ce dernier. Elle soutient que cette subrogation joue également s’agissant des actions ouvertes au bailleur, à savoir l’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en prononcé de la résiliation du bail et qu’elle est par conséquent recevable en ses demandes. Elle fait valoir que Madame [K] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 septembre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Pour solliciter le paiement de diverses sommes au titre des loyers impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES souligne qu’en sa qualité de caution, elle a directement réglé au bailleur les sommes qu’elle réclame auprès du débiteur principal et que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [I], représentée par son conseil, a, par référence à ses conclusions développées oralement à l’audience, formé les demandes suivantes :

— débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes,

— accorder des délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de l’échéancier de règlement,

— dire que les sommes ne porteront pas intérêts et subsidiairement que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

En tout état de cause,

— débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande relative aux frais irrépétibles,

— statuer ce que de droit s’agissant des dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [K] [I] fait valoir qu’elle a commencé à apurer l’arriéré locatif à hauteur de 133,64 euros par mois depuis juillet 2025 et que la dette locative n’est plus que de 803,08 euros. Elle ajoute que l’arriéré locatif n’a pas augmenté puisqu’elle règle les loyers courants. Elle sollicite, au visa de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement suspensifs sur 10 mois, au regard de sa situation financière, qu’elle détaille.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit d’agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du code civil dispose que : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Aux termes de l’article 1346-1 du même code, « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens ».

Et suivant l’article 1346-4 alinéa 1er : « La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier ».

En l’espèce, le VISALE ou VISA pour l’Emploi et le Logement, qui constitue un mécanisme de sécurisation des loyers dans le parc locatif privé, est principalement régi par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement (UESL), dont l’article 7.1 dispose notamment que : « en vertu de l’article 2306 du code civil (article 2309 nouveau du code civil), la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Les CIL s’étant porté caution mettront en œuvre les actions de recouvrements amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail ».

A la suite de l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, de l’arrêté du 28 octobre 2016 et du décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est venue aux droits des CIL, s’agissant de la qualité de caution dans le dispositif VISALE.

Pour justifier de sa qualité de créancier subrogé dans les droits du bailleur à l’égard du locataire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats notamment le contrat de cautionnement Visale signé avec Monsieur [Y] [Z], la quittance subrogative du 8 août 2024 et un décompte de sa créance arrêté au 3 mars 2025, ce qui établit que la caution a été actionnée pour le paiement de la somme totale de 1.204 euros, correspondant aux loyers et charges impayés des mois de janvier, février, juin et juillet 2024.

Le contrat prévoit expressément que la caution pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du locataire. La subrogation permet au subrogé de disposer de toutes les actions du créancier et notamment l’action en constatation d’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire.

En application des dispositions légales relatives au cautionnement et à la subrogation telles que rappelées ci-dessus, ainsi que des stipulations conventionnelles, la société ACTION LOGEMENT SERVICES peut exercer, en qualité de créancier subrogé et dans les limites de la subrogation, l’ensemble des droits du bailleur, y compris une action en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et des charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir en l’espèce.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 8 avril 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, en dépit du fait que le bailleur soit une personne physique et que la saisine de la CCAPEX ne soit pas imposée, dans ce cas, à peine d’irrecevabilité, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 2 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire – article XI – qui prévoit que le bail est résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, des charges et du dépôt de garantie.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice le 30 septembre 2024. Le commandement de payer a notifié au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa situation, conformément aux stipulations du bail, de sorte que ce dernier délai doit s’appliquer.

Si aucun décompte locatif n’est produit permettant de retracer les versements qui ont pu être effectués par Madame [J] [I] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer, il n’en demeure pas moins qu’elle reconnaît dans ses écritures avoir été, dans ce même délai, à nouveau en situation d’impayé, à hauteur d’une somme de 500 euros au 7 novembre 2024, ce qui est confirmé par le plan d’apurement consenti le même jour par son bailleur. Dans ces conditions, le paiement des loyers échus durant le délai de régularisation, qui doit s’imputer par priorité au paiement de la dette locative, n’ayant été que partiel, n’a pu suffire à couvrir la totalité de l’arriéré locatif visé au commandement de payer, ce qui au demeurant, n’est pas contesté par la locataire.

Il sera par conséquent retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 novembre 2024 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2023 à compter du 1er décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation du 22 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 30 septembre 2024 et de la quittance subrogative en date du 8 août 2024 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de la créance qu’elle invoque, qu’elle arrête à la somme de 1.204 euros à la date du 3 mars 2025 selon le document intitulé « détail de la créance » qu’elle produit.

Il est en effet établi que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a pris en charge le paiement de la somme de 1.204 euros correspondant aux loyers et charges des mois de janvier, février, juin et juillet 2024, en lieu et place de la locataire. Le bailleur confirme dans la quittance subrogative avoir reçu paiement effectif de cette somme et subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans tous ses droits et actions contre le débiteur.

Cependant, Madame [J] [I] établit avoir réglé entre les mains de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 133,64 euros les 1er juillet, 4 août et 1er septembre 2025, soit une somme totale de 400,92 euros, ainsi qu’il résulte des avis de virements et des relevés de comptes qu’elle produit, ce qui n’est au surplus pas contesté par le demandeur.

En conséquence, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’établit à la somme de 803,08 euros (1.204 – 400,92).

En conséquence de ce qui précède, il convient de condamner Madame [K] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 803,08 euros au titre des loyers et charges restant dus à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [I] sollicite des délais de paiement suspensifs, de sorte qu’il convient de faire application des dispositions susvisées.

Madame [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Elle a commencé à apurer l’arriéré locatif. Elle justifie en outre de sa situation personnelle et financière. Il résulte de ces éléments qu’elle est en mesure de régler la dette locative.

Il convient donc d’accorder à Madame [K] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il n’y a pas lieu d’ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt, ce que n’autorise ni l’article 24 V précité ni même l’article 1343-5 du code civil, ni que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En revanche, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [K] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aussi, dans l’hypothèse où la clause résolutoire reprendrait ses effets, dès lors que le bail se trouve résilié depuis le 1er décembre 2024 et que Madame [K] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient de la condamner à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, et sur justification d’une quittance subrogative attestant du paiement par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES des sommes dues à ce titre par le locataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [I] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Madame [K] [I] du paiement des frais irrépétibles exposés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Cette dernière sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail le 22 décembre 2023 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une part, et Madame [K] [I] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 novembre 2024 à 24h00,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 1er décembre 2024,

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 803,08 euros au titre des loyers et charges restant dus à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024,

ACCORDE un délai à Madame [K] [I] pour le paiement de cette somme,

AUTORISE Madame [K] [I] à s’acquitter de la dette en 10 mensualités, en procédant à 9 versements de 85 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, et sur justification d’une quittance subrogative attestant du paiement par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES des sommes dues à ce titre par le locataire,

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [K] [I] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 30 septembre 2024,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE