REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2026

__________________________

N° RG 25/03596 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KWNU

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [F] [U] [D]

né le 05 Février 1948 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

DEFENDEURS

Madame [P] [Z]

née le 01 Avril 1985 à [Localité 4] (POLOGNE), demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

Monsieur [S] [E]

né le 21 Avril 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— Monsieur [I] [F] [U] [D]

— Madame [P] [Z]

— Monsieur [S] [E]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 15 mars 2024, Monsieur [I] [D] a consenti à Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros outre une provision pour charges de 16 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, Monsieur [I] [D] a fait signifier à Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] un commandement de payer pour un montant de 6.156,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 mars 2025, Monsieur [I] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, Monsieur [I] [D] a fait assigner Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater qu’à défaut de paiement la clause résolutoire du bail est acquise ;Prononcer la résiliation du contrat de bail consenti par Monsieur [I] [D] à Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] à compter du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] au paiement de la somme de 6.338,67 euros correspondant aux loyers impayés outre les frais de procédure ;Condamner Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec augmentations légales à compter de la résiliation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;Condamner Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 30 avril 2025.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi avant d’être retenue à l’audience du 3 décembre 2025, lors de laquelle Monsieur [I] [D], comparant en personne à l’audience, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 10661,35 euros arrêtée au mois de décembre 2025 inclus. Il maintient sa demande d’expulsion et précise qu’une mainlevée de l’arrêté de péril a été fournie par la mairie.

Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z], comparaissent en personne à l’audience. Ils contestent le montant de la dette, indiquant que le logement fait l’objet d’un arrêté de péril depuis le mois d’avril 2025, qu’en l’absence de mainlevée dudit arrêté de péril, les loyers sont gelés. Ils ne souhaitent pas rester dans le logement et ont, en ce sens, entamé des démarches pour trouver un nouveau logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 30 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [I] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2025.

En conséquence, la demande de Monsieur [I] [D] aux fins de constatation de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 4 mars 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 6.156,67 euros.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées intégralement dans le délai de deux mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 4 mai 2025 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 5 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 606 euros par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article L.521-2 du Code de la construction et de l’Habitation, « Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. »

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 4 mars 2025 et du décompte de la créance arrêtée au mois de décembre 2025 à la somme de 10.661,35 euros que Monsieur [I] [D] rapporte la preuve de l’arriéré locatif.

Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] contestent le montant de la dette faisant valoir que le bâtiment fait l’objet d’un arrêté de péril depuis le mois d’avril 2025 et que par conséquent les loyers sont suspendus.

Or, Monsieur [I] [D] verse aux débats l’arrêté portant mise en sécurité du18 avril 2025 ainsi que l’arrêté portant mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 2 mai 2025.

En conséquence, en application de l’article susvisé, seul le loyer du mois de mai 2025 n’est pas dû. La somme de 606 euros sera donc déduite des sommes réclamées.

Il convient, par conséquent, de condamner Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur [I] [D] la somme de 10.055,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de décembre 2025 inclus, sous déduction des sommes éventuellement réglées par les locataires dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] ne démontre, ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Monsieur [I] [D] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et l’assignation.

Il convient également de condamner Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur [I] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [I] [D] aux fins de constatation de résiliation concernant le bail d’habitation consenti à Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 mars 2024 entre Monsieur [I] [D] d’une part, et Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 mai 2025 à minuit,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et .L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 606 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur [I] [D] la somme de 10 055,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2025 inclus sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance,

CONDAMNE Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur [I] [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [I] [D] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur [I] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [E] et Madame [P] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE