TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 12 Mai 2026

Dossier N° RG 23/05497 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J52I

Minute n° : 2026/145

AFFAIRE :

[X] [I], [V] [E] C/ S.N.C. VACANCES INVESTISSEMENTS, Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS

Madame Hélène SOULON

GREFFIER lors des débats : Monsieur Alexandre JACQUOT

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte à la collégialité ;

copie exécutoire à :

M^e Clément DEIDDA

M^e Christophe MAIRET

M^e Marc MERCERON

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [I]

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Christophe MAIRET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

S.N.C. VACANCES INVESTISSEMENTS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Clément DEIDDA, avocat au barreau de MARSEILLE

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marc MERCERON, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

M.[X] [I] et Mme [V] [E] épouse [I] ont conclu le 30 juillet 2021 avec la société Vacances Investissements une vente en l’état futur d’achèvement concernant un bien situé [Adresse 4], à [Localité 1], soit le lot 123 composé d’une maison de type 4 élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec garage et le lot 130 constitué d’un parking extérieur situé en zone 1 et portant le numéro 28.

La Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur (CRCM) a financé cette acquisition suivant prêt immobilier accepté le 3 avril 2021 d’un montant de 320 000 €, remboursable en 240 mois au taux annuel fixe de 2,45 % après une franchise partielle d’une durée maximale de 36 mois.

Le bien a été livré le 29 octobre 2021 et par lettre recommandée avec avis de réception, les époux [I] ont émis des réserves le 19 novembre 2021. Ils ont ensuite fait dresser un procès-verbal de constat le 31 août 2022.

Une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de l’assurance dommages-ouvrage qui a missionné le cabinet IXI en qualité d’expert. Un rapport préliminaire dommages ouvrage a été dressé le 5 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice en date des 27 et 28 juillet 2023, M. [X] [I] et Mme [V] [E] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan la société en nom collectif Vacances Investissements et la Caisse de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur au visa des articles 1133, 1137, 1217, 1127 et 1228, 1231-1, 1603, 1792 du code civil, afin de voir :

Prononcer la résolution de la vente conclue entre les époux [I] et la société Vacances Investissements par acte notarié reçu le 30 juillet 2021 par devant Maître [B] [W], Notaires Associés situé [Adresse 5], concernant un bien immobilier situé [Adresse 6] et plus précisément :

Lot numéro cent vingt-trois (123) : Une maison de type 4 élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec garage et portant le numéro 003 au plan annexé au règlement de copropriété.

Et la jouissance exclusive et privative d’une terrasse et d’un jardin.

Et les soixante-dix/dix millièmes (70/10000 èmes) de parties communes générales.

Lot numéro cent trente (130) : Un parking extérieur situé zone 1 et portant le numéro 28 au plan annexé au règlement de copropriété.

Et les deux/dix millièmes (2110000 èmes) des parties communes générales.

Cadastrés sous la section CM n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 7].

Dire que cette décision devra être publiée au service de la publicité foncière de [Localité 2],

Condamner la société Vacances Investissement à payer aux époux [I] les sommes suivantes :

— La somme de 11.116,42 euros au titre des charges et travaux exposés

— La somme de 273,07 euros au titre du remboursement des primes d’assurances.

— La somme de 4.532,64 Au titre des frais notariés

— La somme de 20.000 euros au titre du préjudice financier lié à la perte de chance de pouvoir investir dans un autre programme.

Prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit par les époux [I] auprès du Crédit Agricole le 28 juillet 2021,

Condamner la société Vacances Investissements à verser au Crédit Agricole la somme 301 508,43 au titre du décompte arrêté au 1er avril 2023,

Condamner la société Vacances Investissements à verser aux époux [I] les 28.116,70 euros au titre des échéances réglées,

Condamner la société Vacances Investissements à payer aux époux [I] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la société Vacances Investissements à payer aux époux [I] les entiers dépens d’instance conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

Toutes les parties ont conclu et l’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 mars 2025.

Le dossier a été fixée en formation collégiale au 10 février 2026 et mis en délibéré au 12 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, M. [X] [I] et Mme [V] [E] maintiennent toutes leurs demandes initiales, sollicitent le débouté de la société Vacances Investissements de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ainsi que le paiement par cette société des entiers dépens d’instance notamment ceux liés au procès-verbal de constat dressé le 31 août 2022, à hauteur de 369,20€.

La SNC société Vacances Investissements par conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2024 demande au tribunal de débouter Mme [E] et M. [I] de l’ensemble de leurs demandes, de débouter la [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes et de condamner les demandeurs au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 novembre 2023, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur demande au tribunal, au visa des articles L 313-36 du code de la consommation et 1240 du code civil de :

Donner acte à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande principale de résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement,

Pour le cas où le Tribunal prononcerait la résolution du contrat de vente et par voie de conséquence, la résolution du contrat de prêt :

Condamner M. [X] [I] et Mme [V] [D] épouse [I] à restituer le capital emprunté sous déduction de tous les versements opérés en remboursement du prêt, soit la somme de 279 588,90€ à parfaire au jour où le Tribunal statuera,

Condamner la société Vacances Investissement à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudicie financier

Condamner tout succombant à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du CPC, outre dépens distraits au profit de Maître Marc Merceron, avocat,

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résolution de la vente :

Moyens des parties :

M. [X] [I] et Mme [V] [E] sollicitent la résolution de la vente en raison des vices affectant l’immeuble et d’une manœuvre frauduleuse du vendeur.

Ils font valoir que le rapport dommage-ouvrages du 5 octobre 2022 a mis en évidence la dégradation de l’immeuble dû à l’humidité et une faute commise par la société Vacances Investissements dans la construction de l’ouvrage en conformité avec les règles de l’art, ce qui justifie la résolution de la vente.

Ils soulignent qu’ils logent dans un logement humide et ont été contraints de consulter un médecin pour le développement de symptômes allergiques depuis le début de l’année 2022

Ils ajoutent que des réserves ont été émises dès l’occupation du bien à la fin de l’année 2021 et qu’un huissier de justice a constaté les dégâts. Ils sollicitent la résolution de la vente sur ce premier élément.

Ils exposent également qu’ils ont été trompés sur le bien immobilier acquis, que la société Vacances Investissement a qualifié le programme de » joyau au cœur de la pinède » et de « paradis vert sur la côte d’Azur », que la vue aérienne permettait de situer le bien acheté face à un immense espace boisé alors que la construction d’un immeuble de plusieurs étages a été construit à proximité avec création d’un parking au pied de leur terrain.

Ils soutiennent qu’aucune information ne leur a été donnée à ce sujet alors que le permis de construction de la résidence séniors réalisée en face de chez eux date du 23 janvier 2020.

Ils indiquent que les manœuvres du professionnel à leur égard sont constitutives d’un dol et à tout le moins d’une erreur au sens des articles 1137 et 1133 du code civil.

Ils sollicitent la résolution du contrat avec remboursement des frais exposés au titre des travaux effectués, des primes d’assurance versées, du prêt immobilier, des frais notariés.

Ils considèrent avoir également subi un préjudice financier distinct au motif que leur capacité d’emprunt n’a pu leur permettre de s’orienter vers un autre projet alors que s’ils avaient eu connaissance de l’humidité et de l’immeuble en face ils ne se seraient jamais engagés.

La société Vacances Investissements indique que les demandeurs visent dans leur assignation l’article 1792 du code civil alors que l’huissier de justice fait état de remontées d’humidité apparues après livraison et qu’aucune pièce ne permet de connaitre la nature du désordre et de savoir s’il rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Elle souligne que le rapport préliminaire de l’expert missionné par l’assureur [P] n’a pas déterminé les causes à l’origine du désordre mais que les époux [E]/[I] ne communiquent aucun élément sur les suites donnée par l’assureur dommage-ouvrage et une éventuelle indemnisation.

Elle considère qu’elle a livré un bien conforme aux prévisions contractuelles et n’a commis aucune faute, elle ajoute que le fait de ne pas avoir livré un bien exempt de vices ne suffit pas à caractériser la faute du vendeur.

Elle ajoute que pour fonder une résolution de la vente, l’inexécution doit être suffisamment grave alors qu’après indemnisation de l’assureur dommage-ouvrages, le désordre sera intégralement réparé.

Elle fait valoir les époux [I] avaient parfaitement connaissance de la constructibilité de la zone dans laquelle ils ont décidé de réaliser une opération immobilière, qu’ils ne pouvaient exiger que les parcelles voisines restent vierges de toute construction, que le permis accordé pour la résidence voisine est antérieur au contrat de réservation, que les dossiers de permis de construire sont consultables en mairie, que la plaquette publicitaire et les photographies sont conformes à la réalité, de sorte qu’aucune dissimulation ou tromperie ne peuvent lui être reprochée.

Elle expose que les articles 1133 et 1131 du code civil relatifs aux vices du consentement sont susceptibles de fonder une action en nullité de la vente qui n’est pas sollicitée par les demandeurs. Elle précise qu’il n’a pas été contractuellement convenu que l’absence totale de construction sur la parcelle voisine soit une qualité essentielle du logement acquis alors que le bien acquis fait partie d’une copropriété de plus de 200 logements.

Elle indique que la demande, notamment au titre du préjudice financier, est dépourvue de toute justification.

Réponse du tribunal :

Il sera précisé que M. et Mme [I] sollicitent le prononcé de la résolution de la vente sans mentionner l’article 1224 du code civil mais en fondant leurs prétentions notamment sur les 1227 et 1228 du code civil. La société Vacances Investissements répond aux arguments adverses sur le fondement de l’article 1224 du code civil.

Selon l’article 1224 du code civil : « La résolution résulte soit de l’application soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

En ce qui concerne les désordres affectant le bien acquis par les époux [I], il sera rappelé que par courrier du 19 novembre 2021, M. [I] s’est plaint auprès de la société Vacances Investissements de remontées d’humidité sur les murs du couloir et Me [T] [R] [S], commissaire de justice, a constaté le 31 août 2022 des traces de moisissures et d’infiltration dans le couloir de distribution ainsi que dans le regard de visite, dans la salle de bains, dans le dégagement avec une forte odeur de moisissure, dans la montée d’escalier et sous l’escalier. Sur la terrasse la chape est recouverte d’eau et la trappe donnant accès au vide sanitaire est remplie d’eau avec des éléments en flottaison et des moustiques.

Une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de la SMABTP, assureur dommage-ouvrages pour des remontées par capillarité dans les villas 2/3/7 et 8. Un rapport préliminaire a été réalisé par M. [K] [F] du goupe Syntex [J] le 5 octobre 2022. Ont été mises en évidence des traces de remontées capillaires actives affectant les cloisons et doublages plâtre de tout le rez-de-chaussée, hormis les voiles béton séparatifs entre villas avec une saturation en humidité des plâtres. Selon l’expert, les traces peuvent s’accompagner de moisissures jusqu’à environ 50 cm du sol et l’atmosphère est humide à l’intérieur des maisons, les remontées capillaires ne peuvent être en relation directe avec les importantes quantités d’eau présentes dans en vide sanitaire et les recherches de fuite n’ont pas permis de déceler de défaillance au niveau des canalisations d’alimentation d’eau potable pression. Il a préconisé d’autres investigations afin de déterminer la ou les origines des désordres.

M. [X] [I] et Mme [V] [E] ne produisent aucun autre document à propos de l’assurance dommage-ouvrage et ils n’établissent pas la cause des remontées capillaires constatés dans leur maison. Il n’est d’avantage prouvé que les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettent sa solidité.

Par conséquent, le caractère décennal des désordres, au sens de l’article 1792 du code civil n’est pas établi, la remise par la SNC Vacances Investissements aux époux [I] d’un ouvrage qui n’est pas exempt de vices ne suffit pas à caractériser sa faute et les pièces produites par les demandeurs ne permettent d’imputer aucune faute au vendeur. Il n’y a donc pas lieu de prononcer la résolution du contrat en raison des vices affectant le bien immobilier acquis.

A propos de la manœuvre frauduleuse reprochée par M. et Mme [I] à la SNC Vacances Investissements, au vu du contrat préliminaire de réservation et de l’acte notarié du 30 juillet 2021, M. [X] [I] et Mme [V] [I] née [E] ont acquis une maison et un parking extérieurs (lots 123 et 130) au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] à [Localité 3], comprenant à son achèvement 14 bâtiments et huit villas, une voie d’accès, 26 places de stationnements parties communes, un espace deux roues, un transformateur, une aire ordures ménagères, une piscine et un bassin de rétention. Le contrat préliminaire de réservation précisait que l’ensemble immobilier comprenait 128 logements en accession libre et 56 logements en locatifs social et 314 places de stationnements extérieures.

Les époux [I] ont donc accepté d’acquérir un logement au sein d’un vaste ensemble immobilier et il paraissait très peu probable que les parcelles voisines soumises aux mêmes règles d’urbanisme restent vierges de toute construction eu égard à la densité de constructibilité de la zone.

Le permis de construire qui a été accordé pour la réalisation d’une résidence séniors qui date du 23 janvier 2020 est antérieur au contrat de réservation signé le 30 novembre 2020 et à l’acte d’achat du 30 juillet 2021, de sorte que M. et Mme [I] pouvaient obtenir toutes les informations souhaitées auprès de la mairie sur le devenir du terrain situé en face de leur maison.

Ils indiquent à tort avoir été trompés par la plaquette publicitaire du programme Opalina. En effet, celle-ci se réfère au village de [Localité 3] et non pas à l’ensemble immobilier lorsqu’elle évoque un paradis vert sur la côte d’Azur et si elle indique qu’il s’agit d’un joyau au cœur de la pinède elle précise ensuite que « Entre l'[Adresse 10] et la [Adresse 11], le domaine résidentiel [Adresse 9] s’étend au sein d’un vaste jardin paysager aux senteurs méditerranéennes, pins, minoras ,lauriers roses agrémentent les abords des habitations et dessinent un écrin végétal propice au calme » Il n’est jamais fait état, dans la dite plaquette, de l’environnement constitué par les parcelles voisines et les photographies ne montrent que le domaine, à l’exception de la photographie aérienne qui était conforme à la réalité au moment où elle a été prise. Les époux [I] ne remettent pas d’ailleurs en cause la réalisation des plantations au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 9].

Le bien livré aux époux [I] est conforme au contrat et les demandeurs n’apportent la preuve d’aucune inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente.

Les demandeurs font également état de manœuvres frauduleuses de la part du vendeur constitutives de dol ou d’erreur, or ces vices du consentement sont des causes de nullité de vente, nullité qui n’est pas sollicitée par les époux [I].

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces vices du consentement.

Sur les demandes indemnitaires :

Moyens des parties

M. [X] [I] et Mme [V] [E] épouse [I] considèrent avoir subi un préjudice financier distinct au motif que leur capacité d’emprunt n’a pu leur permettre de s’orienter vers un autre projet alors que s’ils avaient eu connaissance de l’humidité et de l’immeuble en face ils ne se seraient jamais engagés.

La SNC Vacances Investissements expose que les demandes indemnitaires des époux [I] sont dépourvues de toute explication et pièce justificative.

Réponse du tribunal :

M. et Mme [I] ne justifient pas de leur préjudice financier ni d’une perte de chance, ils ne produisent aucun élément permettant d’établir qu’ils ne peuvent investir sur un autre programme immobilier, ils n’apportent pas d’avantage la preuve d’une faute commise par la SNC Vacances Immobilier. Ils seront alors déboutés de leur demande en paiement de la somme de 20 000 €.

Sur les demandes de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur :

Il n’y pas lieu d’examiner les demandes du Crédit Agricole puisque celles-ci ne pouvaient trouver application qu’en cas de résolution de la vente qui n’a pas été prononcée.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [I] et Mme [V] [E] épouse [I] parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Il y a lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de M^e Marc Merceron, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité ne justifie pas de faire application de cet article en faveur de la SNC Vacances Investissements et/ou de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur, qui seront toutes deux déboutés de leur demande à ce titre.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

DEBOUTE M. [X] [I] et Mme [V] [E] épouse [I] de toutes leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu statuer sur les demandes de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Provence Côte d’Azur ;

CONDAMNE M. [X] [I] et Mme [V] [E] épouse [I] aux entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à M^e Marc Merceron le droit de recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la SNC Vacances Investissements et de la [Adresse 8] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,