MINUTE N°26/

TPX BRIGNOLES

N° RG 25/00069 -

N° Portalis DB3D-W-B7J-K4H2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE BRIGNOLES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 MARS 2026

ORDONNANCE

DU 20 MARS 2026

[F] c/ [N]

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Juge des contentieux de la protection : M^me Sabine Salanon, vice-présidente

Greffier : M. Eddy Le Guen, directeur des services de greffe judiciaires

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2026

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [F]

né le 18 Février 1992 à [Localité 1] (Var)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Guillaume FABRICE, avocat au barreau de Marseille, substitué par Maître Vincent Marquet, avocat au barreau de Draguignan

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [N]

demeurant [Adresse 2]

Non comparant

COPIES DÉLIVRÉES LE

1 copie exécutoire à :

M^e Guillaume FABRICE

Exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties

Par acte sous seing privé à effet au 12 avril 2024, Monsieur [H] [F] agissant par l’intermédiaire de son mandataire la SAS SQUARE HABITAT SAINT MAXIMIM a consenti à Monsieur [D] [N] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 545 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, Monsieur [H] [F] a fait signifier à Monsieur [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.212,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 février 2025, Monsieur [H] [F] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, Monsieur [H] [F] a fait assigner Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de BRIGNOLES, statuant en référé, aux fins de :

voir constater le non-paiement des loyers et accessoires dus au titre du bail,voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 6 avril 2025,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire et juger que le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [D] [N] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :la somme de 3.958,34 euros en principal au titre de la dette locative arrêtée au 7 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 février 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 579,92 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, et avec intérêts de droit,la somme de 545 euros à titre de dommages et intérêts, et ordonner la compensation de cette créance avec le dépôt de garantie,condamner Monsieur [D] [N] au paiement du coût du commandement de payer, soit la somme de 223,28 euros,le condamner au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 2 octobre 2025.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 16 décembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 17 février 2026.

Monsieur [H] [F], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 7.667,70 euros selon décompte arrêté au 15 décembre 2025. Il s’est opposé à la demande de délais formée par le locataire.

A l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle il a comparu en personne, Monsieur [D] [N] a indiqué ne pas contester la dette locative. Il a formé une demande de délais de paiement, précisant être en mesure de solder la dette locative au plus tard le 15 janvier 2026.

A l’audience de renvoi du 17 février 2026, Monsieur [D] [N] n’était pas présent ni représenté. Monsieur [H] [F] a précisé n’avoir reçu aucun règlement ni pièce du défendeur justifiant de sa situation financière, et a maintenu ses demandes antérieures.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 2 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

La notification du commandement de payer à la CCAPEX, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité en l’espèce. En effet, la saisine de la CCAPEX n’est pas une formalité obligatoire lorsque le bailleur est une personne physique. Monsieur [H] [F] justifie avoir néanmoins saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 février 2025.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [F] aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La clause de résiliation de plein droit revêt un caractère automatique, ce qui signifie que les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité de l’infraction commise.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu d’un seul terme de loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit six mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 6 février 2025. Ce commandement ayant imparti au locataire un délai de régularisation de deux mois, ce dernier délai doit s’appliquer.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer. En effet, le locataire n’a versé, dans le délai de régularisation expirant le 6 avril 2025, qu’une somme de 400 euros le 8 février 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 6 avril 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail ayant pris effet le 12 avril 2024, à compter du 7 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 avril 2025, Monsieur [D] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 579,92 euros, conformément à la demande, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet au 12 avril 2024, du commandement de payer délivré le 6 février 2025 et dernier décompte de la créance arrêté au 11 décembre 2025 à la somme de 7.567,70 euros – et non celle de 7.667,70 euros comme indiqué à l’audience (échéance de décembre 2025 incluse) que Monsieur [H] [F] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [D] [N] à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [F] la somme de 7.567,70 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 11 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 février 2025 sur la somme de 3.958,34 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais :

L’article 24-V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1343-5 premier alinéa du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites que le paiement du loyer intégral courant n’a pas été repris avant la date de l’audience si bien qu’il n’est pas permis légalement d’accorder au locataire des délais suspensifs d’une durée maximale de trois années sur le fondement de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Il ne sera pas non plus accordé de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En effet, le locataire ne règle pas le loyer courant et n’a procédé à aucun versement depuis le 18 juillet 2025. En outre il n’a produit aucune pièce à l’appui de sa demande de délais.

En conséquence, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [D] [N] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard de paiement a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [H] [F] ne justifie pas d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard de paiement, et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, ni la mauvaise foi de son débiteur. Il convient donc de rejeter sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [N] aux dépens de l’instance.

Il convient également de le condamner à payer à Monsieur [H] [F] somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

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PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [H] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet au 12 avril 2024 entre Monsieur [H] [F] d’une part, et Monsieur [D] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 avril 2025 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 7 avril 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [D] [N] à compter du 7 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 579,92 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à payer à Monsieur [H] [F] à titre provisionnel la somme de 7.567,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 11 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 février 2025 sur la somme de 3.958,34 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à payer à Monsieur [H] [F] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à compter du 1er janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTONS Monsieur [D] [N] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTONS Monsieur [H] [F] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] à payer à Monsieur [H] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 6 février 2025 pour un coût total de 223,28 euros,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le vingt mars deux mille vingt-six.

Le Greffier Le Juge