TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00679 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23BK

Minute : 25/00499

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [S] [W] [H] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [B] [X]

Madame [G] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Monsieur [S] [W] [H] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [X]

[Adresse 9]

[Adresse 14]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [X]

[Adresse 9]

[Adresse 14]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 janvier 2018, l’OPH de [Localité 8] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. [B] [X] et Mme [G] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel initial de 360,79 euros, outre une provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] a fait signifier à M. [B] [X] et Mme [G] [X] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 439,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu 28 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH BOBIGNY a fait assigner M. [B] [X] et Mme [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 20 juin 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance. Par voie de de conséquence constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 10] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur la somme de 4 664,13 euros, arrêtée à la date du 07/02/2025, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 15] le 24 février 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT qui s’est fait représenter par M. [S] [W] [H], muni d’un pouvoir régulier, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 6 686,16 euros arrêtée au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [B] [X] et Mme [G] [X], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [B] [X] et Mme [G] [X] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu 28 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le bail du 24 janvier 2018 contient une clause qui stipule : « en cas de non souscription d’une assurance contre les risques locatifs, la résiliation du contrat de location interviendra de plein droit un mois après une sommation de justifier de la souscription d’une assurance demeuré infructueuse. » Cette clause est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 3 septembre 2024, à M. [B] [X] et Mme [G] [X] un commandement de justifier dans le délai d’un mois d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours dans le délai d’un mois.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que le bail du 24 janvier 2018 est résilié à la date du 4 octobre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [B] [X] et Mme [G] [X], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après le commandement de payer du 3 septembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges est sans objet puisque le bail est résilié depuis le 4 octobre 2024.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [B] [X] et Mme [G] [X], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 4 octobre 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 4 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 24 janvier 2018 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges de les locataires, M. [B] [X] et Mme [G] [X]. Il produit également le commandement de payer du 3 septembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse mentionnant une dette de 6 686,16 euros. Il démontre donc l’existence d’une dette à hauteur de cette somme.

Le bail du 24 janvier 2028 contient à l’article 12 de ses conditions générales, une clause qui stipule que « la présente location intègre une clause de solidarité entre les locataires conformément à l’article 1202 du code civil. En cas de dualité ou de pluralité de locataires, ceux-ci seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de pénalité de retard, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement de toutes les obligations résultant du présent bail. »

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [B] [X] et Mme [G] [X] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 6 686,16 euros arrêtée au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025, date de l’assignation sur la somme de 4 664,13 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [X] et Mme [G] [X], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement du 3 septembre 2024 et celui de l’assignation du 19 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que M. [B] [X] et Mme [G] [X] seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 24 janvier 2018, conclu entre l’OPH de [Localité 8] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [B] [X] et Mme [G] [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 11], sont réunies à la date du 4 octobre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Dit la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges sans objet,

Condamne solidairement M. [B] [X] et Mme [G] [X] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 6 686,16 euros arrêtée au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal depuis le 19 février 2025, sur la somme de 4 664,13 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation [Adresse 11], de M. [B] [X] et Mme [G] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [B] [X] et Mme [G] [X] à compter du 4 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision et in solidum M. [B] [X] et Mme [G] [X] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [G] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024 et celui de l’assignation du 19 février 2025,

Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [G] [X] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge