RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

AUDIENCE PUBLIQUE – LOYERS COMMERCIAUX

MINUTE N° : 2024/

N° RG 21/00082 – N° Portalis DBXU-W-B7F-GLOY

NAC : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [T] [I]

née le 04 Février 1958 à [Localité 5]

Profession : Fleuriste,

demeurant [Adresse 3]

— [Adresse 3]

Locataire des locaux commerciaux situés [Adresse 3]

Représentée par M^e Agnès HAVELETTE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

S.C.I. MBM

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bobigny sous le n°804 524 460

Dont le siège social est sis:

[Adresse 4]

— [Adresse 4]

Représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et M^e Laurent SPAGNOL, membre de la SCP SPAGNOL-DESLANDES-MELO, avocat au barreau d’EURE (avocat postulant)

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Madame Marine DURAND, Présidente

GREFFIER : Madame Christelle HENRY, greffier à l’audience et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier lors de la mise à disposition de la décision.

DÉBATS :

En audience publique du 09 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 14 novembre 2024.

N° RG 21/00082 – N° Portalis DBXU-W-B7F-GLOY jugement du 14 novembre 2024

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Marine DURAND,

— signé par Madame Marine DURAND, juge et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier lors de la mise à disposition de la décision.

Copie exécutoire délivrée le :

Copie délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 15 juin 2009, Madame [S] [D] épouse [K] a renouvelé le bail commercial conclu avec Madame [T] [I] concernant les locaux à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 1] à [Adresse 8], moyennant un loyer annuel de 18.932,09 euros HC et HT.

Le bail renouvelé contient une stipulation selon laquelle les parties conviennent d’une baisse de loyer à hauteur de 14.936,92 euros annuels applicable uniquement pendant la durée du bail renouvelé.

Par acte authentique du 02 octobre 2014, la SCI MBM a acquis auprès de Mme [K] l’ensemble immobilier comprenant le local loué par Mme [I].

Par exploit d’huissier du 13 octobre 2017, la SCI MBM a fait délivrer à Mme [I] un congé avec offre de renouvellement du bail commercial, à effet du 15 avril 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 20.068 euros HT et HC.

Par acte d’huissier du 10 avril 2020, Mme [I] a signifié à la SCI MBM un mémoire selon lequel elle accepte le renouvellement du bail à la date du 15 avril 2018 mais conteste le montant du loyer sollicitant que celui-ci soit fixé à la somme annuelle de 14.936 euros HT et HC.

Les parties ne s’accordant pas sur le montant du loyer renouvelé, Mme [I] a, par acte d’huissier du 23 décembre 2020, fait assigner la SCI MBM devant le juge des loyers du tribunal judiciaire d’Évreux aux fins de voir fixer judiciairement le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 14.936 euros HT et HC euros à compter du 14 avril 2018.

Par jugement du 20 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit, ordonné une expertise et fixé le loyer provisionnel dû par Mme [I] à la somme annuelle de 18.932,09 euros.

Monsieur [N] [V], expert désigné, a déposé son rapport le 15 juillet 2023.

Par mémoire après expertise notifié à la SCI MBM par courrier recommandé du 4 avril 2024 et par voie électronique le 5 avril suivant, Mme [I] demande de :

Fixer à titre principal la valeur locative du bail au 15 avril 2018 à la somme de 14.936 € HT/HC ;

N° RG 21/00082 – N° Portalis DBXU-W-B7F-GLOY jugement du 14 novembre 2024

Subsidiairement de retenir la valeur locative de l’expert judiciaire de 19.338 € diminué de l’abattement valeur lié à la vétusté de l’appartement, et de l’absence de véritable clause tous commerces ; Rejeter les prétentions de la société MBM, de la débouter de l’ensemble de ses demandes ; Rejeter la demande de fixation de la valeur locative à la somme de 34.531,96 € ; Condamner la société MBM au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Mme [I] affirme, tout d’abord, par référence à la jurisprudence rendue en application des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, que la fixation du bail renouvelé à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au loyer en cours n’est pas subordonnée à la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité. Toutefois, se rapportant aux conclusions de l’expert désigné, elle souligne le caractère sensiblement défavorable d’une telle modification au cours de la dernière période du bail ajoutant que l’activité de fleuriste est devenue concurrentielle et contestant l’extension alléguée en défense de son activité.

Mme [I] rappelle, à ce titre, l’accord intervenu avec son bailleur sur la diminution du loyer par suite d’une conjoncture défavorable et la difficulté pour ce dernier de trouver preneur de locaux commerciaux situés à proximité de ceux qu’elle exploite

Se fondant sur les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce et après avoir considéré justifiée la pondération par l’expert désigné des surfaces louées, Mme [I] invoque le caractère vétuste des équipements de gaz et d’électricité du local à usage d’habitation par suite de leur non-conformité aux normes en vigueur. Faisant valoir les surcoûts subséquents à une telle situation, elle reproche, ainsi, à l’expert désigné non seulement d’avoir pris pour référence des logements présentant des caractéristiques similaires sans prise en considération de ladite situation mais également de ne pas avoir sollicité auprès de la défenderesse les loyers pratiqués dans l’immeuble à la date du renouvellement du bail. En outre, Mme [I] soutient que les locaux commerciaux subissent des désordres depuis plusieurs années non résolus à ce jour et précise que le bailleur ne met aucun équipement à disposition pour l’exploitation du local commercial.

Sur la destination des locaux commerciaux, Mme [I] conteste le caractère permissif du bail retenu par l’expert désigné faisant observer que la cession du droit au bail ne peut intervenir sans l’accord du bailleur à une activité autre que celle exercée dans lesdits locaux outre la limitation contractuelle d’exploitation. Elle soutient, ainsi, qu’aucune majoration de la valeur locative ne peut être utilement appliquée.

Enfin, Mme [I] s’oppose à l’application d’intérêts sur les échéances de loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux considérant que, tout au plus, les intérêts moratoires ne peuvent être appliqués antérieurement à la demande de fixation du loyer renouvelé.

Par mémoire après expertise n°2 notifié à Mme [I] par courrier recommandé du 29 mai 2024 et par voie électronique le 31 mai suivant, la SCI MBM demande de :

A titre principal,

Constater que le mémoire après expertise de Mme [I] ne lui a pas été régulièrement notifié, Juger qu’à défaut d’une telle notification, une irrégularité de fond a été commise par Mme [I],Juger irrecevable la demande en fixation du loyer du bail renouvelé introduite par Mme [I],

Subsidiairement,

Juger qu’aucune modification notable de l’un quelconque des éléments de détermination de la valeur locative définis aux articles 1° à 4° du code de commerce n’est intervenue au cours de la période considérée, présentant a fortiori un impact direct et favorable sur le commerce effectivement exploité selon la jurisprudence de la Cour de cassation, Juger que le montant de la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement n’est pas inférieur à celui du loyer de renouvellement calculé selon la règle du déplafonnement, En conséquence, débouter Mme [I] de sa demande de fixation du loyer à une valeur locative qui s’avèrerait inférieur au loyer plafonné, Débouter Mme [I] de toutes ses demandes fins et prétentions et notamment celle qui viserait la désignation d’un expert judiciaire, Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 15 avril 2018 selon la règle du plafonnement à la somme annuelle en principal de 20.461,21 €, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie, Subsidiairement, à supposer, par impossible, que la fixation du loyer du bail renouvelé ne suive la règle du plafonnement, fixer le montant de la valeur locative du bail renouvelé à compter du 15 avril 2018 à la somme annuelle en principal de 34.531,96 € par an HT/HC, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,

En tout état de cause,

Dire que les intérêts au taux legal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil, Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner Mme [I] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

In limine litis, la SCI MBM soulève, sur le fondement des articles R. 145-26 et R. 145-31 du code de commerce, l’irrecevabilité de la demande en fixation du loyer renouvelé présentée par Mme [I] faisant valoir que cette dernière ne lui a pas régulièrement notifié son mémoire après expertise. Affirmant qu’il est justifié de la seule notification dudit mémoire par voie électronique, la SCI MBM soutient qu’une irrégularité de fond affecte un tel mémoire et en tire la conséquence de l’irrecevabilité de la demande.

A titre subsidiaire et après avoir rappelé la règle du plafonnement de loyer prévue par les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, la SCI MBM conteste toute démonstration d’un motif de déplafonnement du loyer et précisément d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité du commerce considéré rappelant le caractère sensiblement défavorable d’une telle modification retenue par l’expert désigné. En tout état de cause, elle se rapporte aux conclusions de l’expert amiable mandaté par ses soins pour établir le caractère non notable de la modification desdits facteurs. Elle en conclut à l’application de la règle du plafonnement du loyer.

A titre très subsidiaire, sur la valeur locative des locaux, sans remettre en cause le principe de pondération des surfaces de locaux commerciaux, la SCI MBM conteste, néanmoins, certains coefficients de pondération appliqués par l’expert désigné. Ainsi, pour les parties “réserve” et “atelier”, elle considère que l’accessibilité directe de la première et l’utilité de la seconde doivent nécessairement conduire à réévaluer les coefficients retenus par l’expert.

En outre, la SCI MBM conteste les références locatives et les abattements retenus par l’expert judiciaire. S’agissant des premières, elle reproche à ce dernier d’avoir opposé le secret professionel à la demande de communication des références et ne pouvoir, ainsi, verifier la pertinence de celles-ci au regard du critère de l’équivalence. Elle lui reproche également d’avoir limité ces références à la seule rue d’exploitation du commerce considéré.

S’agissant des correctifs à la baisse appliqués par l’expert désigné, la SCI MBM considère que ces derniers ne sont nullement justifiés par une situation particulière défavorable ni par des clauses exorbitantes de droit commun. En tout état de cause, sur le moyen tiré du défaut d’entretien des locaux, la SCI MBM soutient que l’entretien des locaux loués et de ses équipements est à la seule charge de Mme [I] déclarant faire la preuve de l’état dégradé et de l’encombrement de tels locaux et ajoutant justifier du respect de ses obligations d’entretien de l’immeuble.

La SCI MBM estime, en revanche, que la destination “tous commerces” justifie l’application d’un correctif à la hausse.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 septembre 2024 au cours de laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en fixation du loyer renouvelé

En vertu de l’article R. 145-26 du code de commerce, « les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble. »

En son alinéa 1er, l’article R. 145-31 du même code prévoit que « dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés. »

En l’espèce, la SCI MBM reproche à Mme [I] de ne pas avoir respecté le formalisme prévu par les textes précités, soit la notification de son mémoire après expertise par courrier recommandé avec accusé de réception.

Or, outre qu’il est justifié du respect d’une telle formalité par la production de l’accusé de réception du courrier d’accompagnement dudit mémoire du 4 avril 2024 revenu avec la mention « pli avisé non réclamé », il sera, en tout état de cause, fait observer qu’à la différence du délai prescrit à peine d’irrecevabilité par les dispositions de l’article R. 145-27 du code de commerce pour la saisine du juge des loyers commerciaux, le formalisme prévu par les textes

susmentionnés n’est nullement sanctionné par l’irrecevabilité de la demande en fixation du loyer renouvelé. Au surplus, la défenderesse semble avoir opéré une confusion entre les notions d’irrégularité de fond invoquée dans les seuls développements de ses écritures, exception de procédure, sanctionnée par la nullité d’un acte sous réserve de faire la preuve d’un grief et celle d’irrecevabilité, fin de non-recevoir d’une demande.

Ainsi, en l’état de ces constatations, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande en fixation du loyer renouvelée présentée par Mme [I].

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article L. 145-33 du code de commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.”

Aux termes de l’article R. 145-3 du même code, “les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération:

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2o De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

Aux termes de l’article R. 145-6 du même code, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

En vertu de l’article L. 145-34 du même code, “à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. »

En l’espèce, les parties s’accordent à reconnaître l’absence de modification notable et favorable à l’activité exploitée dans les locaux des facteurs locaux de commercialité. En revanche, si Mme [I] en déduit qu’il doit être fait application des dispositions susmentionnées de l’article L. 145-33 du code de

commerce et, partant, retenu la valeur locative, la SCI MBM soutient qu’il doit être fait application de la règle du plafonnement prévu par les dispositions de l’article L. 145-34 du même code.

Or, il est de jurisprudence constante que nonobstant la règle du plafonnement du loyer, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au loyer en cours du bail expiré.

S’agissant dudit loyer en cours, il ressort du dernier renouvellement du bail régularisé le 15 juin 2009 ce qui suit « les parties conviennent que le loyer applicable en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction s’élève à 18.932,09 euros payable trimestriellement et d’avance. Néanmoins, le bailleur accepte que celui-ci soit ramené à compter du 15 avril 2009 à la somme de 14.936,92 euros) annuels payable dans les conditions ci-dessus indiquées lequel loyer ainsi conclu subira les variations triennales habituelles. De plus, cette acceptation sera limitée à la durée du présent bail et ne s’appliquera donc pas au renouvellement éventuel même tacite de sorte que l’éventuel nouveau loyer aura pour base de calcul les 18.932,09 euros ».

Si Mme [I] a bénéficié au cours du bail expiré d’un loyer réduit, il n’en demeure pas moins que le calcul de la variation du loyer doit, en considération de la clause ci-avant littéralement reproduite, prendre en considération le montant non réduit du loyer. Dans ces circonstances et outre que le calcul proposé par la SCI MBM dans ses écritures n’est pas contesté en demande, il y a lieu de relever sa conformité aux dispositions contractuelles et de considérer, ainsi, que le loyer plafonné à l’expiration du bail s’élevait à la somme de 20.461,21 euros.

Partant, il convient d’établir la valeur locative des locaux loués pour déterminer la règle applicable à la fixation du loyer du bail renouvelé.

A ce titre, il y a lieu de se référer aux travaux de l’expert désigné pour apprécier ladite valeur locative et de statuer sur les réserves soulevées par chacune des parties à l’égard de ces travaux. Ainsi en est-il des coefficients de pondération, de l’état des locaux, des références retenues par ledit expert et de la destination du bail.

De manière générale, il ressort du rapport d’expertise remis le 15 juillet 2023 que les locaux considérés bénéficient d’une situation commerciale satisfaisante en limite extérieure du centre-ville de [Localité 7]. Lesdits locaux s’étendent sur trois niveaux : un appartement de 3 pièces au 1er étage, une boutique et un atelier au rez-de-chaussée et une réserve ainsi que deux caves au sous-sol accessible depuis ledit atelier. Si les superficies ne sont pas contestées (123,30m2 pour la partie commerciale et 92,10m2 pour la partie habitation), la SCI MBM conteste les coefficients de pondération appliqués par l’expert désigné pour les locaux à usage de réserve et d’atelier.

Après avoir rappelé que les pondérations sont établies conformément aux recommandations du comité de la pondération reproduites dans la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière de mars 2017 et qu’elles tiennent compte de l’utilité de l’exploitation des surfaces louées, l’expert judiciaire a retenu pour le local à usage de réserve situé au sous-sol un coefficient de 0,15 et pour le local à usage d’atelier situé au rez-de-chaussée un coefficient de 0,3.

Ainsi que l’a rappelé l’expert désigné dans sa réponse au dire de la SCI MBM du 12 juin 2023, il est établi que conformément à la grille de pondération des surfaces commerciales, celle applicable à une surface annexe, telle qu’une réserve, située en sous-sol et reliée est évaluée entre 0,15 et 0,25. Il est

constant, en l’espèce, que ce local « réserve » est accessible depuis l’atelier situé au niveau rez-de-chaussée. Ainsi, la seule circonstance que ce local soit relié au niveau supérieur est insuffisante à retenir le coefficient de pondération maximal comme tente de le soutenir la SCI MBM. En effet, outre son accessibilité, doivent être prises en considération, pour déterminer le coefficient applicable dans cette fourchette, les caractéristiques générales d’un tel local et force est de constater, à la lecture de ladite réponse, que celles-ci ont amené l’expert à retenir la fourchette basse de la pondération. Ainsi, outre que la SCI MBM prétend à tort que le coefficient de 0,15 est généralement retenu pour une réserve « déportée du local » alors que la grille de pondération de la charte précitée retient, en pareilles hypothèses, un coefficient situé en 0,10 et 0,15, cette dernière se contente de rappeler l’accessibilité du local sans préciser les caractéristiques particulières de ce dernier qui justifieraient la retenue d’un coefficient supérieur à 0,15. Dans ces circonstances, il convient d’appliquer à ce local « réserve » un coefficient de 0,15 et de retenir, ainsi, une surface pondérée de 9,42m2.

S’agissant du local « atelier » situé au rez-de-chaussée, l’expert désigné a retenu un coefficient de pondération de 0,3 tandis que la SCI MBM soutient que son utilité pour l’activité de fleuriste exploitée dans les locaux justifierait l’application d’un coefficient de 0,8. Or, il est constant que d’après la grille de pondération précitée, une surface annexe, en tout état de cause non considérée comme un espace de vente, telle un atelier, située au niveau rez-de-chaussée se voit appliquer un coefficient compris entre 0,1 et 0,4. Il ne peut, ainsi, être appliqué le coefficient revendiqué par la défenderesse. Il convient, en tout état de cause, de considérer qu’en retenant un coefficient de 0,3, soit proche de la fourchette maximale, l’expert désigné a utilement pris en considération tant les caractéristiques de ce local que son utilité incontestable pour l’activité exploitée par Mme [I]. Dans ces circonstances, il convient d’appliquer à ce local atelier un coefficient de 0,3 et de retenir, ainsi, une surface pondérée de 2,79m2.

Partant, pour le calcul de la valeur locative, il convient de retenir une surface pondérée de 67,10m2 pour les locaux commerciaux et une surface pondérée de 92,10m2 non contestée par les parties pour le local à usage d’habitation.

Avant d’apprécier la pertinence des références retenues par l’expert désigné, il est relevé que ce dernier a appliqué tant pour les locaux commerciaux (0,8) que pour le local à usage d’habitation (0,9) un correctif minorant en tenant compte « de la localisation particulière – pas optimale étant donné le sens de circulation, de la surface totale – importante par rapport aux références relevées, de la présentation générale – moyenne et des conditions du bail – plutôt permissif » outre « l’état des locaux ».

En effet, il convient de rappeler qu’en son 4°, les dispositions ci-avant littéralement reproduites de l’article R. 145-33 prévoient que les caractéristiques des locaux s’apprécient notamment au regard de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail. Or, si Mme [I] met en avant l’état dégradé des locaux et leur non-conformité aux normes en vigueur, force est de constater, à la lecture du rapport d’expertise, que l’expert désigné invoque seulement le caractère satisfaisant, voire acceptable du niveau d’équipement et avoir pris en considération l’état des locaux, sans autre précision, dans sa détermination de la valeur locative des locaux considérés.

S’agissant du local à usage d’habitation, Mme [I] invoque le caractère indécent de celui-ci eu égard à la non-conformité des installations de gaz et d’électricité. Force est de constater qu’elle en justifie par la production de l’acte de vente de l’immeuble au profit de la défenderesse contenant mention de la non-conformité de l’installation fixe de gaz et des anomalies affectant l’installation électrique. Or, il est constant que cette mise en conformité doit être

supportée par le propriétaire, soit la défenderesse laquelle ne conteste pas, aux termes de ses écritures, cette situation et ne justifie pas de mesures prises depuis l’acquisition en 2014 à cette fin. En effet, si aux termes de ses écritures, la SCI MBM reproche à Mme [I] l’absence de justification du surcoût allégué, elle ne fait nullement état de la situation de conformité des installations pourtant connue depuis 2014. Il doit, dès lors, être nécessairement tenu compte de ladite situation.

S’agissant de la partie commerciale des locaux loués, les nombreux procès-verbaux de constat d’huissier versés aux débats ainsi que les décisions de justice rendues entre les parties justifient de l’existence des désordres allégués affectant une porte blindée et la corniche. Il sera relevé que dès 2020 (arrêt du 15 octobre rendu par la Cour d’appel de Rouen), il était ordonné à la SCI MBM de faire procéder, sous astreinte, à ses frais aux travaux de remise en état et si nécessaire de remplacement de l’auvent au-dessus de la boutique exploitée par Mme [I]. Force est de constater que de tels travaux ne se trouvaient pas réalisés en 2023 dès lors que la même cour a, dans un arrêt rendu le 21 septembre 2023, liquidé l’astreinte et assortit, à nouveau, cette obligation de faire mise à la charge de la SCI MBM d’une nouvelle astreinte ainsi que celle de prendre en charge les travaux de réfection de la porte blindée. Si, dans le cadre de ses écritures, la SCI MBM rappelle que les mises aux normes des installations liées à l’exploitation de l’activité exercée par la demanderesse doivent être supportées par cette dernière, il sera fait observer que s’agissant des locaux commerciaux, cette dernière n’impute jamais une telle obligation à son bailleur. Seuls sont invoqués les désordres précités pour lesquels la SCI MBM se révèle particulièrement taiseuse malgré les condamnations définitives prononcées à son encontre. Au surplus, si cette dernière prétend justifier du respect de ses obligations d’entretien de l’immeuble, force est de constater que les factures produites au soutien de telles allégations datent de 1998 à 2012, soit à une période antérieure à son acquisition de l’immeuble. Ainsi, en l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer justifiée la persistance des désordres allégués et de tenir compte de cette situation, dans la détermination de la valeur locative, conformément aux dispositions précitées.

S’agissant des références retenues par l’expert désigné, force est de constater que s’agissant des locaux commerciaux, ce dernier a retenu neuf références exclusivement situées [Adresse 6] correspondant à la localisation desdits locaux. Si la SCI MBM reproche à l’expert cette limitation géographique, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article L. 145-33 5° susmentionné, la valeur locative tient notamment compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Partant, il ne peut utilement être reproché à l’expert désigné d’avoir retenu des références dans le voisinage le plus immédiat du commerce considéré. Si les commerces concernés par ces références n’ont pas été précisés, il n’en demeure pas moins que la quantité et la localisation desdites références se révèlent suffisantes à les considérer pertinentes. Il a, ainsi, été retenu des valeurs attachées à neuf boutiques dont les surfaces pondérées sont comprises entre 25m2 et 74m2. Or, il convient de rappeler qu’il a été retenu une surface pondérée de 67,10m2 pour les locaux commerciaux. Au surplus, il sera fait observer que malgré ses griefs à l’encontre des références retenues, la SCI MBM verse aux débats un rapport d’expertise amiable du 9 février 2021 fixant, en considération de références équivalentes dans un périmètre non circonscrit à la seule [Adresse 6], le loyer unitaire au prix de 150€ HT alors même que l’expert désigné fixe celui-ci à 202,10€ HT-HC/m2/an.

Il n’y a, dès lors, pas lieu de remettre en cause cette valeur unitaire fondée sur des références équivalentes et pertinentes.

S’agissant du local à usage d’habitation, l’expert désigné a retenu trois références attachées à des logements situés en centre-ville, sans autre précision, de superficies comprises entre 88m2 et 100m2, soit de superficies

équivalentes au logement considéré (92,10m2). Contrairement aux locaux commerciaux, les griefs sont soulevés par Mme [I] qui reproche à l’expert de ne pas avoir pris en considération les loyers pratiqués dans l’immeuble. A ce titre, elle invoque les loyers mentionnés dans l’acte de vente du 2 octobre 2014 au profit de la SCI MBM. Or, outre leur ancienneté, il ne ressort de telles mentions dépourvues de précision sur la superficie des logements une équivalence avec le logement considéré. S’il peut effectivement être regretté l’absence de communication de telles références, force est de constater que Mme [I] ne produit aucune référence équivalente alors même que de telles données sont facilement accessibles. Il sera, dès lors, retenu la valeur moyenne de 102,41€ HT-HC/m2/an pour le local d’habitation.

Si les conclusions de l’expert désigné sur les facteurs locaux de commercialité, soit une évolution démographique défavorable, un attrait touristique limité, un niveau de vie peu évolutif, une hausse du nombre de chômeurs et l’absence d’évolution significative des commerces implantés à proximité, le conduisant à considérer sensiblement défavorable la modification de tels facteurs ne sont pas remises en cause par les parties et que ces dernières ne relèvent aucune difficulté sur les obligations contractuelles respectives, la destination des lieux fait, en revanche, l’objet d’observations respectives.

S’agissant de ce critère de l’article L. 145-33 susmentionné, l’expert considère « plutôt permissif » le bail dès lors que le renouvellement de celui-ci par acte sous seings privés du 15 juin 2009 précise « tous commerces à l’exception des commerces exercés dans l’immeuble et interdisant ceux présentant des nuisances ou présentant des activités bruyantes, malodorantes ou dangereuses. ». Une telle clause doit, ainsi, être interprétée comme excluant essentiellement le commerce d’alimentation. Ainsi, il ne peut être attribué, comme tente de le soutenir Mme [I], à cette clause un caractère particulièrement restrictif.

A la faveur de ces observations révélant des caractéristiques défavorables du local considéré eu égard aux désordres et non-conformités rappelés ci-avant, une destination des lieux permissive, des obligations respectives des parties non problématiques et des facteurs locaux de commercialité défavorables, les correctifs minorants appliqués aux valeurs unitaires retenues tant pour les locaux commerciaux qu’au local à usage d’habitation se révèlent justifiés.

Il s’ensuit que la valeur locative de l’ensemble s’établit à la somme de 19.338 euros hors taxes-hors charges par an décomposée comme suit :

Locaux commerciaux : 10.849 €/an ; Logement : 8.489 €/an.

Dès lors que cette valeur locative se révèle inférieure au loyer du bail expiré, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à ladite valeur locative.

Les autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurent inchangées.

Par application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix.

Mme [I] ayant fait assigner la SCI MBM en fixation du loyer du bail renouvelé par exploit du 23 décembre 2020, les compléments de loyers échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis cette date, avec capitalisation des intérêts dans les conditions desdites dispositions.

Tenue aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise, Mme [I] sera condamnée à verser à la SCI MBM la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevable la demande en fixation du bail renouvelé présentée par Madame [T] [I] ;

FIXE à 19.338 € hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 15 avril 2018 entre la SCI MBM et Madame [T] [I] portant sur les locaux à usage commercial et d’habitation sis [Adresse 2], les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,

CONDAMNE Madame [T] [I] à verser à la SCI MBM la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel réglé par elle depuis le 15 avril 2018 ;

DIT que les intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 23 décembre 2020, date de l’assignation délivrée par Madame [T] [I] en fixation du prix,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

REJETTE toutes autres demandes plus amples et contraires,

CONDAMNE Madame [T] [I] à payer à la SCI MBM la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

ORDONNE l’exécution provisoire,

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,

Aurélie HUGONNIER Marine DURAND