MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 23/01445 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RYDT

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 03 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [N] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 446

DEFENDERESSE

Mme [F] [L], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Antoine MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 396, et par Maître Philippe LICINI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

EXPOSE DU LITIGE

Faits

Par acte du 14 juin 2022, Mme [N] [G], propriétaire des lots 1069, 1145 et 1188 (un cellier, un appartement et un emplacement de parking) dans la résidence sise [Adresse 5], a consenti à Mme [F] [L] une promesse synallagmatique de vente de ceux-ci au prix de 290 000 euros.

L’acte prévoyait, outre les conditions suspensives de droit commun, la condition suspensive d’obtention par Mme [L] d’un prêt d’un montant maximal de 130 000 euros avec une durée maximale de remboursement de 20 ans à un taux nominal d’intérêt maximal de 1,8 % l’an (hors assurance).

L’acte prévoyait encore qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la réalisation de la vente aurait lieu au plus tard et au plus tôt le 30 septembre 2022.

Le 21 septembre 2022, Mme [G] a été informée par son notaire de l’annulation du rendez-vous de signature, au motif d’un retard de l’établissement bancaire en charge de l’édition de l’offre de prêt.

Le 4 octobre 2022, Mme [G] a mis en demeure Mme [L] de justifier sous huitaine de l’obtention de son prêt.

Le 19 octobre 2022, Mme [G] a informé Mme [L] qu’en l’absence de retour de sa part, le compromis était caduc.

Le 2 novembre 2022, Mme [G] a refusé la demande présentée à elle le 20 octobre 2022 par Mme [L] sollicitant une prorogation des délais jusqu’à la mi novembre 2022. Elle sollicitait à nouveau communication de sa demande de prêt.

Le 7 décembre 2022, Mme [G] a mis en demeure Mme [L] de consentir sous huitaine au transfert à son profit du dépôt de garantie versé dans la comptabilité du notaire.

Procédure

Par acte du 29 mars 2023, Mme [G] a fait assigner Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la clause pénale insérée dans le compromis.

La clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 mars 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 19 septembre 2024.

Prétentions des parties

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 25 avril 2024, Mme [G] demande au tribunal de :

Vu l’article 1304 du code civil,

Vu l’article 1304-3 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1231-5 du code civil,

— débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— juger que Mme [L] a manqué à ses obligations contractuelles et commis une faute en ne sollicitant pas de prêt conforme aux caractéristiques définies contractuellement dans le compromis de vente du 14 juin 2022,

— juger que par ses agissements, Mme [L] a volontairement empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt mentionnée dans le compromis de vente du 14 juin 2022,

En conséquence,

— juger que la clause pénale figurant au compromis de vente doit être appliquée,

— juger que Mme [L] sera condamnée au paiement de la somme de 29 000 euros au titre de la clause pénale dans les conditions ci-dessous :

— juger que la somme de 14 500 euros versée le 5 juillet 2022 par Mme [L] auprès de l’étude notariale BHH NOTAIRES située [Adresse 4] à [Localité 7] au titre du dépôt de garantie contractuel sera déconsignée au profit de Mme [G] au jour du jugement à intervenir,

— juger que Mme [L] versera à Mme [G] la somme restant due au titre de la clause pénale, soit la somme de 14 500 euros,

— condamner Mme [L] au paiement de la somme de 50 680 euros au titre de la perte de chance de ne pas être imposée sur la plus-value immobilière ;

— condamner Mme [L] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En réponse, dans ses conclusions signifiées le 10 avril 2024, Mme [L] demande au tribunal de :

— débouter Mme [G] de l’intégralité de ses demandes

A titre reconventionnel,

— dire et juger que la somme de 14 500 euros versée le 5 juillet 2022 par Mme [L] auprès de l’étude notariale BHH NOTAIRES située [Adresse 3] à [Localité 7] au titre du dépôt de garantie contractuel sera déconsignée au profit de Mme [L] au jour du jugement à intervenir,

— condamner Mme [G] à verser à Mme [L] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure qui comprendront les actes accomplis par voie d’huissier.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la clause pénale

Aux termes de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil, 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'. En outre, l’alinéa premier de l’article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver'. Le second alinéa du même article dispose que 'réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'. En présence d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que les bénéficiaires ont empêché l’accomplissement de la condition (Civ. 3ème, 6 octobre 2010, n° 09-69.914, Bull. civ. III, 2010, n° 183).

L’absence de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles ou un refus sans motif sérieux d’un prêt offert dans ces conditions caractérisent, sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, l’empêchement de la réalisation de la condition suspensive par celui qui y avait intérêt.

Il appartient dès lors à l’acquéreur bénéficiaire de la condition suspensive d’obtention du prêt de montrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies et qu’il lui a été refusé.

Il est constant qu’une seule demande conforme de prêt suffit, sauf convention contraire. Le compromis de vente conclu ne fait pas obligation à l’acquéreur d’effectuer plusieurs demandes de prêt. En outre, il ne lui interdit pas de solliciter l’octroi d’un prêt non conforme aux stipulations contractuelles, tant qu’il formule au moins une demande conforme.

Au cas présent, le compromis contient :

— un article ‘obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité’ libellé dans les termes suivants (pg 8 et 9) :

L’acquéreur s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

L’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L. 313 – 41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de la signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

L’acquéreur déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

— un article ‘réalisation de la condition suspensive’ libellé dans les termes suivants :

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite (…) de consentir le crédit aux conditions principales sues énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réalisation de cette offre devra intervenir au plus tard le 16 août 2022.

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire.

À défaut de cette notification, le vendeur aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du lendemain de la première présentation, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Est encore insérée à l’acte une clause pénale à l’article ‘Stipulation de pénalité’ (pg 9): ‘au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 29 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231 – 5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente'.

En exécution de l’article ‘obligation de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité', Mme [L] s’est engagée le 14 juin 2022 à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un crédit d’un montant de 130 000 euros, remboursable sur la durée de 20 ans maximum et au taux nominal d’intérêt maximal de 1,8 % l’an.

En exécution de l’article ‘réalisation de la condition suspensive', l’offre de prêt devait être présentée par la banque à Mme [L] au plus tard le 16 août 2022.

Entre ces deux dates, il est simplement justifié par Mme [L] d’un courriel de son courtier adressé le 13 juillet 2022 à sa notaire dont il ressort qu’elle lui a confié fin juin 2022 un mandat de recherche pour un prêt de 130 000 euros et que le cabinet de courtage se trouve être, au jour du courriel, dans l’attente de documents nécessaires pour finaliser son dossier auprès de ses partenaires financiers. Ce courriel précise également que, de son côté, Mme [L] a contacté sa banque LCL auprès de laquelle elle a déposé un dossier. L’attestation de dépôt d’une demande de prêt par Mme [L] auprès de l’organisme LCL, que le cabinet Mediaconsult indique jointe à son courriel, n’est pas versée aux débats. Seule l’est une simulation de prêt immobilier d’un montant de 130 000 euros, d’une durée de 300 mois soit 25 ans, au taux de 1,67 % hors assurance, ce qui n’est pas conforme aux conditions de durée ni de taux mentionnées dans le compromis et contractuellement convenues entre les parties. Il doit en particulier être observé que Mme [L] était âgée de 67 ans en 2022 de sorte que l’octroi d’un prêt sur 25 ans était en considération de l’âge de fin de remboursement (92 ans) bien moins certain que celui d’un prêt sur 20 ans conformément à la promesse.

Il ressort de ces éléments, d’une part, qu’au 16 août 2022, date à laquelle l’offre de prêt devait avoir été reçue par Mme [L], cette dernière ne justifie pas avoir remis à son courtier l’ensemble des documents nécessaires à l’étude de son projet ; en tout état de cause, ce dernier demeurait dans l’attente de pièces le 13 juillet 2022. D’autre part, la seule simulation de prêt à laquelle elle justifie avoir fait procéder par son établissement bancaire, et dont il n’est pas même certain qu’elle corresponde à une demande effectivement déposée auprès de la société LCL, n’est pas conforme aux stipulations du compromis. A cet égard, Mme [L] ne justifie notamment pas que la durée de 25 ans était une exigence de la société LCL. En tout état de cause, à supposer que Mme [L] ait effectivement déposé auprès de cette dernière une demande de prêt conforme à la simulation, cette demande n’aurait pu lui être refusée au motif d’un dépassement du taux d’usure, lequel s’élevait à 2,57 % au troisième trimestre et 3,05 % au quatrième trimestre, soit bien au delà du taux de 1,67 % mentionné dans la simulation.

Il se déduit du tout que Mme [L], qui ne justifie pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente de façon à obtenir une offre de prêt dans le délai imparti par l’acte, a empêché la réalisation de la condition suspensive.

La clause pénale est donc due par Mme [L].

Le montant de cette clause, fixé selon la pratique habituelle à 10 % de la valeur de la vente, soit en l’espèce 29 000 euros pour un prix convenu de 290 000 euros, n’apparaît nullement excessif, ce d’autant moins que Mme [L] n’apporte strictement aucune justification sur ses conditions personnelles et financières actuelles.

En conséquence, il y a lieu :

— d’autoriser Mme [G] à se faire remettre la somme de 14 500 euros versée le 5 juillet 2022 par Mme [L] auprès de l’étude notariale BHH NOTAIRES située [Adresse 4] à [Localité 7] au titre du dépôt de garantie contractuel,

— de condamner Mme [L] à verser à Mme [G] la somme restant due au titre de la clause pénale, soit la somme de 14 500 euros.

Mme [L] sera en conséquence déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

2. Sur la demande indemnitaire

Le manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi expose la responsabilité contractuelle du contractant de mauvaise foi s’il en résulte un préjudice.

En l’espèce, il est sollicité par Mme [G] réparation de la perte de chance de ne pas être imposée sur la plus-value immobilière. Elle évalue le montant de son imposition à hauteur de 50 680 euros et fait valoir que pour bénéficier de l’exonération de la plus-value, elle aurait dû vendre son appartement avant le 17 août 2023.

Toutefois, il n’est pas justifié que si Mme [L] avait sollicité une offre conforme au prêt, il aurait nécessairement été fait droit à sa demande. Par ailleurs, il était parfaitement loisible à Mme [G] d’insérer dans le compromis conclu le 14 juin 2022 avec MM. [M] sur la maison d’habitation sise [Adresse 2] une condition suspensive de vente de son appartement, ce qu’elle n’a pas fait. De plus le tribunal observe que l’acte authentique sur ce bien a été reçu le 17 août 2022 par Maître [V], soit le lendemain à peine de la date à laquelle l’offre de prêt aurait dû être adressée à Mme [L]. Enfin, Mme [G] ne justifie d’aucune démarche en vue de la remise en vente de son bien jusqu’au 17 août 2023.

Mme [G] ne démontre donc pas le lien de causalité entre la faute qu’elle prête à Mme [L] et la perte de chance d’éviter une imposition sur la plus-value immobilière.

En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

3. Sur les frais du procès

Mme [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [G] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, Mme [L] sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Mme [L] à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et il n’est pas demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Autorise Mme [N] [G] à se faire remettre la somme de 14 500 euros versée le 5 juillet 2022 par Mme [F] [L] auprès de l’étude notariale BHH NOTAIRES située [Adresse 4] à [Localité 7] au titre du dépôt de garantie contractuel,

Condamne Mme [F] [L] à verser à Mme [N] [G] la somme de 14 500 euros correspondant au montant restant dû au titre de la clause pénale,

Déboute Mme [F] [L] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

Déboute Mme [N] [G] de sa demande au titre de la perte de chance d’éviter une imposition sur la plus-value immobilière,

Condamne Mme [F] [L] aux dépens,

Condamne Mme [F] [L] à verser à Mme [N] [G] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Mme [F] [L] sur ce fondement.

Le Greffier, La Présidente,