TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 23/01016 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HQBW

[V] [P] veuve [F]

C/

[A] [W]

[R] [L]

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Mars 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [V] [P] veuve [F]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Maître Patrice LEMIEGRE de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN, substitué par M^e Nadège SANSON avocat au barreau de Rouen

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Audrey SARFATI de la SELARL HUON SARFATI, avocats au barreau de ROUEN,

Madame [R] [L]

Intervenante volontaire

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Marie LEPRETRE de la SCP MESNILDREY LEPRETRE, avocats au barreau de l’EURE,

DÉBATS à l’audience publique du : 22 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2016, Madame [V] [P] veuve [F] a consenti à Madame [R] [L] et Madame [K] [U] épouse [L] un bail à usage d’habitation portant sur une maison située [Adresse 1] moyennant un loyer total de 775,00 euros toutes charges comprises.

Par acte sous seing privé de la même date, Monsieur [A] [W] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement par les parties le 20 décembre 2016 et établi par procès-verbal de constat d’un huissier du Justice.

Les épouses [Z] ont divorcé le 27 novembre 2018 et Madame [R] [L] est demeurée seule locataire.

Madame [V] [P] veuve [F] et les nus-propriétaires ont fait délivrer à Madame [R] [L] un congé pour vendre par acte d’huissier de justice en date du 22 mai 2022 à effet au 19 décembre 2022.

Par lettre du 19 juin 2022, Madame [R] [L] a refusé d’acquérir la maison et donné congé.

Madame [R] [L] a quitté les locaux pris à bail et un procès-verbal de constat a été établi par Commissaire de Justice le 30 septembre 2022.

Le 17 janvier 2023, après deux relances en date des 24 et 26 novembre 2022, la bailleresse a adressé à la caution une mise en demeure de payer une indemnité au titre des réparations locatives, restée sans effet.

La commission départementale de conciliation a été saisie et un avis de non conciliation a été rédigé le 25 mai 2023.

Madame [V] [P] veuve [F] a fait assigner la caution devant le Juge des Contentieux de la Protection près du Tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice en date du 30 octobre 2023 afin qu’elle soit condamnée au paiement des réparations locatives et des frais de reprise des lieux.

Madame [R] [L] est intervenue volontairement à la procédure en notifiant par l’intermédiaire de son conseil via le RPVA à celui de la partie demanderesse des conclusions à cette fin.

A l’audience du 22 janvier 2025, après 4 renvois pour mise en état des parties et échanges de conclusions,

Madame [V] [P] veuve [F] – représentée par son conseil – s’en est référée à ses dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience.

Elle a sollicité du tribunal de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

recevoir l’intervention volontaire de Madame [R] [L] à l’instance,condamner solidairement Madame [R] [L] et Monsieur [A] [W] à lui payer la somme de 13.815,86 euros au titre des réparations locatives,débouter Madame [R] [L] et Monsieur [A] [W] de leurs demandes,condamner Monsieur [A] [W] à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner Madame [R] [L] à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner solidairement Madame [R] [L] et Monsieur [A] [W] aux entiers dépens.

Monsieur [A] [W], régulièrement assigné n’a pas comparu en personne mais était représenté par son conseil et s’en est référé à ses dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience.

Il a sollicité du tribunal de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

recevoir l’intervention volontaire de Madame [R] [L],débouter Madame [V] [P] veuve [F] de ses demandes,condamner Madame [V] [P] veuve [F] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [V] [P] veuve [F] aux entiers dépens,A titre subsidiaire, pour le cas où une condamnation serait prononcée à son encontre, condamner Madame [R] [L] à le garantir intégralement.

Madame [R] [L], informée de l’existence de la procédure est intervenue volontairement à l’instance par la notification de ses écritures aux différentes parties et notamment au conseil de la partie demanderesse via le RPVA et s’en est référée à ses dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience.

Elle a sollicité du tribunal de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer recevable son intervention volontaire dans le cadre de la procédure engagée par Madame [V] [P] veuve [F] à l’encontre de Monsieur [A] [W],débouter Madame [V] [P] veuve [F] de ses demandes,condamner Madame [V] [P] veuve [F] à lui payer la somme de 1.695,64 euros au titre de la régularisation des charges,condamner Madame [V] [P] veuve [F] à lui rembourser la somme de 700,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,condamner Madame [V] [P] veuve [F] à lui verser la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de troubles de jouissance subis,condamner Madame [V] [P] veuve [F] à lui verser la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [V] [P] veuve [F] aux entiers dépens

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Sur le droit à agir de l’usufruitière bailleresse :

Aux termes de l’article 578 du Code civil, « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

En application des dispositions de l’article 595 alinéa 1 du code civil, « l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ».

La qualité d’usufruitière permet en conséquence de donner le bien à bail à usage d’habitation sans avoir besoin d’une quelconque autorisation du nu-propriétaire, tout comme celle d’engager une procédure aux fins d’obtention d’indemnités tendant à couvrir des réparations locatives conformément à son obligation d’en conserver la substance.

Madame [V] [P] veuve [F] a un intérêt légitime à agir tant à l’encontre de la caution que de la locataire intervenante volontaire à la procédure.

II. Sur la recevabilité de l’intervention volontaire :

En application des dispositions de l’article 329 du Code de procédure civile pris en son alinéa 2, l’intervention volontaire n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce,

La bailleresse sollicite dans son exploit introductif d’instance la condamnation de la caution au paiement de sommes correspondant à des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie et d’une régularisation de charges.

La locataire qui a versé le dépôt de garantie et qui a payé les loyers et charges courants a intérêt à agir aux fins de les récupérer.

Il en est de même au regard de la demande de dommages et intérêts en réparation de troubles de jouissance subis.

Son intérêt à agir est également légitime au regard de la demande formulée au titre des réparations locatives car la caution a un droit à garantie à son égard.

En conséquence, l’intervention volontaire principale de Madame [R] [L] à l’instance est manifestement recevable.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

Il convient de retenir que :

il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

En application des dispositions de l’article 2288 du Code civil, « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

En l’espèce,

La comparaison de l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement le 20 décembre 2016 et établi par procès-verbal de constat d’un huissier du Justice et du procès-verbal de constat a été établi par Commissaire de Justice le 30 septembre 2022 lors de la de sortie de la locataire permet d’établir que des dégradations sont imputables à Madame [R] [L] et qu’au vu des justificatifs versés, elles doivent être partiellement mises à la charge des locataires à hauteur des montants suivants, en tenant compte de la durée d’occupation du bien (de 5 années et 9 mois) et du fait que la locataire n’a pas vocation à supporter, même en partie, la remise à neuf du logement après son départ.

Les désordres touchant les sols du rez-de-chaussée ne peuvent être mis à la charge de la locataire du fait de la force majeure car doivent être considérés comme les conséquences d’une inondation ayant fait l’objet d’un arrêté de de catastrophe naturelle. Par ailleurs, il ressort de l’étude du chiffrage des travaux effectué par la SPECB, expert consultant, conseil en bâtiment que la demanderesse a écarté de sa revendication la reprise de ceux-ci.

Les dégradations des claustras ne seront pas imputées à la locataire puisqu’ils apparaissent être la conséquence de la tempête Ciara qui a sévi les 09 et 10 février 2020 et présentent donc le caractère d’évènement à caractère de force majeure.

Il ne ressort pas du procès-verbal de constat en date du 30 septembre 2022 de dégradations relatif à l’allée d’accès à la maison nécessitant un renivelage et une pose de gravillon. La demande formulée de ce chef sera rejetée.

En ce qui concerne les lampadaires extérieurs, ceux-ci faisaient déjà l’objet de discussions entre les parties depuis janvier 2020 comme en atteste un courriel adressé par la bailleresse à sa locataire.

Du fait de l’absence d’observation à leur égard dans le procès-verbal faisant office d’état des lieux d’entrée, il doit être considéré qu’ils ont été pris en bon état.

En conséquence, leur dégradation dépassant leur seule ancienneté est à la charge de la locataire.

En raison de l’ancienneté de la maison et de son état tel que décrit par le procès-verbal de constat faisant office d’état des lieux d’entrée connu et accepté par la locataire et de la durée de jouissance de celle-ci il y a lieu de fixer de manière forfaitaire à hauteur d’une somme de 5.800,00 euros TTC, l’indemnité due par la locataire au titre des réparations locatives de laquelle il conviendra de déduit re le montant du dépôt de garantie soit la somme de 700,00 euros.

Monsieur [A] [W] ne conteste pas la régularité de l’acte de cautionnement solidaire par lui souscrit le 13 décembre 2016 qui porte tant sur les loyers et les accessoires comprenant les réparations locatives susceptibles d’être dues par la locataire.

En conséquence, Madame [R] [L] et Monsieur [A] [W] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 5.100,00 euros dont :

5.800,00 euros au titre des réparations locatives ; 700,00 euros de dépôt de garantie à déduire.

IV. Sur le trouble de jouissance :

Aux termes de l’article 1721 du code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

En l’espèce, la locataire prétend à l’existence de vices rendant partiellement insalubre le bien pris à bail du fait de l’absence de réalisation de travaux de reprises suite à l’inondation.

S’il est constant que les travaux de reprises des sols au rez-de-chaussée n’ont pas été réalisés comme en atteste le rapport d’expertise Polyexpert en date du 03 février 2022, ceux relatifs à la toiture ont quant à eux été effectués dès 2018.

L’état général de la maison était connu et accepté par la locataire lors de la prise du bien en location puisque le procès-verbal faisant office d’état des lieux d’entrée fait notamment état de traces d’humidité.

Par ailleurs, le changement d’usage même partiel non autorisé selon la procédure prévue contractuellement au bail par l’installation d’une cuisine professionnelle n’a pas été sans incidence sur la fatigue accélérée de la chaudière, qui a été remplacée en janvier 2022.

Enfin, alors qu’elle revendique l’existence d’un trouble de jouissance, la locataire a formulé une proposition d’acquisition du bien dont s’agit telle qu’elle résulte de la correspondance de son conseil en date du 08 octobre 2021 et a envisagé d’y installer une activité de restauration au vu de la présentation rédigée par elle et publiée sur les pages professionnelles de l’annuaire Pages Jaunes.

La locataire ne justifie, par ailleurs, pas de l’éventuel quantum d’un préjudice susceptible d’être indemnisé à la hauteur de la demande formulée.

En conséquence, Madame [R] [L] sera déboutée de sa demande.

V. Sur la régularisation des charges :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi N°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire doit payer les loyers et charges récupérables à terme convenus.

En l’espèce,

La bailleresse a communiqué à la caution un décompte des sommes dues au titre des charges pour les années 2021 et 2022 par courrier recommandé du 26 novembre 2022 avec accusé de réception en date du 30 novembre 2022.

La taxe d’ordure ménagère, l’abonnement annuel de ramonage effectué par la société SANI CHAUFF pour un montant de 170,50 euros et la taille des haies sont des charges locatives dont la locataire est redevable.

Pour 2021, au vu de l’avis d’imposition (TOM 361 euros), des factures émises par la société SANI CHAUFF (170,50 euros) et Monsieur [O] [H] exerçant sous l’enseigne Parcs & Jardins (610,20 euros), la bailleresse est redevable d’un top perçu d’un montant de 39,98 euros.

Pour 2022, au vu de l’avis d’imposition avec application du prorata temporis correspondant à la durée effective d’occupation (320,00 euros), des factures émises par la société SANI CHAUFF (170,50 euros) et Monsieur [O] [H] exerçant sous l’enseigne Parcs & Jardins (595,50 euros), la bailleresse est redevable d’un top perçu d’un montant de 108,96 euros.

En conséquence, Madame [V] [P] veuve [F] sera condamnée à restituer la somme de 148,94 euros.

VI. Sur la garantie due à la caution :

Aux termes de l’article 2308 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais ».

Du fait de la condamnation de la caution au paiement d’une somme au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie et de la condamnation au remboursement par la bailleresse du trop-perçu au titre des charges locatives pour 2021 et 2022, Monsieur [A] [W] est bien fondé à solliciter la condamnation de la locataire à le garantir des condamnation pécuniaires prononcées à son encontre, à l’exception des dépens et des frais irrépétibles qu’il pouvait ne pas subir en procédant au règlement des sommes dues au profit de la bailleresse ou en recherchant activement une solution amiable notamment en évitant d’arguer de ses qualités d’élu.

VII. Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [L] et Monsieur [A] [W], parties perdantes, doivent supporter in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’équité et compte tenu de la situation économique des parties, il a lieu de condamner solidairement Madame [R] [L] et Monsieur [A] [W] au paiement de la somme de 1.000,00 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [V] [P] veuve [F] recevable en son action ;

DECLARE Madame [R] [L] recevable en son intervention volontaire principale ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [R] [L] et Monsieur [A] [W] au paiement au profit de Madame [V] [P] veuve [F] de la somme de 5.100,00 euros dont :

5.800,00 euros au titre des réparations locatives ; 700,00 euros de dépôt de garantie à déduire.

CONDAMNE Madame [V] [P] veuve [F] à procéder au remboursement Madame [R] [L] et Monsieur [A] [W] de la somme de 148.94 euros au titre d’un trop-perçu de charges locatives.

CONDAMNE Madame [R] [L] à garantir Monsieur [A] [W] des sommes par lui payé à titre de caution à l’exception des frais irrépétibles et des dépens ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [R] [L] et Monsieur [A] [W] au paiement au profit de Madame [V] [P] veuve [F] de la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [R] [L] et Monsieur [A] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER