TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/320

AFFAIRE : N° RG 25/00627 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33T4

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Avril 2026

DEMANDERESSE :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEURS :

Madame [Q] [D]

née le 27 Février 1992 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [M] [I]

né le 20 Août 1990 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge, chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur:

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 06 février 2026

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 06 octobre 2023 avec prise d’effet au 15 décembre 2023, Monsieur [S] [H] a donné à bail à Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] un local d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer initial mensuel de 730 euros outre 55 euros de provisions sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] auprès de Monsieur [S] [H] par acte du 06 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 28 juillet a fait signifier à Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 4836 euros.

Par actes de commissaire de justice en dates des 17 octobre 2025 et 29 octobre 2025 auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique ;condamner solidairement Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] au paiement de la somme de 4836 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juillet 2025 sur la somme de 4836 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 06 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 9679 euros. Elle s’oppose à la demande de délai de paiement de la partie défenderesse.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Madame [Q] [D], comparante en personne, reconnait le montant des sommes dues et sollicite l’échelonnement du paiement de la dette locative à hauteur de 250 euros par mois pendant 36 mois.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [M] [I] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Il est indiqué que Madame [Q] [D] a cessé le paiement du loyer et des charges à la suite d’une fuite d’eau dans les canalisations et les murs. Il est fait mention que Madame [D] est au chômage à la suite d’un arrêt de travail et ne dispose plus de ressources compatibles avec le montant du loyer. Madame [D] indique rechercher un nouveau logement. Selon ses déclarations, ses revenus disponibles s’élèvent à – 35,60 euros après déduction des charges de ses ressources.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I]. Ladite caution a ainsi réglé au bailleur le montant de 9679 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 07 janvier 2026.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre les locataires.

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 30 octobre 2025 et ce conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 17 et 29 octobre 2025 en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 06 octobre 2023 avec prise d’effet au 15 décembre 2023 contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4836 euros et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Or, il ressort du décompte produit par la requérante en date du 29 janvier 2026 que les locataires n’ont pas réglé les sommes visées au commandement dans ce délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies dans un délai de six semaines, soit à la date du 08 septembre 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard des décomptes produits à l’audience, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Madame [Q] [D] ne lui permettent pas raisonnablement d’assumer le remboursement des sommes dues par mensualités de 250 euros par mois.

Madame [Q] [D] sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

En conséquence, l’expulsion de Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] sera ordonnée.

Dès lors, Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] sont occupants sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doivent être condamnés à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de leur chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] restaient lui devoir la somme de 9679 euros (mensualité du mois de janvier 2026 comprise) à la date du 29 janvier 2026 correspondant à l’arriéré des loyers et charges payés à la place des locataires.

Monsieur [M] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Madame [Q] [D] reconnait le montant de la dette.

Conformément à la clause du contrat de bail du 06 octobre 2023 avec prise d’effet au 15 décembre 2023, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 9679 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 4836 euros à compter du commandement de payer du 28 juillet 2025 et de la signification de la présente décision pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges.

Sur l’indemnité d’occupation :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer à compter du 09 septembre 2025 à 0 heures et ce et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail expiré, augmenté des charges.

Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] seront condamnés à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu’il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I], succombant en la présente instance, en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 28 juillet 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 06 octobre 2023 avec prise d’effet au 15 décembre 2023 entre Monsieur [S] [H] d’une part, et Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 08 septembre 2025 à minuit ;

ORDONNE à Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 785 euros, et se substitue au loyer dès le 09 septembre 2025 à 0 heures jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9679 euros (neuf mille six cent soixante-dix-neuf euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juillet 2025 sur la somme de 4836 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;

DEBOUTE Madame [Q] [D] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 juillet 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [D] et Monsieur [M] [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,