RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/00894 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HTUA

NAC : 30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. PBO

Immatricuée au RCS de [Localité 5] sous le n° 813 140 001

dont le siège siocial est sis

[Adresse 8]

— [Localité 2]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Carine DESROLLES, membre de la SCP BRULARD LAFONT DESROLLES avocat au barreau de l’EURE (postulant) et par M^e Jean HESS, membre de la SELARL SCPS avocat au barreau de PARIS (plaidant)

DEFENDERESSE:

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 5] [Adresse 7] (EPN) ,

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 1]

N’ayant pas constitué avocat en vertu des dispositions de l’article 761 du Code de procédure civile.

JUGE UNIQUE : M. Benjamin BOJ Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER, lors des débats

Madame Valérie DUFOUR, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

En audience publique du 09 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 14 novembre 2025

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe

— signé par M. Benjamin BOJ, juge et Madame Valérie DUFOUR greffier lors de la mise à disposition

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Aux termes d’une convention intitulée « Convention d’Occupation Précaire Pépinière d’entreprises CHIMIE BIOLOGIE SANTE » (ci-après dénommée la convention d’occupation précaire) en date du 1er octobre 2015, le Grand [Localité 5] Agglomération, aujourd’hui Communauté d’agglomérations [Localité 5] [Adresse 7] (ci-après dénommée EPN), a consenti à la SAS PBO un droit d’occupation précaire sur le lot 112 des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6].

La convention d’occupation précaire a fait l’objet de reconductions annuelles par voie d’avenants successifs, dont le dernier date du 9 décembre 2022 pour une durée d’une année, le terme étant fixé au 31 décembre 2023.

Par acte introductif d’instance signifié par commissaire de justice le 7 mars 2024, la SAS PBO a assigné EPN devant le tribunal au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et 1104 du code civil aux fins notamment de voir requalifier la convention d’occupation précaire en bail commercial et condamner EPN à payer une indemnité d’éviction ainsi que des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 8 avril 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la mise en état.

Par jugement du 30 juillet 2024, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état.

La clôture de la mise en état est intervenue le 7 avril 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la société PBO demande au tribunal de :

Recevoir la société PBO dans ses écritures et les dire bien fondées ;Déclarer l’exception d’incompétence 1 : irrecevable et 2 : non fondée ;Dire et juger que la reconduction par avenants successifs de la convention du 1er octobre 2015, l’absence de tout congé écrit et les caractéristiques de l’occupation doivent conduire à la requalification de la convention en bail commercial justifiant une indemnité d’éviction ;Acter de la rédaction et de l’exécution de mauvaise foi de la convention par la Communauté d''Agglomérations [Localité 5] [Adresse 7] Et ce faisant :

Condamner la défenderesse à payer à la société PBO la somme de :32.700 euros à titre de d’indemnité d’éviction ;10.000 euros au titre de la réparation d’un préjudice de déstabilisation commerciale ;10.000 euros pour rédaction et exécution de mauvaise foi de la convention d’occupation ;3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 CPC.Au soutien de sa demande de requalification, la société PBO prétend, au visa des articles L. 145-2 I 4° et L. 145-5 du code de commerce, que la convention d’occupation précaire signée entre les parties n’est pas conforme aux critères attachés à ce type de convention, à savoir que sa durée doit dépendre d’une circonstance indépendante de la volonté des parties, que la redevance doit être fixée en-deçà des prix normalement pratiqués et que la seule insertion d’une clause visant à exclure la convention du statut des baux commerciaux n’a pas de portée.

Au soutien de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, la société PBO fait valoir qu’une telle indemnité est due lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial au locataire.

Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts, la société PBO indique, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, avoir été placée dans une situation d’attente et d’incertitude préjudiciable du fait de la décision de EPN. Elle estime en outre que EPN a exécuté le contrat de mauvaise foi en refusant le débat et en le ramenant systématiquement à l’intitulé de la convention.

Aux termes de son mémoire du 4 novembre 2024, EPN demande au tribunal de :

Rejeter la requête dans son intégralité ;Condamner la SAS PBO à verser à EPN la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande, EPN considère que la durée de la convention d’occupation précaire est indépendante de la volonté des parties puisqu’elle est fonction des besoins d’autres entreprises en développement souhaitant s’installer dans la pépinière et du degré de maturité de la société preneuse, qui ne peut être déterminé à l’avance. Elle ajoute que la société PBO est une société viable qui, au terme du dernier avenant, n’avait plus vocation à occuper des locaux au sein de la pépinière. EPN rappelle en outre que la convention exclut l’application du régime des baux commerciaux, qu’il n’est pas probant de comparer les prix pratiqués par la pépinière et ceux pratiqués pour d’autres locaux et enfin que la société PBO n’a jamais, au fil des avenants successifs, invoqué la requalification de la convention d’occupation précaire.

S’agissant de la demande en paiement d’une indemnité d’éviction, EPN soutient que la société PBO ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement compte-tenu de ce que la convention d’occupation précaire ne peut être requalifiée en bail commercial. Elle considère subsidiairement que seuls 7 845 euros se justifieraient si une indemnité était accordée par le tribunal. EPN avance qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir dénoncé le non-renouvellement de la convention à PBO puisqu’il s’agissait seulement de l’échéance de la convention et que cela ne nécessite aucune formalité.

S’agissant de la demande en paiement de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi de la convention, EPN considère avoir respecté toutes les clauses contractuelles.

Concernant enfin la demande en paiement de dommages et intérêts pour le préjudice de déstabilisation commerciale, EPN avance que la société PBO savait dès la signature du dernier avenant la date de fin prévisible de la convention et qu’elle a accompagné la société PBO dans la recherche d’un nouveau local.

MOTIVATION

A titre liminaire, outre le fait qu’une exception de procédure est irrecevable si elle n’est pas soulevée in limine litis (avant toute défense au fond) et devant le juge de la mise en état en vertu des articles 74 et 771 du code de procédure civile, le tribunal constate que l’exception d’incompétence soulevée par EPN dans le corps de son mémoire n’est pas reprise dans le dispositif de celui-ci.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, il y a lieu de considérer que le tribunal n’est saisi d’aucune demande à ce titre.

Sur la demande en requalification

En vertu de l’article L. 145-5 du code de commerce alinéa 1er : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

L’article L. 145-5-1 du code de commerce prévoit quant à lui : « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

Sur la base de ces dispositions, il appartient au juge saisi d’une convention d’occupation précaire, par essence dérogatoire au régime des baux commerciaux, d’apprécier la commune intention des parties et de déterminer si le recours à ce type de convention est exclusif de toute fraude et répond donc à l’existence de motifs légitimes justifiant une telle dérogation, étant rappelé que la loi ne prescrit aucune limite de durée.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire intitulée comme telle et signée entre les parties le 1er octobre 2015 mentionne notamment que :

Article 1 relatif à l’objet et la nature juridique de la convention : « La précarité et l’aspect temporaire de cet engagement constituent les caractères déterminants de ce contrat, la présente convention est donc exclue du champ d’application du décret du 30 septembre 1953 modifié sur les baux commerciaux » ;Article 5 relatif à la durée : « L’OCCUPANT, pour sa part, déclare être parfaitement informé qu’il ne pourra bénéficier d’un droit au renouvellement de la présente convention à son expiration, ni à aucune indemnité, qu’il ne pourra de même ni invoquer un droit au maintien dans les lieux en vertu de l’article 1 ».Quant à eux, les différents avenants prévoient que la reconduction de la convention d’occupation précaire ne remet pas en cause les dispositions autres que la durée de la convention.

Il ressort de ces stipulations contractuelles que, peu important le fait que la convention litigieuse ait au total duré 8 années, le caractère précaire de la convention était expressément convenu entre les parties, dès l’origine et au fil des différentes reconductions annuelles.

La convention d’occupation précaire prévoit en outre en son préambule que « La pépinière d’entreprises ayant pour but d’aider à l’implantation de ce type d’entreprises nouvelles et innovantes, le Grand [Localité 5] Agglomération en qualité de propriétaire leur met à disposition des locaux aux conditions adaptées à leur besoin du fait de la spécificité de leur domaine d’activité. Et ceci le temps de leur autonomisation. En conséquence de tout ce qui précède, la présente convention est accordée pour une période de 12 mois maximum et ne pourra être renouvelée afin de permettre l’accueil de nouvelles entreprises pouvant prétendre à bénéficier des services de la pépinière. »

Le motif de précarité découle ainsi de la situation de la société preneuse, à savoir une société en développement ayant vocation à quitter la pépinière une fois suffisamment mature, mais aussi au gré des besoins d’autres sociétés candidates, constituant là des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties contrairement à ce qu’indique la société PBO dans ses écritures.

S’agissant du montant de la redevance, le tribunal relève que la société PBO, qui supporte la charge de la preuve, ne verse aucune pièce de nature à étayer son affirmation selon laquelle la redevance prévue par la convention d’occupation précaire ne revêtirait pas le caractère de modicité usuel dans le cadre d’une convention d’occupation précaire.

Enfin et conformément au caractère précaire de la convention, les stipulations contractuelles n’imposaient nullement de dénoncer par voie recommandée à la société PBO la non-reconduction de la convention à échéance mais seulement sa résiliation anticipée, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’acte signé entre les parties le 1er octobre 2015 et ses avenants successifs constituent bien une convention d’occupation précaire et qu’aucune fraude à l’application du régime des baux commerciaux n’est établie.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à requalification de la convention litigieuse en bail commercial.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’évictionL’indemnité d’éviction étant propre à l’application du régime des baux commerciaux, il y a lieu, compte-tenu de ce que la société PBO est déboutée de sa demande en requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial, de la débouter également de sa demande en paiement d’une telle indemnité.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêtsL’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

En l’espèce, motif pris de l’absence de toute fraude de la part de EPN dans le choix d’une convention d’occupation précaire, EPN ne saurait être tenue responsable des frais engagés par les dirigeants de la société PBO dans la recherche de nouveaux locaux, ce d’autant plus que EPN a accompagné la société PBO dans cette recherche, ce que les deux parties rappellent dans leurs écritures.

Par ailleurs, la société PBO échoue à démontrer de la part de EPN une quelconque déloyauté contractuelle, celle-ci ayant seulement, aux termes de courriers circonstanciés, expliqué les raisons selon lesquelles la convention litigieuse ne pouvait selon elle être requalifiée en bail commercial.

Par conséquent, aucun manquement contractuel n’étant établi à l’endroit de EPN, la société PBO est déboutée de ses demandes en paiement de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société PBO, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie condamnée aux dépens, la société PBO sera condamnée à verser à EPN la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision sera donc revêtue de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la société PBO de ses demandes :

en requalification de la convention d’occupation précaire du 1er octobre 2015 en bail commercial ;en paiement d’une indemnité d’éviction ;en paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de déstabilisation ;en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la mauvaise foi contractuelle ;CONDAMNE la société PBO aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société PBO à payer à la Communauté d’agglomérations [Localité 5] [Adresse 7] la somme de 1 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société PBO de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER