TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01224 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMBS

JUGEMENT

DU : 22 Novembre 2024

M. [T] [W] [M]

Mme [G] [B] [C] [S] épouse [M]

C/

M. [H] [L]

Mme [X] [Z] épouse [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 22 Novembre 2024.

DEMANDEURS:

Monsieur [T] [W] [M]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [G] [B] [C] [S] épouse [M]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par M^e Fabienne FENART, avocat au barreau D’ESSONNE

DEFENDEURS:

Monsieur [H] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [X] [Z] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 Octobre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e FENART + CCC

CCC DEFENDEURS + PREF

AITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat en date du 13 mai 2017 avec pris d’effet au 15 juin 2027, Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] ont donné à bail à Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 680 euros, outre une provision sur charges de 160 euros.

Par courrier du 08 novembre 2002 distribué le 09 novembre 2022, Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] ont adressé à Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] un congé avec effet au 14 juin 2023 mentionnant leur intention de reprendre le logement..

Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] étant restés dans les lieux, suivant exploit d’huissier en date du 29 juillet 2024, Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] ont fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, aux fins de :

valider le congé délivré aux occupants le 08 novembre 2022,

prononcer la résiliation du bail conclu le 13 mai 2017, à la date du 14 juin 2023,

à titre subsidiaire dire et juger que le congé délivré emporte fin du bail au 15 juin 2023, et qu’à défaut d’avoir libéré les lieux à cette date, le jugement à intervenir emportera expulsion ;

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants, et dire que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge des locataires en application de l’article L 433-1et suivants du code de procédure civile d’exécution ;

condamner Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] à payer la somme de 6394, 89 € au titre des loyers et charges restant dues avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ou de l’assignation pour les sommes qui y sont visées,

fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] à compter du 15 juin 2023 jusqu’à leur départ à une somme mensuelle fixée à 723, 38 € et à une provision sur charges de 200 euros et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

condamner Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] à verser à Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

condamner Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

A l’audience du 1er octobre 2024 Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 30 août 2024, l’arriéré s’élève à la somme de 11631, 40 € terme d’août 2024 inclus.

Le tribunal a sollicité des précisions sur le motif du congé, les bailleurs invoquent un congé pour reprise et habitation des lieux.

Ils ajoutent que les loyers n’étant pas réglés par Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L], la dette ne cesse de croitre.

Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L], comparants, ne conteste pas le congé mais demande un délai pour quitter les lieux. Ils indiquent avoir demandé au bailleur de pouvoir rester dans lieux, de prolonger le bail, le temps de trouver un logement. Monsieur [L] [H] produit une demande de logement social renouvelée depuis 2017. Madame

[Z] [X] épouse [L] a précisé être séparée de son conjoint, mais toujours occuper le lieux faute de solution de relogement, ajoutant percevoir un revenu de 1400 € avec 3 enfants à charge. Elle soutient qu’elle n’était pas informée de la dette.

Sur les sommes dues, . Monsieur [L] [H] reconnait avoir cessé tout paiement depuis décembre 2023, contestant les montants charge pour l’eau.

Le conseil de Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] indiquent que ces derniers s’opposent à l’octroi de délais pour quitter les lieux et de délais de paiement, relevant que les derniers versements datent d’avril 2023, seuls les versements CAF étant effectifs

L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé et la demande d’expulsion

L’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de six mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] ont donné congé au locataire par lettre recommandée avec accusé réception en date du 08 novembre 2022 réceptionnée par Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] le 09 novembre 2022 pour une fin de bail prévue le 14 juin 2023, au motif qu’ils souhaitent reprendre le logement pour l’habiter. Le congé ayant été délivré plus de 3 mois avant le terme du bail et dans les formes prescrites par la loi, il convient de constater que le locataire est déchu de tout titre d’occupation depuis le 15 juin 2023.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application de l’article L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder un délai au locataire pour quitter les lieux, d’une durée comprise entre trois mois et trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] soutient avoir été privée de la possibilité de solliciter un relogement dans la mesure où elle ne disposait pas d’un exemplaire de son bail et où ses quittances de loyer lui ont été remises tardivement. Concernant le bail, l’exemplaire versé aux débats est signé par Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] de sorte que celle-ci en a nécessairement eu connaissance et Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] justifie avoir adressé une copie à la locataire lorsque celle-ci lui a demandé. Concernant les quittances de loyer, Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] ne conteste pas l’existence de difficultés dans la gestion de la location de la part de l’agence qui était mandatée, qui a depuis fait l’objet d’une procédure collective. Elle a toutefois régularisé la situation dès qu’elle a été sollicitée par Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L]. En tout état de cause, la locataire n’explicite pas en quoi l’absence de bail ou de quittance de loyer l’ont privée de la possibilité de solliciter un relogement, et elle ne justifie d’aucun courrier de refus d’un relogement pour ce motif.

Par ailleurs, Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] apparaissent défaillants dans l’exécution de ses obligations puisqu’un impayé locatif important existe.

En conséquence, alors que la bail est résilié depuis plus d’un an, faute pour Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] de justifier de leur situation personnelle à l’appui de leur demande de délai pour quitter les lieux au regard notamment des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de les débouter de cette demande.

Sur la demande en paiement d’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] occupe désormais le logement sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, due par le locataire à compter du 15 juin 2024

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En conséquence, les indemnités échues depuis le 15 juin 2024 jusqu’à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieure non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Etant de droit, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] font part d’une dette arrêtée au 1er août 2024 (échéance du mois d’aout incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 11 631, 40 €. Si Monsieur [L] [H] conteste le montant des provisions sur charge sans apporter d’éléments à l’appui de ses dires.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] à verser à Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] la somme de 10 944,84 €, arrêté au 30 août 2024 au titre de l’arriéré locatif terme d’août 2024 inclus, déduction faites de la somme de 225 € et de la somme de 461,56 € au titre des frais d’huissiers, inclus de manière indu dans le décompte locatif, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 29 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] demandent ainsi l’octroi de délais de paiement aux seules fins d’apurer la dette locative.

Toutefois, elle ne précise pas sa situation personnelle et financière, alors même que Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] justifie de la précarité de ses ressources.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L], parties succombantes, doivent supporter les dépens de la présente instance.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] à verser à Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le congé délivré par Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] est régulier ;

CONSTATE que le contrat conclu le 13 mai 2017 concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 15 juin 2024;

En conséquence, ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] ainsi que tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 15 juin 2024 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] la somme de 10 944,84 €, actualisée au 30 aout 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil;

DEBOUTE Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer et du congé pour reprise ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [X] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [T] [W] et Madame [S] [G] épouse [M] la somme de 600€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE