TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

1ère Chambre A

MINUTE N°

DU : 26 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/00240 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYTC

NAC : 50D

Jugement Rendu le 26 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Madame [Y] [J], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Madame [O] [E], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lucile GERNOT, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Tiphaine MONTAUBAN, greffière lors des débats, et de Morgiane ACHIBA, Directrice des services de greffe judiciaires lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 24 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 03 avril 2023, Madame [Y] [J] a acquis de Madame [O] [E] épouse [T] deux lots de copropriété au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à savoir un appartement (lot 34) et un garage (lot 93), pour un prix de 170.000 €.

Entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente, un dégât des eaux est intervenu dans l’appartement suite à une fuite du ballon d’eau chaude de la cuisine, mentionné dans l’acte de vente.

Faisant le constat d’autres désordres au sein de son appartement, Madame [J] a fait appel à Monsieur [L], expert, lequel a établi un rapport le 15 juin 2023 aux termes duquel il constate une humidité et des moisissures au niveau des murs périphériques autour des toilettes et de la salle de bain, ainsi que la défectuosité de l’étanchéité de la douche.

Par courriers recommandés des 19 juin, 29 juin, 09 août et 19 septembre 2023, Madame [J] a mis en demeure Madame [O] [E] épouse [T] de lui payer le montant des travaux supplémentaires engagés pour remédier aux désordres.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2024, Madame [J] a assigné Madame [O] [E] épouse [T] devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes.

Aux termes de son assignation, Madame [J] demande au tribunal de :

— CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [J] la somme de 15.473,70 euros TTC ;

— CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [J] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Madame [E] à payer à Madame [J] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] fait valoir, sur le fondement des articles 1641, 1643, 1645 et 1112-1 du code civil, que :

— la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente n’a pas vocation à s’appliquer dans la mesure où la venderesse connaissait l’existence de plusieurs dégâts des eaux affectant les toilettes et la salle de bain, intervenus courant 2019 et 2020, sans porter cette information à sa connaissance ;

— les moisissures sur l’ensemble des murs périphériques constituent un défaut, apparu dès 2019, rendant la chose impropre à son usage et caché par la venderesse, justifiant la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés ;

— sur le plan matériel, cette situation l’a contrainte à solliciter un prêt auprès de sa famille pour financer les travaux réparatoires, ainsi qu’à être hébergée par ses parents ; sur le plan moral, cette situation et la procédure afférente sont source d’anxiété.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la demanderesse, il est renvoyé à la lecture de son assignation, conformément aux articles 56 et 455 du code de procédure civile.

Avisée dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [O] [E] épouse [T] n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 23 mai 2024, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 29 septembre 2024, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1646 du même code dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit non seulement avoir été antérieur à la vente et caché au moment de celle-ci, mais également être d’une certaine gravité.

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En application de ces dispositions, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, laquelle doit donc être corroborée par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, Madame [J] se prévaut de désordres « sans lien avec les dégâts des eaux ayant eu lieu entre le compromis de vente et l’acte de ventre » (sinistre dont il est fait mention dans l’acte de vente du 03 avril 2023), qui ont été constatés par voie d’expertise amiable selon rapport du 15 juin 2023, lequel fait état des constatations suivantes, photographies à l’appui :

« – après dépose des plinthes pour remplacement du parquet (suite aux dégâts des eaux dû à une fuite du ballon d’eau chaude, survenues lors de la contre visite), que les murs périphériques étaient humides jusqu’à une hauteur de 40 cm minimum. A la vue de l’état avancée des moisissures, il n’est pas possible que ce soit dû à ce dégât des eaux mais bien antérieur ».

Si l’expert ne précise pas les murs périphériques en cause, les photographies annexées en lien avec ces constatations visent le mur entre le salon et la cuisine, le mur du placard de la cuisine, le mur entre le couloir et la salle de bain, et le mur entre la chambre et la salle de bain.

« – lors des travaux effectués dans la salle de bain, l’évacuation de la douche était cassée et recollé au silicone ce qui engendrait une infiltration dans le sol. L’étanchéité de la douche était également défectueuse. L’évacuation de la douche a été repiquée dans le tuyau diamètre 100, mais je n’ai pas pu vérifier sont étanchéité car cela engendrait des dépenses disproportionnées.

En conclusion, l’ancien propriétaire a dissimulé ces désordres et sa responsabilité peut être engagée pour vis [vices] cachés ».

Madame [J] produit par ailleurs deux attestations de voisins :

— une attestation du 04 décembre 2023 de Monsieur [R] [C], à laquelle n’est joint aucun document d’identité, indiquant « avoir eu connaissance des dégâts des eaux liés à la remontée des eaux usée[s] dans les sanitaires et la salle de bain en 2019 et 2020 à l’occasion d’échanges avec les anciens locataires de l’appartement B 004. Ceux-ci ont notifié la propriétaire des dégâts occasionné[s] ».

— une attestation du 05 décembre 2023 de Monsieur [X] [V], indiquant « avoir assisté suite à des dégâts des eaux, à des dégradations dans la salle de bain ainsi que dans le salon, cuisine, salle à manger. Les dégâts étaient visibles principalement sur le parquet ainsi que le bas des murs. Aucuns travaux de remise en état n’a été effectué par la propriétaire, les locataires ont du faire eux-mêmes des travaux pour être tranquilles. Cependant, les travaux ont été à leurs charges. La propriétaire n’a rien voulu faire pour un remboursement des frais des travaux des locataires ou d’une quelconque remise en état du bien suites aux dégâts des eaux » ;

Il résulte de ce qui précède que l’existence de moisissures sur les murs de plusieurs pièces de l’appartement ainsi que des infiltrations dans la salle de bain ont été constatées par l’expert dans son rapport.

L’existence de « dégradations », sans davantage de précision, présentes dans la salle de bain, le salon, la cuisine et la salle à manger et visibles sur le parquet et le bas des murs, est attestée par un voisin. Celles-ci apparaissent correspondre aux moisissures constatées par l’expert « à une hauteur de 40 cm minimum », après dépose des plinthes pour remplacement du parquet.

En revanche, la matérialité du vice tenant au défaut d’étanchéité de la douche n’est corroborée par aucun autre élément du dossier.

En tout état de cause, le caractère caché des vices à la vente et leur connaissance par la venderesse ne sont pas démontrés dans la mesure où ;

— la seule affirmation de l’expert mandaté par la demanderesse, non étayée, de la dissimulation de ces vices par Madame [O] [E] épouse [T], n’est corroborée par aucun autre élément de preuve ;

— si Monsieur [V] atteste de l’existence de dégradations sur le parquet et en bas des murs, il indique également que les travaux réparatoires ont été pris en charge par les anciens locataires et, en tout état de cause, confirme leur caractère visible ;

— il n’est pas démontré que le dégât des eaux occasionné par une fuite du ballon d’eau chaude dans la cuisine, signalé dans l’acte de vente et ainsi porté à la connaissance de Madame [J], ne peut être la cause de ces désordres, dans la mesure où les affirmations de l’expert sur une cause antérieure, laquelle n’est pas identifiée, ne sont pas corroborées, et que les attestations de voisinage portant sur l’existence de dégâts des eaux antérieurs à la vente sont insuffisantes à établir un lien de causalité avec l’existence des moisissures et infiltrations dont la demanderesse se prévaut. Si la demanderesse semble également se prévaloir de l’absence de mention de ces dégâts des eaux antérieurs dans l’acte de vente, celle-ci ne saurait constituer un vice caché en tant que tel.

Aussi, la demanderesse échoue à rapporter la preuve d’un vice caché susceptible d’engager la responsabilité de Madame [O] [E] épouse [T].

Par conséquent, Madame [J] sera déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

En l’espèce, Madame [J], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée en application de l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [Y] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision

Ainsi fait et rendu le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Lucile GERNOT, Juge, assistée de Morgiane ACHIBA, Directrice des services de greffe judiciaires, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,