TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 14 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/05729 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAA6

NAC : 72I

Jugement Rendu le 14 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES FEES, situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION – SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G], [Y] [Z], né le 02 Décembre 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assisté de Monsieur Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 23 Avril 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Septembre 2024 et mise en délibéré au 14 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [Z] est propriétaire des lots n°633, 634, 754, au sein de la résidence des Fées sise [Adresse 1] à [Localité 9].

Par exploit de commissaires de Justice du 23 avril 2024, le [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC, a fait assigner Monsieur [G] [Z] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 3 297,17 € selon arrêté de compte du 28 février 2024 Provision charges 01/07/24-30/09/24 et fonds travaux Alur trim 3/2024 0754 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 336,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2024 sur une somme de 4395,33 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

— Condamner le défendeur en tous les dépens.

A l’audience du 12 septembre 2024, le [Adresse 10] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Monsieur [G] [Z] a comparu en personne à l’audience et explique qu’avant 2019, les correspondances du syndic étaient adressées à son ex-compagne qui ne lui repercutait pas toujours. Il précise qu’il envoie des règlements qui sont encaissés avec des mois de retard par la copropriété. Il conteste les dommages et intérets estimant qu’ils sont abusifs d’autant qu’il a pratiquement tout réglé.

Il souligne que la communication n’existe pas avec le syndic. Il indique avoir un chèque de 1000 euros à l’audience. Il est paysagiste et perçoit 800 euros par mois avec 6 enfants à charge dont un enfant autiste. Il explique que sa locataire ne règle plus le loyer. Il sollicite des délais de paiement.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 24 janvier 2024 distribuée en recommandé avec avis de réception le 27 janvier 2024 à Monsieur [G] [Z] qui en a signé l’avis de réception.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 4 251,33 euros au titre des charges de copropriété et 144 euros au titre des frais de recouvrement.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [Z] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°633, 634, 75 au sein de la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 7/07/2022, 20/10/2022, 20/04/2023, 27 juin 2023;

— les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ;

— Le contrat de syndic ;

— les jugements du TI de LONGJUMEAU du 19 mars 2015, du 20 octovre 2016, du TGI d’EVRY du 25 janvier 2019, du Tribunal de Proximité de LONGJUMEAU du 2 mars 2023 et le rectificatif du 19 juin 2023;

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées, arrêté au 25 janvier 2024, pour la période du 01 avril 2022 au 25 janvier 2024, appel de fond 1er trimestre 2024 et provision travaux alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 406,33€.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence des Fées maintient sa demande.

Monsieur [Z] explique avoir versé dernièrement la somme de 1653 euros et reconnait devoir encore les sommes réclamées. Il explique venir à l’audience avec un chèque de 1000 euros qu’il enverra en recommandé avec accusé de réception au sortir de celle-ci.

S’agissant des charges de copropriété impayées :

Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01 avril 2022 au 25 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 et provision fonds alur inclus, s’élève à la somme 2 406,33 euros, le chèque de 1653 euros de Monsieur [Z] étant bien comptabilisé dans le décompte.

Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 27 janvier 2024 date de distribution de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (Résolution n°10 du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 1/10/2023- 30/09/2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 01 avril 2024 au 1er octobre 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 890,84 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le [Adresse 12] réclame une somme de 336 euros au titre des frais de recouvrement.

N’apparaissent pas bien fondés les frais de mise en demeure avocat de 144 euros qui sont des frais relevant des dépens.

De même, les frais de constitution de dossier avocat de 192 euros n’apparaissent pas justifiés en ce qu’il n’est pas démontré qu’il s’agit de diligences exceptionnelles conformément au contrat de syndic.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Fées sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’en ne règlant pas les charges le copropriétaire obtient des délais auxquels il n’a pas droit générant un préjudice. De même, il contraint les autres copropriétaires à lui en faire l’avance et occasionne un préjudice financier distinct du simple retard. Il précise que cela perturbe la gestion de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la mauvaise foi du défendeur, dans un contexte de règlements partiels de Monsieur [Z] qui caractérise sa volonté d’apurer sa dette. En effet, celui-ci a versé la somme de 1653 euros par chèque du 27/12/2023 (encaissé fin janvier 2024 par le syndic) soit avant l’assignation du 23 avril 2024 et arrive à l’audience avec un chèque qu’il souhaite remettre au syndic. De plus, il explique que la locataire du défendeur ne paie plus depuis deux années ce qui est vérifié.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérets.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, le défendeur sollicite des délais de paiement en raison de ses revenus modestes de 800 euros expliquant qu’il a 6 enfants à charge dont 1 enfant autiste.

Monsieur [Z] justifie de ses revenus pour l’année 2023 de l’ordre de 550 euros mensuels, il ne réactualise pas ses revenus pour 2024. Compte tenu de l’annonce d’un chèque de 1000 euros à l’audience qui sera encaissé prochainement et d’un reliquat raisonnable à payer, il y aura lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [G] [Z], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera par ailleurs condamné à payer au [Adresse 11] [Adresse 7] une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les Fées la somme de 2406, 33 euros au titre des charges de copropriété impayées échus sur la période du 01 avril 2022 au 25 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 et provision fonds travaux alur inclus avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2024, date de distribution de la mise en demeure et ce, jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à payer au [Adresse 12] la somme de 890,84 euros au titre des charges devenus exigibles jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus correspondant aux appels provisionnels du 2ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2024;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence les Fées au titre des frais de recouvrement;

DEBOUTE le [Adresse 12] de sa demande de dommages et intérêts;

AUTORISE Monsieur [G] [Z] à s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 150 euros, le dernier versement correspondant au solde de la dette;

DIT que, faute pour Monsieur [G] [Z] de payer au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les Fées la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,