T R I B U N A L

JUDICIAIRE

D ' E V R Y

■

BAUX COMMERCIAUX

N° RG : N° RG 24/01126 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5K4

MINUTE N°:

Affaire : S.C.I. SEMBAT

C/

S.A.R.L. ATHIS PARE BRISE

FE délivrée le

J U G E M E N T

Rendu le QUINZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Anne-Simone CHRISTAU, Juge, tenant l’audience des BAUX-COMMERCIAUX, assistée de Madame Sylvie CADORNE, Greffier.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

S.C.I. SEMBAT, société civile immobilière au capital de 304.80 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 387 844 962, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-dominique HYEST de la SCP COHEN-HYEST, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

ET :

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. ATHIS PARE BRISE, société à responsabilité limitée au capital de 7 622 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’ EVRY sous le numéro 402 652 093, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Les parties ou leur représentants ont été entendus le 20 Septembre 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2024.

Advenu ce jour, le Jugement est rendu ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juillet 1998, Monsieur [D] et Madame [B], ont donné à bail commercial à la SARL ATHIS PARE BRISE, un local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 9], ce pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir rétroactivement du 1er janvier 1998 pour se terminer 9 ans plus tard (soit le 31 décembre 2006), pour exercer l’activité « station-service, garage réparations ventes de voiture » moyennant un loyer annuel en principal de 35 000 francs HT HC soit 5 335,72 euros.

Par acte authentique du 16 octobre 2002, Monsieur [D] et Madame [B] ont cédé la propriété desdits locaux à la SCI SEMBAT.

Le bail s’est prolongé par tacite reconduction.

Selon exploit d’huissier en date du 2 mai 2019, la SCI SEMBAT a fait signifier à la SARL ATHIS PARE BRISE un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2019 et a sollicité que le prix du loyer soit fixé à la somme de 65 880 euros, les autres charges et conditions de bail demeurant inchangées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 décembre 2019, la SARL ATHIS PARE BRISE a fait signifier à la demanderesse l’acceptation du principe du renouvellement du bail expiré mais a refusé l’augmentation de loyer.

La SCI SEMBAT a notifié un mémoire préalable à la SARL ATHIS PARE BRISE, le 27 décembre 2021 et a proposé un loyer de 65 880 euros HT HC à compter du 1er janvier 2020.

Les parties n’ont pas réussi à se mettre d’accord.

Par exploit d’huissier en date du 16 février 2022, la SCI SEMBAT a fait assigner la SARL ATHIS PARE BRISE devant le juge des loyers du Tribunal Judiciaire d’EVRY aux fins de voir à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la somme en principal de 65 880 euros HT HC par an, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées et à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par jugement du 16 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a désigné Monsieur [E] [F] en qualité d’expert, remplacé par Monsieur [G] lequel a déposé son rapport le 21 décembre 2023.

Selon mémoire en ouverture de rapport judiciaire en date du 19 septembre 2024, la SCI SEMBAT demande au juge des loyers de :

Fixer la date de prise d’effet du bail renouvelé au 1er janvier 2020

Puis à titre principal

Fixer le loyer à 65 880 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2020 dont bénéficie la société AUTO PARE BRISE sur les locaux situés à [Localité 8][Adresse 1] avec intérêts au taux légal à compter du présent mémoire ;

A titre subsidiaire

Fixer à 51 450 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2020 dont bénéficie la société AUTO PARE BRISE sur les locaux situés à [Localité 7][Adresse 5] avec intérêts au taux légal à compter du présent mémoire

En tout état de cause

DEBOUTER la société AUTO PARE BRISE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER la société AUTO PARE BRISE à payer à la SCI SEMBAT la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société AUTO PARE BRISE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise de Monsieur [G] dont distraction au profit de M^e Dominique HYEST de la SCP COHEN HYEST qui pourra les recouvrer directement dans les conditions de l’article 699 du CPC

RAPPELER le caractère exécutoire de la décision à intervenir

Selon mémoire après expertise en date du 13 novembre 2023, la SARL ATHIS PARE BRISE demande au juge des loyers de :

A TITRE PRINCIPAL

— Dire et Juger que le plafonnement doit s’appliquer conformément aux dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce,

— Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé, dont bénéficie la société ATHIS PARE BRISE sur les locaux situés [Adresse 10], à compter du 1 er janvier 2020 à la somme annuelle de 23.129,88 euros,

— Débouter la SCI SEMBAT de l’ensemble de ses demandes et prétentions, particulièrement infondées.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si le Tribunal devait retenir le déplafonnement,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2020, dont bénéficie la société ATHIS PARE BRISE sur les locaux situés [Adresse 10], à la somme annuelle de 51.450 € HT HC , tel que l’Expert judiciaire le retient dans son rapport d’expertise judiciaire.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER la SCI SEMBAT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMER la SCI SEMBAT à payer à la SARL ATHIS PARE BRISE, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la SCI SEMBAT aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise de l’expert [G], dont distraction au profit de M^e Juliette BAYLE qui pourra les recouvrer directement dans les conditions de l’article 699 du CPC.

— RAPPELER le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

L’affaire est venue à l’audience du 20 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de fixation du loyer à sa valeur locative

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La détermination de la valeur locative se fait également en application des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. »

L’article L 145-34 du code de commerce précise :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En l’espèce, le bail initial est en date du 1er janvier 1998 et s’est terminé le 31 décembre 2006.

Le bail s’est prolongé, jusqu’à ce que la SCI SEMBAT signifie un congé avec offre de renouvellement soit le 2 mai 2019.

Le bail a duré plus de 12 ans par l’effet de la tacite prolongation. Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, il y aura donc lieu d’écarter les règles du plafonnement.

En conséquence, le prix du loyer doit correspondre à la valeur locative, qu’il convient d’analyser.

— Sur la surface pondérée du local

Suivant R145-3 du code de commerce « Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

En l’espèce, le bail initial ne contient pas les mesures des locaux. Seul est précisé, qu’ils sont constitués de :

« Au rez-de-chaussée un local boutique sur rue avec vitrine sur sous-sol en partie.

Au premier étage : deux pièces

Divers locaux à l’arrière s’étendant sur toute la surface du terrain et accès voiture sur le côté droit. »

Le rapport d’expertise judiciaire reprend l’attestation de superficie du géomètre-expert D.P.L.G de Monsieur [C] [A] en date du 7 juillet 2023 à savoir une superficie de 455,20 m2 (430,60 m2 pour la boutique (sous-sol, le rez-de-chaussée) et 24,60 m2 pour l’appartement). La surface pondérée des locaux commerciaux retenue est de 405,50 m2 hors appartement.

Les parties ne contestent pas ces surfaces, qui seront retenues pour l’évaluation du loyer renouvelé.

— Sur les prix couramment pratiqués dans des locaux équivalents

Le loyer est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables. »

Le preneur sollicite que le loyer déplafonné soit fixé à 51 450 euros HT HC conformément au rapport de l’expert judiciaire, tandis que le bailleur sollicite la fixation à 65 880 euros.

Le bailleur précise que l’expert a pourtant indiqué que la fourchette basse des loyers de l'[Adresse 11] à [Localité 6] est de 220 euros le m2 alors qu’il retient 110 euros le m2.

Il ajoute que l’expert a appliqué des critères de moins-value qu’il conteste à savoir que les locaux sont en état moyen d’usage, présentent des problèmes d’infiltration d’eau au sous-sol et qu’il y a une concurrence importante aux alentours.

L’expert précise que la commune d'[Localité 6] est située à 12km au sud-est de [Localité 14], que son accès routier est aisé par les autoroutes A6 et A 106 ainsi que par la nationale 7. Il ajoute que cette commune est desservie par le RER C, le tramway d’Ile de France et le réseau bus. Il souligne également que l'[Adresse 11] est une longue voie qui relie l’aéroport d'[Localité 13] à la commune de [Localité 12]. Il ajoute que cette avenue est relativement commerçante. Il ajoute qu’il y a un bon linéaire de façades de 12 mètres et une bonne visibilité des locaux depuis l’avenue et l’avantage de la jouissance d’un appartement deux pièces. Il conclut que les locaux sont en état moyen d’usage et d’entretien et relève des infiltrations avec de l’eau stagnante au sous-sol.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage, il relève sur la même avenue des loyers situés entre 87 euros et 220 euros le m2 pour des locations en 2021 soit à une date proche de la date de renouvellement arrêtée par les parties au 1er janvier 2020.

Pour les nouvelles locations (en 2023) sur la même commune, le prix se situe à 173 euros alors qu’en 2020 il constate des prix situés entre 76 et 100 euros le m2.

De même il produit une offre (au moment du rapport soit fin d’année 2023) à 168 euros le m2 sur la même commune.

Il retient un prix à 110 euros le m2 pour les locaux d’activité et 180 euros pour le local d’accueil, boutique et enfin 11 euros/m2 pour l’appartement.

Ces valeurs apparaissent pertinentes eu égard aux éléments de comparaison et à la bonne accessibilité et visibilité des locaux mais également de leur état moyen d’usage.

L’expropriation dénoncée (pas encore fixée) par le preneur ne peut être considérée au moment de la date de renouvellement (celle-ci se situant antérieurement (1er janvier 2020)) de même que les infiltrations d’eau dont les causes ne sont pas connues.

En conséquence, les locaux d’activité seront évalués à 110 euros * 351,78 m2P (cave et atelier) soit la somme de 36 695,80 euros.

Pour les locaux d’accueil- boutique WC et dégagements, il sera retenu la valeur de 180 euros le m2P soit 180 euros *53,72 m2 soit la somme de 9 669,60 euros.

Enfin l’appartement de 24,60 m2*11 euros*12 soit la somme de 3 247,20 euros par an.

L’expert a appliqué une décote de 5%.

Il n’y a ni décote, ni surcote du fait que le bail est commercial par rapport à un bail d’habitation de la loi de 1989 sauf si le logement est enclavé dans la partie commerciale ou sans confort. Il est relevé par l’expert que l’appartement est accessible par le dégagement soit par les locaux commerciaux et précise que la salle d’eau n’est pas accessible. Par conséquent la décote de 5% apparait justifiée et sera retenue. La valeur locative de l’appartement sera donc arrêtée à la somme de 3 084,84 euros.

En conséquence la valeur locative annuelle retenue sera de 51 450,24 euros arrondie à 51450 euros HT HC.

— Sur les abattements ou majorations éventuels de la valeur locative

L’article R. 145-35 du Code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, dispose que : « Ne peuvent être imputés au locataire :

Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; (…) »En l’espèce, le bail prévoit que les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil concernant « les locaux à l’arrière s’étendant sur toute la surface du terrain et accès voiture sur le côté droit » sont à la charge du preneur.

Tous les baux conclus ou renouvelés postérieurement à la loi du 18 juin 2014 et à son décret d’application sont, de plein droit, soumis aux dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce.

Du fait des dispositions précités, la clause du bail mettant à la charge du locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil n’est plus applicable lors du renouvellement du bail ce que reconnait d’ailleurs le bailleur.

En conséquence, il ne peut être demandé à ce titre un abattement ou une majoration.

La demande du preneur sera donc rejetée.

Le loyer renouvelé au 1er janvier 2020 sera donc fixé à la somme de 51 450 euros HT HC.

Le loyer depuis le 1er janvier 2020 s’élevant à 51 450 euros HT HC, il y aura lieu à condamnation aux intérêts de retard depuis la demande en justice et à compter de chaque échéance trimestrielle.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire de la présente décision, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant après débats tenus en audience publique, contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition :

FIXE le montant de loyer de renouvellement à la somme annuelle de 51 450 euros hors taxes et hors charges à compter 1er janvier 2020 ;

CONDAMNE le preneur à payer les intérêts de retard depuis le 6 février 2024, date de notification du mémoire et à compter de chaque échéance trimestrielle ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par l’article 145-57 du Code de commerce, et qu’à défaut d’appel et si l’exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du Code des Procédures civiles d’exécution ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a exposés et que les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles ;

Ainsi fait et rendu à l’audience des BAUX- COMMERCIAUX du QUINZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

Et nous avons signé avec le Greffier nous assistant.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,