TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00885 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBAI

JUGEMENT

DU : 22 Novembre 2024

S.A. LOGIAL COOP

C/

M. [S] [E]

Mme [T] [D]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 22 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. LOGIAL COOP

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Lidia MORELLI, avocat au barreau D’ESSONNE

DEFENDEURS:

Monsieur [S] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [T] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 Octobre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MORELLI + CCC

CCC Mme [E]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2015, la SA LOGIAL COOP a loué à Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel acutalisé, révisable, de 605, 97 € provisions pour charges incluses.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2023, la SA LOGIAL COOP a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 953,53 € au titre des loyers et charges échus arrêté au 19 avril 2023 terme d’avril non compris et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Les impayés de loyer ont été signalés le CAF le 28 juillet 2023 à la caisse d’allocations familiales de l’Essonne.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, la SA LOGIAL COOP a fait assigner Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

condamner solidairement les locataires à payer la somme de 2 473,85 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 mars 2024 terme de mars non inclus avec intérêts au taux légal ;

condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

Dire que dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance du terme sera encourue à défaut de règlement d’une seule échéance de l’arriéré et loyers courants,

Sommer Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] d’avoir à produire l’attestation d’assurance habitation en cours de validité ,

condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1000 € de dommages et intérêts ,

condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 23 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 1er octobre 2024.

A cette audience, la SA LOGIAL COOP, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3622, 55 € arrêté au 23 septembre 2024 terme d’août inclus, au titre des loyers et charges échus.

Cités par acte délivré à sa personne, pour Monsieur [S] [E], ainsi que pour Madame [T] [D], seul Monsieur [S] [E] comparaît. Il produit l’attestation d’assurance locative en cours de validité. Il ne conteste pas la demande, en son principe, ni en son montant. Il explique que la dette locative est née à la suite de la cessation de son activité professionnelle ( activité saisonnière ambulante) qu’il exerçait à [Localité 7] sur un site Olmique, qu’il doit être indemnisé. Il précise avoir deux enfants à charge et propose d’apurer la dette par mensualités de 150 € par mois et sollicite le maintien dans les lieux.

Il est donné lecture par le tribunal des conclusions ( rapport de carence) de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

La SA LOGIAL COOP précise se désiste de sa demande de résiliation du bail sur le fondement de la non justification de l’assurance et ne pas être opposée à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La société bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le CAF le 28 juillet 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 1er octobre 2024.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 septembre 2024, la dette locative de Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] s’élève à la somme de 3 622,55 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de août 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 mai 2023 pour la somme de 1 953,53 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à le 23 mai 2023, pour un montant principal de 1953, 53 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] sont donc occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail en conséquence du jeu de la clause résolutoire.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement et suspension des effets de la cause résolutoire

Aux termes de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, les locataires ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. La bailleresse n’est pas opposée.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D], un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 150,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D], seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D], deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, sera en droit d’exiger de Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D], le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce, une telle preuve n’est pas rapportée. Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la SA LOGIAL COOP.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA LOGIAL COOP les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE le désistement de la SA LOGIAL COOP de sa demande sur le fondement de l’absence de justification de l’assurance des risques locatifs ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] à verser à la SA LOGIAL COOP la somme de 3 622,55 € (décompte arrêté au 23 septembre 2024, terme du mois de août 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 3 mai 2023 sur la somme de 1 953,53 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 150,00 € chacune et une 24eme mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera le prononcé de la résiliation du bail conclu le 8 décembre 2015 entre la SA LOGIAL COOP, d’une part, Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] [Adresse 6] à [Localité 9] ;

***

CONSTATE que le contrat de bail en date du 8 décembre 20215 entre la SA LOGIAL COOP et Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] concernant les locaux situés [Adresse 2] [Adresse 6] à [Localité 9],s’est trouvé de plein droit résilié le 23 juillet 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la bailleresse, la résiliation du bail étant acquise à la date du 23 juillet 2023;

Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, la bailleresse sera en droit d’exiger de Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] solidairement à verser à la SA LOGIAL COOP ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

et en tout état de cause,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SA LOGIAL COOP ;

DÉBOUTE la SA LOGIAL COOP du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [E] et Madame [T] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,