T R I B U N A L

JUDICIAIRE

D ' E V R Y

■

BAUX COMMERCIAUX

N° RG : N° RG 22/04222 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OXUC

MINUTE N°:

Affaire : S.A.S.U. SEPHORA

C/

S.N.C. [Localité 8] VENDOME 1

FE délivrée le

J U G E M E N T

Rendu le QUINZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Anne-Simone CHRISTAU, Juge, tenant l’audience des BAUX-COMMERCIAUX, assistée de Madame Sylvie CADORNE, Greffier.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

SEPHORA, société par actions simplifiée à associé unique au capital de 78 256 500 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le n°393 712 286, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre ELLUL de la SCP ELLUL-GREFF-ELLUL, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

ET :

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.N.C. EVRY VENDOME 1, société en nomcollectif immatriculée au registre du commerce et des sociétés e Paris sous le numéro 421 376 195 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

Les parties ou leur représentants ont été entendus le 20 Septembre 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2024.

Advenu ce jour, le Jugement est rendu ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 2 décembre 1991, la société SCI D’EVRY SENART aux droits de laquelle est venue la SNC EVRY VENDOME 1, a donné à bail à la société MANDONNAUD L’UNIVERS BEAUTE, aux droits de laquelle vient la société SEPHORA un local commercial sis [Adresse 7] EVRY [Adresse 3] à EVRY pour une durée de douze années consécutives à compter du 3 décembre 1991 pour se terminer le 2 décembre 2003 et ce pour une activité de vente de parfums, produits de soin, de beauté, de santé, de maquillage et de toilette, vente d’accessoires ou d’objets destinés à la parure féminine et à l’environnement de la salle de bain et d’articles attachés à la notion de marque et de prestige.

Par acte sous seing privé du 7 mars 2004, la société SCI EVRY VENDOME 1 a renouvelé le bail avec la société SEPHORA pour une durée de 12 années prenant effet le 1er janvier 2005 et pour se terminer le 31 décembre 2016 moyennant un loyer de base de 205 000 euros et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence entre le loyer de base et 3% du chiffre d’affaires TTC du preneur.

Par avenant du 8 avril 2009, un nouveau loyer de base a été fixé à hauteur de 241 121,32 euros HT HC à compter du 1er janvier 2009 indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Le bail a expiré, et a continué par tacite prolongation.

Par exploit d’huissier en date du 6 décembre 2019, le preneur a signifié au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020.

Le preneur a signifié, conformément aux dispositions des articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, un mémoire préalable le 29 décembre 2021 avec une demande de fixation de loyer de base à 208 000 euros HT HC et ce à compter du 1er janvier 2020.

Le preneur a ensuite assigné le bailleur devant le juge des loyers du Tribunal Judiciaire d’EVRY par exploit d’huissiers du 28 juillet 2022. Par mémoire du 17 mars 2023 il sollicite du juge des loyers :

A titre principal

Fixer le loyer de base de renouvellement du bail relatif aux locaux exploites par SEPHORA au sein du centre commercial [Localité 8] 2 (lot 116/118), à compter du 1er janvier 2020 à un montant annuel de 200 000 € hors taxes et hors charges par an, le bail s’étant renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2020,

Condamner la société SNC [Localité 8] VENDOME 1 à rembourser à la société SEPHORA les loyers trop-perçus par elles à compter du 1er janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

Condamner la société SNC [Localité 8] VENDOME 1 aux entiers dépens,

Condamner la société SNC [Localité 8] VENDOME 1 à verser à la société SEPHORA une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire subsidiaire,

Désigner tel expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative, au sens de l’artic|e L145-33 du Code de commerce, des locaux donnes à bail par la société SNC [Localité 8] VENDOME 1 0 la société SEPHORA au 1er janvier 2020,

Fixer en ce cas le loyer provisionnel à un montant annuel de 200 000 € hors taxes ethors charges par an à compter du 1er janvier 2020,

Réserver les dépens,

En tout hypothèse,

Condamner la société SNC [Localité 8] VENDOME 1 à communiquer la société SEPHORA l’ensemble des références locatives de la Galerie du Centre Commercial [Localité 8] 2, sous la forme d‘un tableau reprenant l‘identification des locataires, des cellules louées, de leurs surfaces et du loyer pratiqué au 1er janvier 2020, et l’ensemble des baux portant sur les locaux dont la SNC [Localité 8] VENDOME 1 ou tout autre société appartenant au même groupe que le Bailleur est propriétaire au sein de centre commercial, sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir nonobstant appel et sans caution

A titre infiniment subsidiaire, en cas d’augmentation du loyer sans approbation aucune de cette demande et aux seules fins pour SEPHORA de préserver ses droits :

Déclarer que l’augmentation du loyer ne pourra prendre effet qu’à la date du premier mémoire du bailleur

Déclarer que quelque soit la valeur locative et le loyer de renouvellement l’augmentation du loyer en résultant ne pourra en ce cas excéder, pour une année 10% du loyer acquitté l’année précédente,

Par mémoire en réponse n°3 transmis par voie dématérialisée le 19 juin 2024, la société SNC [Localité 8] VENDOME 1 a sollicité du juge des loyers commerciaux :

— Débouter la société SEPHORA de l’ensemble de ses demandes ;

— Voir dire et juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative en application des stipulations contractuelles ;

— Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 316 000 € hors taxes et hors charges par an au 1er janvier 2020 ;

— Dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil, de plein droit à compter de sa date d’effet ;

— Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— Condamner la société SEPHORA à régler à la société SNC [Localité 8] VENDOME 1 la somme de 8 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— S’entendre la société SEPHORA condamnée aux dépens ;

SUBSIDIAIREMENT

— Donner acte à la société SNC [Localité 8] VENDOME 1 de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande subsidiaire de désignation d’un Expert, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés à l’article 1.4.1du bail ;

— Dire que dans cette hypothèse que les frais d’expertise seront à la charge de la société SEPHORA, demanderesse ;

LOYER PROVISIONNEL

— Voir dans ce cas fixer le loyer de base provisionnel au montant dû en vertu du bail échu ;

— Voir dans ce cas réserver les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer renouvelé

L’article L145-33 du code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, (L. no 2001-1168 du 11 déc. 2001) «cette valeur est déterminée d’après:

«1o Les caractéristiques du local considéré;

«2o La destination des lieux;

«3o Les obligations respectives des parties;

«4o Les facteurs locaux de commercialité;

«5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. no 53-960 du 30 sept. 1953, art. 23, al. 1er.] — V. art. R. 145-2 s.

L’article L145-34 du même code indique : « A moins d’une modification notable des éléments (L. no 2001-1168 du 11 déc. 2001) «mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33», le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation (L. no 2008-776 du 4 août 2008, art. 47-I) «, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, (Abrogé par L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 9-I) «de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables,» (L. no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 63-III) «de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas» de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.» A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation (Abrogé par L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 9-I) «de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables,» (L. no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 63-III) «de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires», calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite (L. no 2012-387 du 22 mars 2012, art. 2-I) «prolongation», la durée du bail excède douze ans.

(L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 11) «En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.» — [Décr. no 53-960 du 30 sept. 1953, art. 23-6.]

En l’espèce le preneur explique qu’en raison de la durée du bail, les règles du plafonnement ne s’appliquent pas et que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer versé en fin de bail. Il s’appuie sur un rapport amiable établi par Monsieur [U] qu’il a mandaté et qui conclut à une baisse significative du loyer de base. Il ajoute qu’il doit être tenu compte de la crise sanitaire qui a entrainé la baisse de la valeur locative dans les centres commerciaux. Il explique que c’est la surface GLA qu’il faut retenir pour 507,50 m2. Il explique qu’il y a une désaffection du centre commercial et de plus en plus de locaux vacants notamment liés au télétravail. Il explique que la valeur locative moyenne lissée sur 10 années est de 208 000 euros (soit 500 € HT HC/m2/an) à laquelle il convient d’appliquer une décote de 17% liée à la crise sanitaire. Enfin, il demande l’application d’un abattement pour les clauses exorbitantes (impôt foncier, primes d’assurances, honoraire de gestion, travaux de remise aux normes y compris grosses réparations de l’article 606 du code civil) du bail de 5%. Ainsi il demande la fixation du loyer de base à 200 000 euros HT HC par an au 1er janvier 2020.

Le bailleur répond qu’au 1er janvier 2020, la crise COVID n’existait pas encore si bien que le loyer ne peut être fixé en fonction de celle-ci conformément à la jurisprudence. Il critique le rapport amiable qui prend pour référence des loyers économiques déconnectés de la valeur locative. Il explique qu’il convient dans ce cas-là de tenir compte également des droits d’entrée payés par les différentes enseignes dans le centre commercial. Il sélectionne d’autres références les considérant plus pertinentes dans le centre commercial et explique que la valeur locative se situe à 622,66 € HT HC/m2/an pour une surface de 507,50 m2 soit un loyer annuel de 316 000 euros HT HC au 1er janvier 2020.Il ajoute que s’agissant d’un loyer binaire on ne doit pas tenir compte des obligations, charges et impôt incombant au preneur conformément à la jurisprudence. Ainsi les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce ne doivent pas s’appliquer.

En l’espèce, au vu des arguments opposés par les parties, des pièces fournies par celles-ci et de leurs divergences, des écarts sur la valeur locative proposée, il convient de constater que le juge des loyers n’est pas en mesure, en l’état, de fixer la valeur locative des locaux loués.

En revanche, ils justifient qu’en application de l’article R145-30 du code de commerce une expertise soit ordonnée avant dire droit sur toutes les demandes.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision. L’expert se fera remettre et consultera tous documents qu’il estimera utile pour l’éclairer, en conséquence la demande de communication du preneur sous astreinte sera rejetée.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la locataire.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Le loyer provisionnel reste, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

L’exécution provisoire, nécessaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort ;

AVANT DIRE DROIT sur toutes les demandes ;

ORDONNE une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [D] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.84.25.43.85

Port. : 06.10.34.75.03

Email : [Courriel 10]

avec pour mission de :

— procéder à la visite des lieux, se faire communiquer tout document utile, se faire assister, le cas échéant de tout sapiteur de son choix,

— donner son avis sur la valeur locative des biens loués par la société SEPHORA , situés Centre commercial [Localité 8] 2 portant le n°116/118 devenu L116-1 à [Localité 9] conformément aux critères de l’article L 145-33 et des articles R 145-3 et suivants du code de commerce ;

— le cas échéant fournir tout élément nécessaire à la résolution du litige ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile en présence des parties ou elles dûment convoquées; qu’en particulier il entendra les parties en leurs explications et observations, répondra et entendra toutes personnes informées; qu’il se fera remettre et consultera tous documents, recueillera toutes informations de nature à éclairer les questions à examiner; qu’il constatera le cas échéant que sa mission est devenue sans objet en raison de la conciliation des parties, en ce cas, fera rapport au magistrat chargé du contrôle des expertises et qu’à défaut de conciliation, il dressera de ses opérations et conclusions un rapport qui devra être transmis au greffe dans un délai de cinq mois à compter de la date de la consignation, communiquée par le greffe ;

Fixe à 3.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée à la régie comptabilité de ce tribunal par la société SEPHORA avant le 15 JANVIER 2025 ;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert ou de refus de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit qu’en cas d’impossibilité de respecter les délais impartis, l’expert devra rendre compte de ses difficultés auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises pour permettre à celui-ci de les apprécier ;

Dit que l’expert commis sera saisi de sa mission par l’envoi d’une copie certifiée conforme de la présente décision ;

Fixe pendant la durée de l’instance, le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours ;

Déboute la demande de communication de pièces sous astreinte de la société SEPHORA.

Réserve les dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Ordonne le retrait de l’affaire du rôle des audiences et dit que celle-ci sera rétablie à la demande de la plus diligente des parties.

Ainsi fait et rendu à l’audience des BAUX- COMMERCIAUX du QUINZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

Et nous avons signé avec le Greffier nous assistant.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,