TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 1927

Références : R.G N° N° RG 24/00916 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBIS

JUGEMENT

DU : 26 Décembre 2024

S.A. IMMOBILIERE 3 F

C/

Mme [V] [Z]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 26 Décembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [V] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e CHAPULUT

+ 1CCC à Mme [Z]

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 11 avril 2016, la société IMMOBILIERE 3 F a donné en location à Madame [V] [Z], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4]) à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 334,08 €, outre provisions sur charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle. Suivant un avenant au contrat signé le 17 novembre 2017, la société IMMOBILIERE 3 F a donné en location à Madame [V] [Z] un emplacement de parking (n°R307P-0428), moyennant un loyer mensuel de 50,33 €, outre provisions sur charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle. Le montant total du loyer s’élève actuellement à la somme de 649,23€, charges et loyer de l’emplacement de parking compris.

Le 20 septembre 2022, la société IMMOBILIERE 3 F a fait délivrer à Madame [V] [Z] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 452,10 € selon décompte arrêté au 13 septembre 2022.

Par courrier du 15 septembre 2022, la société IMMOBILIERE 3 F a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 11 avril 2024, la société IMMOBILIERE 3 F a attrait Madame [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société IMMOBILIERE 3 F sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef,d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Madame [V] [Z] ;de condamner Madame [V] [Z] au paiement des sommes suivantes :5 864,87 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024 (échéance de février 2024 incluse), outre intérêts à compter du 20 septembre 2022;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation

d’ordonner l’exécution provisoire

Le 16 avril 2024, la société IMMOBILIERE 3 F a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 24 octobre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société IMMOBILIERE 3 F, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 807,32 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [V] [Z].

Le demandeur déclare s’opposer à tout délai de paiement.

Citée par acte délivré à étude, Madame [V] [Z] a comparu à l’instance. Elle déclare habiter en Guadeloupe et que le logement est actuellement occupé par son fils.

Par note en délibéré autorisée, la bailleresse a fournit les explications et justificatifs afférents aux régularisations de charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 17 octobre 2024, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3 F verse aux débats un décompte arrêté au 17 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 807,32 €.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Madame [V] [Z] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 68,58 € (9 x 7,62).

En l’absence d’une stipulation contractuelle, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des frais en cas de rejet du paiement du locataire. En l’espèce, le bail conclu entre les parties ne prévoit aucune disposition prévoyant la facturation des frais de rejet. En conséquence, il convient de retrancher ces sommes appelées dans le décompte au titre de l’arriéré locatif, d’un montant total de 13,68 € (8 x 1,71).

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce le bailleur ne produit aucun justificatif pour les « Travaux loc. individuels », la somme de 13,80 sera donc retirée.

Il ressort des pièces fournies qu’au 17 octobre 2024, la dette s’élève à la somme de 5 711,26 € au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit.

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [Z] à verser à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 5 711,26 € actualisée au 17 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 452,10 € à compter du 20 septembre 2022, date du commandement de payer.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 15 septembre 2022.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [V] [Z] le 20 septembre 2022, pour un montant principal de 4 452,10 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 novembre 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [V] [Z] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société IMMOBILIERE 3 F qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l’expulsion

Madame [V] [Z] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [Z] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2022 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [V] [Z] sera condamnée à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 70 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [Z] à verser à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 5 711,26 € actualisée au 17 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 sur la somme de 4 452,10 € ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la société IMMOBILIERE 3 F ;

CONSTATE que le contrat signé le 11 avril 2016 entre la société IMMOBILIERE 3 F et Madame [V] [Z] concernant les locaux situés [Adresse 4]) à [Localité 8] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 novembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [V] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [V] [Z] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [V] [Z] à verser à la société IMMOBILIERE 3 F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 septembre 2022 et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 70,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE