TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00314 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QW7E

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

Mme [U] [T] [Z]

M. [W] [Z]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par Mr [X] muni d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Madame [U] [T] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : ESSONNE HABITAT

CCC DEFENDEURS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2023, la société ESSONNE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] , à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 555,15 euros et d’une provision pour charges de 173,88 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4106,11 euros au titre de l’arriéré locatif ( terme de juin 2024 inclus ) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] le 5 juillet 2024.

Par assignations du 16 décembre 2024, la société ESSONNE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4538,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 septembre 2025, la société ESSONNE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette s’élève désormais à 1509.70 euros au 16 septembre 2025 terme d’août inclus et frais déduits. La société ESSONNE HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 70 euros, en plus du loyer courant.

M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESSONNE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4106,11 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette, à la reprise du paiement du loyer courant effective et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 septembre 2025 terme d’août inclus, M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] lui devaient la somme de 1509,70 euros, soustraction faite des frais de procédure. d’un montant de 328.26 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens.

M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESSONNE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mai 2023 entre la société ESSONNE HABITAT, d’une part, et M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 11] est résilié depuis le 5 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 1509,70 euros (mille cinq cent neuf euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2025 terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024,

AUTORISE M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 septembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] seront solidairement condamnés à verser à la société ESSONNE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESSONNE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [Z] et Mme [U] [T] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 juillet 2024 et celui desassignations du 16 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge