TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 345

Références : R.G N° N° RG 24/01393 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFHP

JUGEMENT

DU : 27 Mars 2025

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

Mme [I] [C] épouse [F]

M. [X] [F]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Sophie HADDAD de la SELARL HADDAD-MOUTIER SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau D’ESSONNE

DEFENDEURS:

Madame [I] [C] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 21 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e HADDAD

+ 1CCC à Mme [F]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2014, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à M. [X] [F] et Mme [I] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] outre un emplacement de parking , moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 838.70 euros provisions pour charge incluses.

Par actes de commissaire de justice du 6 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3877,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023 dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire incluse au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [F] et Mme [I] [F] le 9 octobre 2023.

Par assignations du 12 juin 2024, la société PLURIAL NOVILIA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [F] et Mme [I] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5255,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 janvier 2025, la société PLURIAL NOVILIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 décembre 2024 terme de décembre inclus, s’élève désormais à 6506,40 euros. La société PLURIAL NOVILIA indique qu’il n’y a pas de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [I] [F] indique ne pas contester l’existence d’une dette de loyers. Elle précise que le loyer de janvier a été réglé en intégralité, et propose de verser 150 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette. Elle précise que les APL sont de nouveaux versées et qu’un FSL est envisagé.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [X] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [I] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La société PLURIAL NOVILIA a précisé ne pas être opposé à l’octroi des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [I] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note autorisée en délibéré la société PLURIAL NOVILIA a communiqué un décompte actualisé arrêté au 04 février 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 6 octobre 2023 et que la somme de 3877,80 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux à 6 semaines. Il sera constaté que les termes du commandement de payer n’ont pas été réglé à l’expiration du délai de 2 mois contractuellement prévu.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 décembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits et plus particulièrement du décompte produit en délibéré que des versements sont intervenues et que le paiement du loyer courant à repris en janvier 2025.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [X] [F] et Mme [I] [F] de 2585 euros environ, prestations sociales inclues pour 4 enfants à charge et hors APL leur permettent d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, et de stabiliser la reprise du paiement des loyers aux fins de mise en place d’un FSL.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [X] [F] et Mme [I] [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2024, M. [X] [F] et Mme [I] [F] lui devaient la somme de 6506,40 euros terme de décembre 2024 inclus.

M. [X] [F] et Mme [I] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [F] et Mme [I] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant mensuel sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [F] et Mme [I] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, que le contrat conclu le 14 mars 2014 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et M. [X] [F] et Mme [I] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié depuis le 7 décembre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [X] [F] et Mme [I] [F] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 6506,40 euros (six mille cinq cent six euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [X] [F] et Mme [I] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [F] et Mme [I] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 décembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [F] et Mme [I] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [F] et Mme [I] [F] seront solidairement condamnés à verser à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [X] [F] et Mme [I] [F] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [X] [F] et Mme [I] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 octobre 2023 et celui des assignations du 12 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge