TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/07915 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTEI

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [12] situé à [Adresse 8], représenté par son Syndic le CABINET PRECLAIRE, Société à responsabililité limitée au capital de 30.000 euros, dont le siège social est situé à [Adresse 14], immatriculée au RCS d'[Localité 6]-[Localité 5] sous le numéro 533 489 977

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [S] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 26 Décembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Octobre 2025 et mise en délibéré au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [F] est propriétaire des lots numéros 29 et 125 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 13] sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [S] [F] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

— CONDAMNER Mme [S] [F] à lui payer les sommes suivantes :

• 11 379,40 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 15 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 16 octobre 2024, date de la mise en demeure,

• 1 877,68 € (469,42*4) correspondant aux provisions non-échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 3 juin 2024 (résolution numéro 10), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

• 71,12 € (17,78*4) correspondant aux provisions non-échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 3 juin 2024 (résolution numéro 12), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [S] [F] aux entiers dépens de l’instance.

— MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 12 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires LA CLAIRIERE DE L’AUNETTE a comparu par avocat et maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance, précisant qu’il ne peut justifier de la reprise de solde et qu’aucun règlement n’a été effectué par la défenderesse depuis la désignation du Cabinet PRECLAIRE en tant que syndic.

Mme [S] [F], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Par jugement rendu le 11 septembre 2025, le tribunal judiciaire D’EVRY-COURCOURONNES a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au Syndicat LA CLAIRIERE DE L’AUNETTE de justifier de la reprise du solde antérieur de 6 552,90 euros indiqué sur les extraits de compte versés aux débats et du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2022, dans le respect du contradictoire.

A l’audience du 9 octobre 2025, après réouverture des débats, le Syndicat des copropriétaires LA CLAIRIERE DE L’AUNETTE a comparu par avocat et maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [S] [F] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I.

Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 16 octobre 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [C] [F], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement dans le délai de 30 jours de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, d’un montant de 487,20 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [Adresse 13] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un extrait de compte des charges de copropriété échues et appels travaux arriérés arrêté au 15 octobre 2024, sur la période du 20 janvier 2022 au 15 octobre 2024,

— un extrait de compte des charges de copropriété échues et appels travaux arriérés arrêté au 16 avril 2025, sur la période du 20 janvier 2022 au 16 avril 2025,

— un décompte des sommes dues au 20 janvier 2022, sur la période du 1er mars 2020 au 1er janvier 2022,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— l’ordonnance du 16 juillet 2021 désignant Maître [R] [P] administrateur provisoire de la copropriété aux fins d’assurer la gestion de la copropriété et tenir une assemblée générale pour désigner un syndic,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 juin 2019,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 12 décembre 2022 et 19 juin 2023 et de l’assemblée générale spéciale du 3 juin 2024 et leurs attestations de non recours,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels travaux ALUR arriérés :

Les extraits de compte du syndic versés aux débats débutent par une reprise du solde antérieur de 6 552,90 euros qui apparaît sur le décompte des sommes dues au 20 janvier 2022, portant sur la période du 1er mars 2020 au 1er janvier 2022, également versé aux débats.

• Ce décompte arrêté au 1er janvier 2022 débute par une reprise du solde antérieur de 1 596,30 euros qui n’est justifié ni par un décompte ni par des appels de fonds portant sur la période antérieure au 1er mars 2020.

Il en résulte que cette somme de 1 596,30 euros doit être déduite du montant réclamé.

• Concernant les appels de charges et fonds travaux figurant sur ce décompte au titre de l’année 2020, il n’a pas été versé aux débats de procès-verbal d’assemblée générale justifiant de l’approbation des comptes de l’exercice 2020, de sorte que le caractère certain, liquide et exigible de montant total des appels de provisions de 490,46 euros et fonds travaux loi ALUR de 17,30 euros des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020 n’est pas démontré.

Il convient donc de déduire du montant réclamé ces appels de provisions et fonds travaux loi ALUR pour leur montant total de 1 523,28 euros.

• Il ressort également de l’examen de ce décompte et des extraits de compte du syndic débutant le 20 janvier 2022 que les appels de fonds travaux de 17,30 euros au titre de l’exercice 2022 ne sont pas justifiés, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2022 n’ayant été produit.

Il en résulte que le montant total de ces appels de fonds travaux loi ALUR de 69,20 euros doit être déduit du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

• A l’examen des extraits de compte du syndic, il apparaît également que le montant de 240,00 euros représentant le total des frais de relance de 25,00 euros et 35,00 euros et des frais de CONSTITUTION DOSSIER AVOCAT de 180,00 euros, mentionnés dans les extraits de compte du syndic les 10 juin 2022, 9 septembre 2022 et 13 mars 2024, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux, doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR, sur la période du 20 janvier 2022 au 15 octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 4/4 fonds travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 7 950,62 euros (=11 379,40€- 1 596,30€-490,46€-17,30€-490,46€-17,30€-490,46€-17,30€-17,30€-17,30€-17,30€-17,30€-25,00€-35,00€-180,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 487,20 euros à compter du 16 octobre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 26 décembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°10 du PV de l’assemblée générale du 3 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] L'[Adresse 3] peut prétendre s’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025, devenues exigibles, s’élève à la somme de 1 877,68 euros (=469,42€*4).

S’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux loi ALUR, devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 3 juin 2024 fixant le taux de cotisation annuelle du fonds travaux loi ALUR de l’exercice 2025), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires LA CLAIRIERE DE L’AUNETTE peut prétendre s’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux loi ALUR de l’exercice 2025, devenues exigibles, s’élève à la somme de 71,12 euros (=17,78€*4).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte des extraits de compte versés aux débats que la défenderesse n’a procédé à aucun règlement depuis le 20 janvier 2022.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [S] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] une somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [S] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires LA [Adresse 4] DE L’AUNETTE, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires LA CLAIRIERE DE L’AUNETTE la somme de 7 950,62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR, sur la période du 20 janvier 2022 au 15 octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 4/4 fonds travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 487,20 euros à compter du 16 octobre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus soit à compter du 26 décembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] DE L'[Adresse 3] la somme de 1 877,68 euros s’agissant des provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025, devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires LA CLAIRIERE DE L’AUNETTE la somme de 71,12 euros s’agissant des provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux loi ALUR de l’exercice 2025, devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires LA CLAIRIERE DE L’AUNETTE la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] DE L'[Adresse 3] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,