— N° RG 24/00193 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDKDG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 19 Novembre 2025

Minute n°26/307

N° RG 24/00193 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDKDG

le

CCC : dossier

FE :

M^e DAMO

M^e POIRREt

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaire [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL SYNDIC’IMMO dont le siège social est [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Madame [A] [Z]

née le 29 Août 1980 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Dominique DAMO de la SELEURL JURISDEMAT AVOCAT, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 03 Février 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur BATIONO, Premier Vice-Président ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Mme [A] [Z] est propriétaire des lots n°51 de la copropriété, située [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » sis [Adresse 6] (ci-après dénommé « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic, la société Syndic’Immo, a assigné Mme [A] [Z] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins notamment de paiement des arriérés de charges de copropriété.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 novembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 3 février 2026 et mise en délibéré au 14 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 16 mai 2025 le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, Vu les pièces

(…)

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

Débouter purement et simplement la défenderesse de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions

Condamner la défenderesse, en deniers et quittances, à lui payer les sommes de :

• 7 388,67 € au titre des charges impayées arrêtées au 17 février 2025 (1er Ech BUDGET PREVISIONNEL 25 inclus), en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

• 3.000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 782,87 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 2 novembre 2023, date de la mise en demeure.

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jennifer POIRRET à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que la défenderesse est tenue de participer aux charges de copropriété en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel les copropriétaires doivent contribuer aux charges relatives aux services collectifs et à la conservation des parties communes en fonction de l’utilité et des tantièmes. Il fait valoir que les charges afférentes au lot de la défenderesse ont été régulièrement appelées, approuvées et justifiées par les documents comptables produits, et qu’elles demeurent impayées. Il soutient que la créance est certaine, liquide et exigible, et qu’elle s’élève, après actualisation, à la somme de 7 388,67 euros, selon arrêté de compte au 17 février 2025. Il conteste les affirmations de la défenderesse selon lesquelles elle procéderait à des paiements réguliers, en faisant valoir que ces règlements ne sont pas justifiés. Il fait valoir que, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic est fondé à appeler des provisions sur charges, et que ces sommes produisent intérêts au taux légal en application de l’article 36 du même décret à compter de la mise en demeure. Il soutient que les intérêts échus peuvent produire eux-mêmes intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil. Il souligne que les frais engagés pour le recouvrement de la créance sont imputables à la seule copropriétaire défaillante en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient également que la créance du syndicat est garantie par une hypothèque légale en application de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965. S’agissant des dommages et intérêts, il indique que le défaut de paiement des charges cause un préjudice distinct, tenant notamment à la désorganisation de la trésorerie du syndicat et à l’avance de fonds supportée par les autres copropriétaires, justifiant l’allocation d’une somme de 3 000 euros. Il s’oppose à la demande de délais de paiement en soutenant que la proposition de la défenderesse est insuffisante au regard du montant de la dette et qu’elle ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier. Il fait valoir que les conditions de l’article 514 du code de procédure civile sont réunies et que l’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 2 novembre 2025, Mme [A] [Z] demande au tribunal de :

« Vu 1343-5 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

(…)

JUGER que le montant de la dette de Madame [A] [Z] soit réduit de 2 047,30 € en considération des virements qu’elle a effectués entre le 20/01/2020 et le 08/09/2021.

AUTORISER Madame [A] [Z] à se libérer de la dette en 24 mois au moyen de versement mensuel de 200 €, étant rappelé que la vingt quatrième mensualité doit impérativement apurer la dette.

RÉDUIRE le montant des dommages et intérêts à une somme équitable de 100 €.

IMPUTER le montant de 520 euros au titre des frais de mise à l’huissier sur le compte de la copropriété et non sur le seul compte de Madame [A] [Z]

RÉDUIRE le montant au titre de l’article 700 du CPC à la somme de 300 €.

REJETER la demande d’exécution provisoire ».

Mme [A] [Z] ne conteste pas le principe de la dette, mais soutient que son montant doit être révisé à la baisse. Elle fait valoir que plusieurs paiements effectués entre 2020 et 2021 n’ont pas été pris en compte par le syndicat, pour un montant total de 2 047,30 euros, de sorte que la dette devrait être ramenée à 4 359,54 euros. Elle soutient que la créance du syndicat n’est pas certaine dans son montant en raison de ces omissions comptables. Elle fait valoir qu’elle procède régulièrement à des paiements depuis février 2024 afin d’apurer sa dette. Elle invoque les dispositions de l’article 1343-5 du code civil demander des délais de paiement en mettant en exergue sa situation personnelle et financière, laquelle justifie l’octroi d’un échéancier sur 24 mois, avec des versements mensuels de 200 euros. Elle fait valoir qu’elle est de bonne foi, qu’elle a retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée et qu’elle a été confrontée à des difficultés personnelles, notamment liées à une séparation. S’agissant des dommages et intérêts, elle conteste le montant sollicité par le syndicat et demande qu’il soit réduit à une somme de 100 euros. Elle conteste également l’imputation sur son seul compte de certains frais, notamment les frais de mise à l’huissier, en soutenant qu’ils relèvent des frais de gestion courante et ne peuvent être mis à sa charge au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle s’oppose à l’exécution provisoire en faisant valoir que le syndicat ne justifie pas d’une situation d’urgence ni de circonstances particulières le justifiant, et rappelle les exigences de l’article 514 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement des charges :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive, toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété ;

— le décompte au 17 février 2025 ;

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 mars 2022, 21 juin 2022, 8 août 2022 ;

— le relevé de compte de Mme [A] [Z] du 1er janvier 2022 au 5 juillet 2024 ;

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Mme [A] [Z] allègue, dans ses conclusions, que les virements bancaires suivants n’ont pas été comptabilisés :

« -Année 2020

20 janvier 2020: charges copro virement de 130 € 10 août 2020: paiement charges travaux / Nexity : 3 versements de 21,71 € effectués par virements distincts : soit 65,13 € 14 août 2020: charges copro virement de 130 € 14 septembre 2020: charges copro virement de 130 € 6 novembre 2020: charges copro virement de 170 €

— Année 2021

06 janvier 2021: virement de 21,17 € 06 janvier 2021: virement de 200 € 11 janvier 2021: virement de 150 € 05 février 2021: virement de 170 € 05 mars 2021: virement de 220 €09 avril 2021: virement de 200 €10 juin 2021: virement de 100 €12 juillet 2021: virement de 100 € 11 août 2021: virement de 121 €08 septembre 2021: virement de 140 € .

Soit un total de 2 047,30 € ».

Le tribunal relève que :

— Mme [A] [Z] produit ses relevés bancaires du 27 décembre 2019 au 27 janvier 2020, du 27 juillet 2020 au 27 août 2020, du 27 août 2020 au 27 septembre 2020, du 27 octobre au 27 novembre 2020, du 27 décembre 2020 au 27 janvier 2021, du 27 janvier 2021 au 27 février 2021, du 27 mars 2021 au 27 avril 2021 du 27 mai 2021 au 27 juin 2021, du 27 juin 2021 au 27 juillet 2021, du 27 juillet 2021 au 27 août 2021 et du 27 août 2021 au 27 septembre 2021.

— le relevé bancaire du 27 février 2021 au 27 mars 2021 n’est pas versé aux débats ;

— ces virements ne sont pas visés dans le décompte du syndicat des copropriétaires, mais, à l’exception de ceux du 10 août 2020, du 6 novembre 2020 et du 9 avril 2021, ils sont bien mentionnés dans les appels de fonds du syndic de l’époque, la société Nexity, produits par la demanderesse.

Selon le décompte arrêté au 17 février 2025 versé aux débats, la créance certaine, liquide et exigible s’élève donc à la somme de 6.953,54 euros (7.388,67 – (65,13+170+200)).

Mme [A] [Z] sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2023.

Sur les frais de procédure et de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 782,87 euros au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 correspondant à :

-15 mars 2021 : mise en demeure : 52 euros ;

-2 novembre 2023 : mise en demeure : 43,05 euros ;

-19 juillet 2024 : frais de mise à l’huissier : 500 euros ;

-19 juillet 2024 : relance simple : 20 euros ;

-19 juillet 2024 : frais envoi info procédure : 1,05 euros ;

-16 août 2024 : commandement de payer : 166,77 euros.

Il est relevé que :

— les mises en demeure et le commandement de payer n’ont pas été produits ;

— le syndicat des copropriétaires verse aux débats une facture concernant la mise en demeure du 2 novembre 2023 ainsi qu’un courrier de la société ExeJuris, commissaire de justice, daté du 20 février 2025, mentionnant un commandement de payé du 24 août 2024 d’un montant de 166,77 euros.

Les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il convient de mettre à la charge de Mme [A] [Z] s’élèvent à la somme de 209,82 euros (43,05 euros + 166,77 euros).

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le défaut de paiement réitéré par Mme [A] [Z] des charges de copropriété dont elle est débitrice, cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant dans les difficultés de gestion et de trésorerie que leur carence lui cause inévitablement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, Mme [A] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [A] [Z] fait valoir qu’elle a été confrontée à une situation financière difficile.

Elle produit notamment :

— l’avis d’impôt sur les revenus 2023 ;

— la taxe foncière pour 2024.

— des factures de téléphonie ;

— le calendrier de paiement EDF,

— le plan de remboursement de son prêt immobilier ;

— l’attestation de cotisation d’assurance habitation ;

— l’attestation de Maître Emily Juillard, avocat, en date du 16 janvier 2025 ;

— son contrat de travail à durée indéterminée daté du 1er août 2025.

— son bulletin de salaire d’octobre 2025.

En l’état des éléments produit aux débats, il convient d’octroyer à Mme [A] [Z] des délais de paiement pour se libérer de la dette, dans une limite compatible avec les besoins du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [A] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Jennifer Poirret, avocat.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [A] [Z], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Syndic’Immo, la somme de 6.953,54 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Syndic’Immo, la somme de 209,82 euros, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Mme [A] [Z] à se libérer de sa dette de 7.163,36 euros en dix paiements mensuels à hauteur de 716,37 euros, le premier intervenant dans le mois de la signification de la présente décision, le second un mois plus tard et ainsi de suite, le solde devant être réglé en totalité dans un délai de 10 mois au plus tard à compter de ladite signification ;

DIT que faute de respect de cet échéancier et de règlement d’un terme à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ;

CONDAMNE Mme [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Syndic’Immo, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande ample ou contraire ;

CONDAMNE Mme [A] [Z] aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Jennifer Poirret, avocat ;

CONDAMNE Mme [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Syndic’Immo, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [A] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT