Tribunal Judiciaire d'Évry, Pprox fond, 27 mars 2025, n° 24/00139

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- I. Sur l'exception d'incompétence matérielle
- II – sur la recevabilité de l'action du Syndicat des copropriétaires
- III – Sur la résiliation du bail entre la société ESPOIR EN TOIT et Monsieur [...
- III Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts
- IV Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
- Sur les frais irrépétibles
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Évry 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété et troubles anormaux de voisinage
Le tribunal a constaté que les occupants du logement loué par la société ESPOIR EN TOIT ont causé des troubles anormaux de voisinage, justifiant la résiliation des baux.
Accepté
Résiliation du bail entraînant l'expulsion
Le tribunal a ordonné l'expulsion de la société ESPOIR EN TOIT en raison de la résiliation du bail pour troubles anormaux de voisinage.
Accepté
Préjudice subi par le syndicat des copropriétaires
Le tribunal a reconnu le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires et a accordé des dommages et intérêts.
Accepté
Frais engagés par le syndicat des copropriétaires
Le tribunal a condamné les défendeurs à payer des frais au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire d'Évry, le syndicat des copropriétaires de la Villa des Glycines a demandé la résiliation des baux entre la société ESPOIR EN TOIT et deux copropriétaires, ainsi que leur expulsion, en raison de troubles de voisinage. Les questions juridiques portaient sur la compétence du juge des contentieux de la protection, la recevabilité de l'action du syndicat, et le mandat du syndic pour agir en justice. Le tribunal a rejeté l'exception d'incompétence, a déclaré l'action recevable contre Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOIT, prononçant la résiliation du bail et ordonnant l'expulsion de la société. En revanche, il a déclaré l'action irrecevable à l'égard des époux [Z] pour absence de mandat. Les défendeurs ont été condamnés à verser des dommages-intérêts au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, pprox fond, 27 mars 2025, n° 24/00139
Numéro(s) :	24/00139
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry-Xavier FLOQUETJean-Sébastien TESLERCyril RAVASSARD
Cabinet(s) :	SCP FLOQUET-GARET- NOACHOVITCH
Parties :	rep par son syndic la SARL CLD IMMOBILIER c/ Société ESPOIR EN TOIT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 14]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00139 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PZHL

JUGEMENT

DU : 27 Mars 2025

S.D.C. VILLA DES GLYCINES

M. [X] [Z]

Société ESPOIR EN TOIT

Mme [J] [Y]

M. [P] [B]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. VILLA DES GLYCINES

rep par son syndic la SARL CLD IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 14]

représenté par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Thierry-xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET – GARET – NOACHOVITCH, avocats au barreau d’ESSONNE

Société ESPOIR EN TOIT

[Adresse 8]

[Localité 14]

représentée par Maître Thierry RAVASSARD de la SCP RAVASSARD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE

Madame [J] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Thierry-xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET – GARET – NOACHOVITCH, avocats au barreau d’ESSONNE

Monsieur [P] [B]

[Adresse 11]

[Localité 14]

représenté par Maître Thierry RAVASSARD de la SCP RAVASSARD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 21 Janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e TESLER

+ 1CCC + 1Copie exécutoire à M^e FLOQUET

+ 1CCC à M^e RAVASSARD

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z] sont propriétaires d’un appartement situés [Adresse 8] à [Localité 14] cadastré [Cadastre 4].

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2021, représentés par l’agence ACTIF IMMOBILIER mandataire, ils ont donné à bail le bien à la société ESPOIR EN TOIT.

Monsieur [P] [B] est propriétaire d’un appartement également situés [Adresse 12] à [Localité 14] cadastré [Cadastre 3].

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2021, représenté par l’agence ACTIF IMMOBILIER mandataire il a donné à bail le bien à la société ESPOIR EN TOIT.

Le 03 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires VILLA DES GYCINES situés [Adresse 8] à [Localité 14] représenté par son syndic, la SARL CLD IMMOBILIER, a fait assigner la société ESPOIR EN TOIT, Monsieur [P] [B], Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EVRY, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation du bail signé entre Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOITainsi que le bail signé entre les époux [Z] et la société ESPOIR EN TOIT aux torts exclusifs du locataire

Condamner solidairement Monsieur [P] [B], Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z] et la société ESPOIR EN TOIT à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;Ordonner l’expulsion de la société ESPOIR EN TOIT des lieux occupés sis [Adresse 10] à [Localité 14] lot 44 à 66 appartenant à Monsieur [P] [B], Ordonner l’expulsion de la société ESPOIR EN TOIT des lieux occupés sis [Adresse 10] à [Localité 14] appartenant aux époux [Z], Assortir l’expulsion de la société ESPOIR EN TOIT d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à son départ définitif des lieux, Condamner les défendeurs in solidum à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et en autoriser le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2024. Après renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 21 janvier 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires VILLA DES GYCINES, représenté par son conseil, sollicite de voir :

Retenir la compétence du juge du contentieux de la protection, Recevoir le syndicat des copropriétaires en son action et l’en déclarer fondé,Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions, Prononcer la résiliation du bail signé entre Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOITainsi que le bail signé entre les époux [Z] et la société ESPOIR EN TOIT aux torts exclusifs du locataire

Condamner solidairement Monsieur [P] [B], Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z] et la société ESPOIR EN TOIT à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;Ordonner l’expulsion de la société ESPOIR EN TOIT des lieux occupés sis [Adresse 13] à [Localité 14] lot [Cadastre 3] et [Cadastre 7] appartenant à Monsieur [P] [B], Ordonner l’expulsion de la société ESPOIR EN TOIT des lieux occupés sis [Adresse 8] à [Localité 14] lots [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant aux époux [Z], Assortir l’expulsion de la société ESPOIR EN TOIT d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à son départ définitif des lieux, Condamner les défendeurs in solidum à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et en autoriser le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z] représentés par leur conseil demandent :

• In limine litis, que le juge du contentieux de la protection se déclare incompétent au profit du Tribunal judiciaire,

• De déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à leur encontre faute d’habilitation du syndic pour ester en justice,

• De déclarer irrecevables les demandes faute de tentative de conciliation préalables sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile,

• De rejeter l’ensembles des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire :

• Prononcer la résiliation du bail consenti le 3 juin 2021 à la société ESPOIR EN TOIT portant sur les locaux situés [Adresse 8]

• Ordonner l’expulsion de la société ESPOIR EN TOIT et celle de tous occupants de son chef, par toutes voies de droit, avec si besoin est, l’assistance et le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier et ce , dès la première tentative d’exécution, à compter de la signification du présent jugement,

• Condamner la société ESPOIR EN TOIT à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 1867.41 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux,

• Condamner la société ESPOIR EN TOIT à garantir les époux [Z] de toute condamnation à leur encontre,

En tout état de cause,

• Condamner in solidum les parties succombantes leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

• Ecarter l’exécution provisoire des demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA DES GLYCINES.

La société ESPOIR EN TOIT et Monsieur [P] [B] représentés par le même conseil sollicitent :

• A titre principal que le juge du contentieux de la protection se déclare incompétent au profit du Tribunal judiciaire,

• A titre subsidiaire de déclarer irrecevables les demandes du syndicat de copropriétaires faute de tentative de conciliation préalables sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile,

• A titre principal très subsidiaire de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires faute d’habilitation du syndic à solliciter l’expulsion des locataires ;

• A titre infiniment subsidiaire de rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires,

• La condamnation du syndicat des copropriétaires à verser à la société ESPOIR EN TOIT la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,

• La condamnation du syndicat des copropriétaires à verser Monsieur [P] [B] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,

• La condamnation du syndicat des copropriétaires à verser à la société ESPOIR EN TOIT la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• La condamnation du syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [P] [B] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• Dire que les lots de copropriété appartenant à Monsieur [P] [B] ne seront pas tenus à ces dépenses,

• La condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

• Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur l’exception d’incompétence matérielle

Le syndicat des copropriétaires VILLA DES GYCINES situés [Adresse 8] à [Localité 14] représenté par son syndic, la SARL CLD IMMOBILIER , a fait assigner la société ESPOIR EN TOIT, Monsieur [P] [B], Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EVRY, aux fins à titre principal de voir prononcer la résiliation judiciaire des baux passés respectivement par Monsieur [P] [B] et les époux [Z] co-propriétaires de lots dépendant de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, avec la société ESPOIR EN TOIT pour violations du règlement de copropriété et trouble anormal de voisinage sur le fondement de l’action oblique prévue à l’article 1341-1 du code civil. Le syndicat des copropriétaires VILLA DES GYCINES soutient que les baux litigieux portent sur des logements, peu important que le locataire la société ESPOIR EN TOIT ait un objet commercial.

Les défendeurs soutiennent la compétence du Tribunal judiciaire et non du juge des contentieux de la protection faisant valoir que la syndicat des copropriétaires sollicite par voie accessoire la résiliation judiciaire des baux sur le fondement de violations du règlement intérieur de la copropriété, l’existence de trouble anormaux de voisinage et l’indemnisation du préjudice subi, qui ne relèvent pas de la compétence du juge des contentieux de la protection mais du Tribunal judiciaire sur le fondement de l’article D 212-19-1 du code de l’organisation judiciaire qui prévoit la compétence du tribunal de proximité pour les actions personnelles et mobilières jusqu’à la valeur de 10 000 euros et demandes indéterminées qui ont pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros en matière civile. Ils ajoutent que l’action oblique du syndicat de copropriétaires vise la résiliation d’un bail civil avec une société commerciale qui ne relève pas de la compétence du juge des contentieux et de la protection.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

Il est constant que les syndicats de copropriétaires peuvent agir obliquement contre un preneur en résiliation du bail passé par l’un des copropriétaires dont l’activité n’est pas conforme aux exigences du règlement et dès lors que ses demandes, adressées en ce sens au bailleur, sont restées vaines, et que cette carence compromet les droits des copropriétaires "

L’action oblique du syndicat des copropriétaires vise à la résiliation judiciaire de baux passés entre Monsieur Monsieur [P] [B] copropriétaire et la société ESPOIR EN TOIT d’une part et entre Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z] également copropriétaires et la société ESPOIR EN TOIT d’autres part.

Il ressort du bail du 3 juin 2021 consenti par les époux [Z] à la société ESPOIR EN TOIT régi par les articles 1714 du code civil, que le contrat porte sur un louage d’immeuble à usage d’habitation.

Il ressort également du bail du 3 juin 2021 consenti par Monsieur [P] [B] à la société ESPOIR EN TOIT que le contrat porte également sur un louage d’immeuble à usage d’habitation, l’article 2.1.1 du bail précisant en outre que « le locataire s’interdit expressément d’utiliser les locaux loués autrement qu’à usage exclusif de résidence secondaire à l’exclusion de tout autre » et que « le locataire s’oblige à occuper personnellement les lieux loués.

Aucune des parties ne conteste que les biens donnés à bail soient des logements et servant à l’hébergement de tiers.

En conséquence, dès lors que le litige concerne la résiliation de contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation et sur les conditions d’occupation des dits logements, le juge des contentieux de la protection a compétence exclusive pour en connaître."

Il convient en conséquence de rejeter l’exception d’incompétence matérielle soulevée.

II – sur la recevabilité de l’action du Syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 750- 1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, l’action tend à titre principal au prononcé de la résiliation d’un bail, et à la condamnation des défendeurs à payer la somme de 5000 euros de dommages et intérêts. La demande principale de résiliation du bail ne constitue pas une demande en paiement, et n’est pas donc pas soumise aux dispositions de l’article 750-1 du code procédure ni civile ni des articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires VILLA DES GLYCINES est recevable à ce titre.

Sur le mandat d’ester en justice du syndic, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le Syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Il est en outre constant que le syndic qui engage une procédure au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires doit y être autorisé par une décision expresse de l’assemblée générale qui doit être claire et précise et ce notamment quant à l’objet de l’action à exercer.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2022 au terme de la délibération n°9 « Mandat A Donner au Syndic » que le syndic a été autorisé selon les termes suivants à « effectuer une procédure pour résiliation du bail à l’encontre de l’association Espoir en Toit qui s’est installée au [Adresse 8], locataire de 2 logements » . Est également précisé que « les propriétaires des 2 logements ont été informés de la situation. Ils ont été mis en demeure d’intervenir très rapidement pour faire cesser ces troubles , et si nécessaire d’engager une procédure de résiliation de bail. L’assemblée générale décide d’engager une procédure oblique contre l’association Espoir en Toit, Monsieur [B] et la société Immobilière de Location ».

Monsieur [P] [B] soutient que le mandat donné au syndic est celui d’introduire une action oblique en résiliation de bail et qu’il n’a pas été mandaté pour solliciter l’expulsion des occupants des lieux et qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires est irrecevable à solliciter l’expulsion de la société ESPOIR EN TOIT et des occupants des appartements.

Aux termes de la résolution précitée, le syndic a été habilité aux fins d’agir en justice à l’encontre de la société ESPOIR EN TOIT et Monsieur [P] [B] aux fins de résiliation de bail. Le mandat est sans équivoque s’agissant de l’objet de l’action en justice à intenter et des parties concernées et porte clairement sur une action aux fins de résiliation judiciaire du bail unissant Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOIT. Si l’expulsion des occupants n’est pas mentionnée dans la résolution, elle constitue une demande accessoire et est la conséquence directe de la résiliation du bail pour laquelle le syndic était mandaté. Dès lors l’action du syndicat des copropriétaires est recevable à l’égard de Monsieur [P] [B], le syndic ayant mandat d’ester en justice pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion des occupants.

S’agissant de la procédure engagée à l’encontre des époux [Z], à la date de l’introduction de son action en justice le 3 janvier 2024 date de délivrance de l’assignation, le syndic ne disposait d’aucun mandat d’ester en justice à l’égard de Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z]. Les termes de la délibération n°9 de l’assemblée générale du 8 juin 2022 mandatant sans équivoque le syndic pour action en justice à l’égard de Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOIT en résiliation de bail, ne mentionne pas que l’action concerne les époux [Z], seul le nom de Monsieur [P] [B] apparaissant.

Le Syndicat des copropriétaires VILLA DES GLYCINES soutient que le mandat du syndic a été régularisée postérieurement par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2024.

La résolution n°11 de ladite assemblée générale précise donner mandat au syndic « afin d’instruire un mandat d’ester en justice à l’encontre des consorts [Z] -[W] » sans autre indication.

Il ne ressort pas des termes de cette résolution que mandat est donné d’intenter une action en justice. L’objet et les motifs d’une telle action ne sont en outre à aucun moment précisés. Il s’en suit que le syndic n’est pas valablement mandaté pour intenter une action en justice à l’égard de Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z], et que l’action du syndicat des copropriétaires est par voie de conséquence irrecevable les concernant et l’ensembles des demandes subséquentes à l’égard de ces derniers sera rejetée.

III – Sur la résiliation du bail entre la société ESPOIR EN TOIT et Monsieur [P] [B].

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2021, Monsieur [P] [B] propriétaire d’un appartement dépendant de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 14] a donné à bail le bien à la société ESPOIR EN TOIT. Cette dernière reçoit dans le logement ainsi loué des personnes, enfants, jeunes adultes en difficulté.

Le syndicat des copropriétaires VILLA DES GYCINES sur le fondement de l’action oblique de l’article 1341-1 du code civil sollicite la résiliation du bail pour violation du règlement de copropriété et trouble anormal de voisinage à la suite de plaintes de copropriétaires suites aux agissements des occupants introduits dans le logement du fait de la société ESPOIR EN TOIT.

L’article 1341-1 du code civil prévoit que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Le copropriétaire-bailleur, cocontractant au contrat constitutif de la copropriété, répond du fait de son locataire à l’égard tant du syndicat des copropriétaires que des autres copropriétaires.

Il doit donc veiller au respect par le preneur des prescriptions du règlement de copropriété. En cas d’agissements dommageables du preneur ou de troubles causés à la copropriété, le copropriétaire-bailleur peut être directement poursuivi par la victime, que celle-ci soit un autre copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires lui-même.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société ESPOIR EN TOIT exerce une activité commerciale au sein de la copropriété en violation du règlement de copropriété. Il est constant que la société ESPOIR EN TOIT est une société commerciale dont les statuts précisent qu’il s’agit d’une structure à caractère éducatif et sportif.

Les locaux loués par la société ESPOIR EN TOIT sont utilisés à usage d’habitation, usage habituel des lieux ressortant de la copropriété. Il n’y a dès lors pas sur ce point violation du règlement de copropriété par la société ESPOIR EN TOIT.

En l’espèce, il ressort de pièces versées au dossier que le syndic a adressé le 20 janvier 2022 un courrier à Monsieur [P] [B] faisant état de plaintes de copropriétaires concernant le comportement de certains occupants du logement donné à bail à la société ESPOIR EN TOIT : hurlements, nuisances sonores de nuit, jeux de ballons dans la cour. Ce courrier mentionne l’adresse du logement dont Monsieur [P] [B] est propriétaire au sein de la résidence mais qu’il n’occupe pas. S’il n’est pas démontré qu’il a ainsi pu en avoir connaissance, cette correspondance est évocatrice des troubles dénoncés par des copropriétaires.

Par mail en date du 17 janvier 2022, le syndic a avisé Monsieur [P] [B] des difficultés rencontrées, ce dernier ayant transmis ces éléments à l’agence en charge de la gestion locative du logement et dont il ressort qu’il a eu un contact avec la société ESPOIR EN TOIT afin qu’une solution soit envisagée.

Par courrier en date du 20 avril 2022, le syndic a adressé un courrier à la société immobilière de location mentionnant à nouveaux les doléances de copropriétaires : tambourinement aux portes, violences verbales, jets de pierre, qui lui ont été signalés par le conseil de la famille [F] [A] [D] copropriétaires.

Par courrier en date du 20 avril 2022, le syndic a de nouveau signalé la situation à Monsieur [P] [B] et l’a mis en demeure d’intervenir auprès de son locataire. Ce courrier n’a pas été envoyé à l’adresse de Monsieur [P] [B], mais reprend une nouvelle fois les plaintes de copropriétaires.

Il ressort en outre de ce courrier que les services de police ont été amenés à intervenir au sein de la résidence à plusieurs reprises. Par courrier en date du 4 mai 2022 le syndic a signalé la situation au conseil départemental de l’Essonne et par courrier en date du 5 mai 2022 a demandé à la société ESPOIR EN TOIT de se conformer au règlement de copropriété.

Suivant constat d’huissier en date du 17 mai 2022, il a été constaté des bris de vitres sur un balcon et un rez-de jardin situés à l’aplomb du logement loué par la société ESPOIR EN TOIT et provenant d’une fenêtre cassée la veille dans ce même appartement. Un représentant de la société ESPOIR EN TOIT présent lors de la venue de l’huissier a reconnu que les bris de vitre provenaient du logement qu’elle louait.

Une main courante a été déposée le 16 mai 2022 relatant les mêmes faits.

Il ressort en outre du procès–verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2022 et de la résolution n°9 autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre de Monsieur [P] [B] et de la société ESPOIR EN TOIT, que la situation des logements donné à bail à cette dernière a été évoquée, qu’il est noté dans cette résolution que la société ESPOIR EN TOIT « est à l’origine de trouble anormal de voisinage mettant en danger la vie d’autrui. Les forces de l’ordre ont dû intervenir à plusieurs reprises. Les propriétaires des deux logements ont été informés de la situation. Ils ont été mis en demeure d’intervenir très rapidement pour faire cesser ces troubles, et si nécessaire d’engager une procédure de résiliation de bail. ». Monsieur [P] [B] était présent lors de cette assemblée. Si les courriers qui ont précédemment à cette date été adressés à des adresses erronées, il était à compter du 8 juin 2022 informé de manière certaine de la persistance des difficultés rapportées par les copropriétaires.

Par courrier en date du 31 janvier 2023 et 15 février 2023 le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [P] [B] de respecter le règlement de copropriété au regard de la persistance des nuisances. Par courrier du 31 janvier 2023, la société ESPOIR EN TOIT a également été mise en demeure de respecter le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires verse au débat 3 attestations écrites de copropriétaires datées des 20 juin 2022 et 8 juin 2022 faisant état de cris, hurlements, jets de détritus et d’objets par les fenêtres, tapages, jets de pierres, violences verbales de la part des occupants des logements mis à dispositions par la société ESPOIR EN TOIT.

La présidente du conseil syndical a déposé une main courante le 13 avril 2023 dont il ressort que la veille elle a été témoin de ce qu’un occupant des logements litigieux a menacé avec un couteau une éducatrice chargée de les encadrer.

Par attestation en date du 21 mars 2023, Monsieur [O] [U] copropriétaire indique à cette date avoir « constaté une petite amélioration du bruit, mais pas totale ».

La société ESPOIR EN TOIT et Monsieur [P] [B] soutiennent que si des troubles ont été constatés au cours des années 2022 et 2023, ils ne sont plus d’actualité depuis un changement d’occupants et produit une attestation en date du 11 avril 2024 émanant du gardien de la résidence qui indique que si de nombreuses difficultés avaient été constatées entre 2022 et 2023, « depuis plusieurs mois tout se passe bien », « ils ont remplacé les jeunes résidents, depuis plusieurs mois tout se passe bien ». Ils se fondent également sur un mail du Syndic en date du 22 novembre 2023 adressés aux époux [Z], mentionnant « nous vous confirmons que pour l’instant nous n’avons pas eu retour négatif concernant les nuisances sonores

Il ressort toutefois des 3 attestations datées du 11 novembre 2024 établis par Monsieur et Madame [F] et Monsieur [O] que malgré les changements d’occupants des logements loués par la société ESPOIR EN TOIT persistent des désordres tels que jets d’objet, détritus sur les balcons et jardins des copropriétaires et dans les parties communes, tapages nocturnes avec intervention des services de police le 31 mai 2024,

Ainsi le syndicat des copropriétaires justifie avoir écrit à plusieurs reprises à Monsieur [P] [B] propriétaire du logement loué par la société ESPOIR EN TOIT pour l’informer de troubles générés par les occupants du logement.

Monsieur [P] [B] ne justifie pas être intervenu auprès de sa locataire, afin qu’elle mette un terme aux troubles rapportés par le syndic dehors d’un mail en date du 17 janvier 2022 adressé à l’agence immobilière en charge du mandat locatif et à un contact avec la société ESPOIR EN TOITESPOIR EN TOIT.

Il ressort de l’ensemble des courriers et attestations versées au débat, que les occupants du logement donné à bail par Monsieur [P] [B] à la société ESPOIR EN TOIT ont été à l’origine de troubles anomaux de voisinage caractérisées par des incivilités répétées, tapages.

Si la fréquence des nuisances est moindre depuis 2023 et le changement des occupants, les troubles n’ont toutefois pas cessé et leur diminution est insuffisante à relativiser les nombreuses plaintes des copropriétaires depuis plus de 2 années, de sorte qu’il est établi que les occupants du logement loué à la société ESPOIR EN TOIT troublent la jouissance paisible des copropriétaires depuis plusieurs années ce qui constituent une violation du règlement justifiant de la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de location entre Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOIT en date du 3 juin 2021 visant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 13] à [Localité 14] lot [Cadastre 3] et [Cadastre 7] et d’ordonner l’expulsion de la société ESPOIR EN TOIT et de tout occupant de son chef.

S’agissant de la demande de prononcé d’une astreinte, le recours à la force publique étant autorisé, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte pour assurer l’effectivité de l’expulsion ordonnée.

Au regard du nombre de plaintes de copropriétaires résidant au sein de la copropriété, auquel le syndic a tenté de remédier depuis 2022, il est fondé à solliciter des dommages et intérêts dont le montant sera fixé 2500 euros de dommages et intérêts.

III Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOIT succombant, il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts des époux [Z], ces derniers n’établissent pas l’existence d’un préjudice ou l’existence d’une mauvaise foi du syndicat des copropriétaires qui justifient l’allocation de dommages-intérêts. En conséquence, leur demande sera rejetée.

IV Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens."

Chacune des parties succombe partiellement en ses demandes de sorte que chacune supportera la charge des dépens exposés par elle. Il n’y a dès lors pas lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner la société ESPOIR EN TOIT et Monsieur [P] [B] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires VILLA DES GLYCINES la somme de 1800 euros en application de l’article précité.

Le syndicat des copropriétaires succombant à l’égard des époux [Z], il y a lieu de le condamner à la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence matérielle formulée par la société ESPOIR EN TOIT, Monsieur [P] [B], Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z]

DECLARE irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA DES GLYCINES à l’égard de la société ESPOIR EN TOIT et de Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z] faute de mandat d’ester en justice du syndic ;

DECLARE l’action oblique du syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA DES GLYCINES recevable à l’égard de la société ESPOIR EN TOIT et de Monsieur [P] [B] s’agissant du bail les unissant ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu le 3 juin 2021 entre Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOIT portant sur un logement sis [Adresse 13] à [Localité 14] lot [Cadastre 3] et [Cadastre 7] appartenant à Monsieur [P] [B] ;

ORDONNE l’expulsion de la société ESPOIR EN TOIT qui devra quitter les lieux dans les deux mois courant à compter du présent jugement et qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique en cas ;

REJETTE la demande d’astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA DES GLYCINES,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOIT à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA DES GLYCINES la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOIT de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z] de leur demande de dommages et intérêt pour procédure abusive ;

DEBOUTE chacune des parties du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [B] et la société ESPOIR EN TOIT à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA DES GLYCINES la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer Monsieur [X] [Z] et Madame [J] [Y] épouse [Z] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens exposés par elle ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge