TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 23/06728 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PSLR

NAC : 72A

Jugement Rendu le 11 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Localité 14] 30, dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, Société par actions simplifiée au capital de 210 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est [Adresse 4],

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 12]

Madame [J] [L] [H], demeurant [Adresse 12]

représentés par Maître Camille JAMI, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 janvier 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [H] et Mme [J] [L] [H] sont usufruitiers et Mme [I] [H] nu-propriétaire du lot numéro 251 au sein de la résidence en copropriété [Localité 14] 30 sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10].

Par actes de commissaires de Justice en date du 16 novembre 2023 et du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires VILLARET DE JOYEUSE 30, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, a fait assigner M. [K] [H], Mme [J] [L] [H] et Mme [I] [H] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY -COURCOURONNES aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété impayées, majoré des intérêts au taux légal, et au paiement de dommages et intérêts, des frais de recouvrement, des frais irrépétibles et dépens.

***

En l’état de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires VILLARET [Adresse 7] [Localité 11] 30 demande au tribunal de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Débouter les Consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

—  8 281,83 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, 1/4 fonds de travaux loi ALUR 2023 et appel 4ème trimestre 2023 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

—  3 000,00 euros à titre de dommages intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil,

—  464,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 26 janvier 2022, date de la mise en demeure,

Rejeter toute demande de délais,

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, à les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

En l’état de leurs dernières conclusions n°2 en défense, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 13 novembre 2024, M.[K] [H] et [J] [L] [H] demandent au tribunal de :

Déclarer le Syndicat des copropriétaires [Localité 13] DE [Localité 11] 30, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, mal fondé et le débouter de l’ensemble de ses demandes,

Déclarer M.[K] [H] et Mme [J] [L] [H] recevables et bien fondés en leurs demandes,

Fixer, pour la période 2019 à 2022, à la somme de 1 404,35 euros la consommation d’eau du logement n°251,

A titre subsidiaire,

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Localité 13] DE [Localité 11] 30, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, à payer à M.[K] [H] et Mme [J] [H] la somme de 11 641,09 euros à titre de dommages et intérêts,

Ordonner la compensation entre les sommes dues entre M.[K] [H] et Mme [J] [H] et le Syndicat des copropriétaires [Localité 13] DE [Localité 11] 30 représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION,

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Localité 14] 30, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, à payer à M.[K] [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Localité 13] DE [Localité 11] 30 représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, aux entiers dépens.

***

Bien que régulièrement assignée, Mme [I] [H] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 23 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 12 juin 2025 et mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 13] DE [Localité 11] 30 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité d’usufrtuitiers de M. [K] [H] et Mme [J] [L] [H] et de celle de nu-propriétaire de Mme [I] [H] qui indique les tantièmes représentés par leur lot numéro 251 dans la copropriété ;

— un extrait du règlement de copropriété du 10 juin 2022 contenant une clause de solidarité entre indivisaires et entre usufruitiers et nu-propriétaires,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2018, 12 juin 2019, 11 juillet 2019, 4 décembre 2020, 5 juillet 2021, 8 juillet 2022 et 15 novembre 2023,

— 

un décompte dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds impayésarrêté au 1er octobre 2023, sur la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2023, appel 4ème trimestre 2023 et 4/4 fonds travaux ALUR 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 281,83 euros,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— et le contrat de syndic.

Les défendeurs contestent le montant réclamé essentiellement au regard des sommes facturées par le syndic au titre de la consommation d’eau pour les années 2019 à 2022, à savoir : 2 453,14 euros pour 709 m3 facturés en 2019, 4 118,40 euros pour 1 170 m3 facturés en 2020, 3 293,00 euros pour 925 m3 facturés en 2021 et 3 180,90 euros pour 922 m3 facturés en 2022, soit un total de 13 045,44 euros. Ils considèrent, en comparaison avec un studio identique que la consommation pour cette même période devrait être de 1 404,35 euros, ce qui représente une différence de 11 641,09 euros, montant qu’ils réclament au demandeur à titre de dommages et intérêts.

En rapprochant ces sommes de celles réclamées lors des régularisations des charges des années 2011 à 2016 pour leur appartement, M. [K] [H] et Mme [J] [L] [H] font valoir que la consommation des années 2019 à 2022 est 10 fois supérieure.

Se prévalant de l’article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales et de ce que le syndic n’a jamais mentionné une alerte du service d’eau potable, ne s’en est pas rapproché et n’a effectué aucune recherche de fuite d’eau, ils sollicitent la réduction des factures d’eau pour les années 2019 à 2022.

Ils rappellent que le syndic doit participer à l’entretien des parties communes et notamment des compteurs d’eau et que le changement de compteurs a été voté lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2020 et réalisé en novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires oppose la présomption d’exactitude émanant des relevés de compteurs d’eau du prestataire qu’il appartient au copropriétaire qui conteste l’exactitude des indications données de renverser et que M. [K] [H] et Mme [J] [L] [H] ne démontrent aucun dysfonctionnement du compteur d’eau ni aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires.

Sur ce

En se contentant uniquement de procéder par voie d’affirmations, M. [K] [H] et Mme [J] [L] [H] n’apportent la preuve ni d’un dysfonctionnement du compteur d’eau et ni d’une faute du syndic.

Ils ne rapportent pas non plus la preuve, comme soutenu, que le compteur était défaillant au moment de son changement

Enfin, il n’est versé aux débats aucune pièce permettant d’établir que le prestataire d’eau potable PROXISERVE a informé le syndic d’une surconsommation d’eau et les défendeurs n’indiquent pas s’être rapprochés du service des eaux. Il ne peut être ainsi reproché au syndic, abonné, une quelconque faute puisque celui-ci n’a pas été alerté par le service des eaux, qui seul est concerné par cette obligation.

En conséquence, M. [K] [H] et Mme [J] [L] [H] n’établissent pas qu’il existait un dysfonctionnement du compteur d’eau, les régularisations des consommations d’eau pour les années 2019 à 2022 apparaissent justifiées.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Localité 14] 30 peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, sur la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2023, appel 4ème trimestre 2023 et 4/4 fonds travaux loi ALUR inclus, s’élève à la somme de 8.281,83 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 7.023,70 euros à compter du 26 janvier 2022, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 16 novembre 2023, date de l’assignation introductive d’instance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens soit depuis l’assignation du 26 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’extrait du règlement de copropriété du 10 juin 2022 versé contradictoirement aux débats (p100), que “en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus-propriétaires et usufruitiers d’autre part seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré.”

M. [K] [H], Mme [J] [H] et Mme [I] [H] seront donc tenus solidairement au paiement de la dette.

Sur les demandes de dommages et intérêts:

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 15]

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés des Consorts [H] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence (en prouvant la défaillance du compteur d’eau ou l’existence d’une fuite dans les parties communes), sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il ressort toutefois du décompte versé aux débats que les défendeurs ont effectué des versements mensuels de 174,00 euros pour tenter de contenir leur dette.

En conséquence, il en sera tenu compte pour modérer le montant des dommages et intérêts dus.

M. [K] [H], Mme [J] [H] et Mme [I] [H] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Co responsables du préjudice, ils seront condamnés solidairement au paiement des dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [K] [H] et Mme [J] [H]

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [K] [H] et Mme [J] [L] [H] n’ayant pu rapporter la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, dans la gestion de la surconsommation d’eau dans leur bien, ne peuvent qu’être déboutés de leur demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 14] 30 réclame une somme de 464,00 euros au titre des frais de recouvrement tandis que les défendeurs concluent au rejet de la demande présentée de ce chef en relevant que les frais ne sont nullement justifiés.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais de la mise en demeure du 25 juillet 2019, non versée aux débats.

Les frais des lettres de mise en demeure des 7 février 2019, 7 mai 2020, 4 septembre 2020, 9 novembre 2020 et 15 février 2021 apparaissent bien fondés et ceux de la lettre de mise en demeure du 26 janvier 2022 apparaissent également bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 60,00 euros, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

M. [K] [H], Mme [J] [H] et Mme [I] [H] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 15] la somme de 360,00 euros (=60,00€*6) au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [H], Mme [J] [H] et Mme [I] [H], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires [Localité 13] DE [Localité 11] 30 les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [K] [H], Mme [J] [H] et Mme [I] [H], dont les manquements répétés dans le paiement de leurs charges a rendu la présente procédure et l’engagement de frais nécessaires, seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédaure civile et condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 14] 30 la somme de 1.500,00 euros sur le fondement dudit article.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M.[K] [H], Madame [J] [H] et Mme [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 13] DE [Localité 11] 30 la somme de 8.281,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, sur la période du 1er janvier 2019 au 1eroctobre 2023, appel 4ème trimestre 2023 et 4/4 fonds travaux ALUR inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.023,70 euros à compter du 26 janvier 2022, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 16 novembre 2023, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE solidairement M.[K] [H], Mme [J] [H] et Mme [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 13] [Adresse 7] [Localité 11] [Adresse 5] la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE M.[K] [H] et Mme [J] [H] de leur demande présentée au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement M. [K] [H], Mme [J] [H] et Mme [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 13] [Adresse 8] la somme de 360,00 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum M.[K] [H], Mme [J] [H] et Mme [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 15] la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M.[K] [H], Mme [J] [H] et Mme [I] [H] aux entiers dépens

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,