TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/58221 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HSW

N°: 2

Assignation du :

08 Novembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [F] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [W] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître François COLLANGE, avocat au barreau de PARIS – #D0244

DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT

C/O Cabinet CRAUNOT

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Nathalie BUNIAK, avocate au barreau de PARIS – #C1260

DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Monsieur [F] [S] et Madame [W] [G], épouse [S], ont fait l’acquisition le 7 septembre 2009 d’un appartement et d’une cave n°1 au sein de l’immeuble du [Adresse 5].

Se plaignant d’un défaut de ventilation des caves communes, rendant humide leur cave privative, les époux [S] ont, par exploit délivré le 8 novembre 2024, fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux fins de :

lui ordonner de se mettre en conformité avec les dispositions de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, notamment l’article 41 bis alinéa 2 du règlement, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard à leur profit passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision,le condamner au paiement de la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, celles-ci étant enjointes de rencontrer un médiateur.

A l’audience du 19 décembre 2025, M. et Mme [S] concluent au rejet des prétentions adverses et modifient leur demande, sollicitant plus précisément la mise en conformité avec l’article 41bis alinéa 2 de l’arrêté, en assurant une ventilation permanente et efficace des caves et circulation du sous-sol. A titre subsidiaire, ils sollicitent la désignation d’un expert et la distraction des dépens au profit de leur avocat.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des prétentions adverses et sollicitent de condamner les époux [S], sous astreinte de 500€ par jour de retard, à remettre leur cave en leur état initial sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble à leurs frais, et plus précisément à :

faire déposer la VMC qu’ils ont installée dans leur cave,faire procéder à la réouverture des aérations transversales des murs de leur cave,déposer toutes les cloisons en plâtre dans leur cave mettant en péril la pérennité du bâti de l’immeuble et empêchant l’accès aux canalisations communes des eaux usées,remettre en état les murs en pierres meulières apparentes,procéder à la suppression d’un branchement électrique (depuis leur appartement vers leur cave),déposer la porte métallique et procéder à la repose d’une porte en bois.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également, oralement, la condamnation des requérants au paiement d’une indemnité de procédure de 5.000 euros ainsi qu’au paiement des dépens, en ce compris les factures du Commissaire de justice, dont distraction au profit de M^e Buniak.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026 et a fait l’objet d’une prorogation au 4 février 2026 compte tenu de la non communication par les demandeurs de leur dossier de plaidoirie.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, ainsi qu’aux écritures des parties et aux notes d’audience, pour un plus ample exposé des faits.

MOTIFS

Sur la demande d’injonction

Aux termes de l’article 835, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 41 bis de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire de la ville de [Localité 12] dispose que « Les caves doivent être ventilées en permanence par un nombre suffisant de soupiraux munis de dispositifs s’opposant au passage des rongeurs ou par tout autre moyen efficace.

Les cloisonnements intérieurs des caves sont établis de manière à permettre la circulation de l’air. »

Il est constant que la seule méconnaissance d’une réglementation ne suffit pas à caractériser le trouble manifestement illicite, qui doit être apprécié en considération des conséquences en résultant.

En l’espèce, il est versé aux débats un rapport d’expertise amiable établi le 13 janvier 2025 par l’expert d’assurance d’un copropriétaire, propriétaire d’une cave au sous-sol, qui constate la présence de revêtements sur les sols et murs de la cave commune, précisant que les sols étaient historiquement en terre battue, ainsi que l’absence de soupirail. Il est toutefois relevé la présence d’un soupirail dans la pièce où se trouve la chaufferie, la machinerie ascenseur et qui donne accès à plusieurs caves closes par des portes bois laissant transiter l’air.

L’expert n’exclut pas que l’installation d’une VMC dans la cave des époux [S], rejetant de l’air dans les parties communes en cave, puisse être susceptible de perturber la circulation de l’air dans les caves, mais évoque une conjonction de causes, concluant « Il n’est pas à exclure des infiltrations et un défaut de ventilation du sous-sol de l’immeuble lequel a été aggravé par l’obstruction des claires voies et la mise en œuvre de la VMC ».

En l’absence d’éléments techniques le confirmant de façon certaine et imputant le défaut de ventilation à l’insuffisance de soupirail, il n’est pas suffisamment établi que l’éventuel non respect de l’article 41 bis précité est à l’origine de l’humidité affectant la cave des requérants.

En conséquence, le trouble manifestement illicite n’est pas établi avec l’évidence requise en référé, et il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande subsidiaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, les requérants démontrent que leur cave est affectée par de l’humidité, laquelle existait avant même la réalisation de leurs travaux en 2010 ce que révèlent les photographies communiquées. Il existe donc des éléments rendant plausible un défaut de ventilation des caves et le motif légitime est établi. Une mesure d’expertise sera ordonnée à titre subsidiaire et la consignation sera mise à la charge des requérants, la mesure ayant pour objet d’améliorer leur situation probatoire.

Sur les demandes reconventionnelles

* sur la suppression de la VMC

En vertu de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la même loi rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux.

En l’espèce, il a été constaté par l’expert amiable d’assurance lors de sa visite des lieux le 6 janvier 2025 que la VMC rejetait l’humidité dans les parties communes, perturbant la circulation de l’air dans les caves. Les travaux ayant pour conséquence de rejeter un air vicié dans les parties communes, ils auraient du faire l’objet d’une autorisation de la copropriété, compte tenu de l’atteinte créée aux parties communes, et alors qu’il est en outre émis l’hypothèse que ce rejet d’air aggraverait le phénomène d’humidité.

Il n’est pas allégué que les époux [S] ont obtenu une quelconque autorisation de l’assemblée générale pour l’installation d’une VMC. L’absence d’autorisation est à l’origine d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant la dépose, sous astreinte, du système de VMC.

* sur le surplus des demandes de remise en état

Le règlement de copropriété n’est pas versé aux débats, de sorte qu’il n’est pas démontré que la porte des caves constitue une partie commune ou qu’existerait une clause d’harmonie concernant les caves.

La cave des époux [S] est une partie privative, sur laquelle le syndicat des copropriétaires ne peut émettre aucune prétention sauf à démontrer, qu’en son sein, se trouveraient des parties communes, et/ou que l’usage des parties privatives serait à l’origine de désordres sur les parties communes.

Or et comme il l’a été relevé plus avant, le rapport d’expertise amiable communiqué en défense est insuffisant à établir, avec l’évidence requise en référé, que le cloisonnement de la cave des requérants est à l’origine de l’humidité affectant les autres caves.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur le surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires

Succombant partiellement à l’instance et alors qu’une mesure d’instruction est ordonnée, les requérants seront condamnés au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce non compris le coût des constats qui ne sont pas dépens. La distraction des dépens sera ordonnée dans les conditions de l’article 699 du même code.

En revanche, aucune considération d’équité ne justifie de faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales des requérants ;

Ordonnons à Monsieur [F] [S] et à Madame [W] [S] de procéder à la dépose de la VMC installée dans leur cave dans un délai de quatre mois suivant la signification de la décision ;

Disons que passé ce délai, M. et Mme [S] seront redevables à l’égard du syndicat des copropriétaires d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes d’injonction ;

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [N] [H]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 10]

☎ :[XXXXXXXX02]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se rendre sur les lieux des travaux après y avoir convoqué les parties ;

— décrire l’état des caves et des circulations du sous-sol et faire la liste des dispositifs de ventilation existants (soupiraux, grilles, conduits, obstructions),

— décrire les désordres affectant la cave des requérants, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes, et notamment s’ils proviennent d’une insuffisance de ventilation des caves communes et/ou d’infiltrations ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 4 avril 2026 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 4 décembre 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons les époux [S] au paiement des dépens, en ce non compris les factures du commissaire de justice ;

Autorisons M^e Nathalie Buniak à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Rejetons les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 04 février 2026.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN

Service de la régie :

[Adresse 15]

[Localité 9]

☎ [XXXXXXXX03]

Fax [XXXXXXXX01]

✉ [Courriel 14]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX016]

BIC : [XXXXXXXXXX016]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [N] [H]

Consignation : 5000 € par Monsieur [F] [S]

Madame [W] [S]

le 04 Avril 2026

Rapport à déposer le : 04 Décembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

[Adresse 15]

[Localité 9].