TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00263 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSJU

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [G] [D]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [G] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e LEMONNIER

CCC DEFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 06 septembre 2023, Monsieur [N] [K] a donné en location à Madame [G] [D] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel initial de 515 euros outre 80 euros de provisions pour charges.

Par acte sous seing privé du 05 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, conformément à la convention ETAT-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de garantie VISALE, conclu un contrat de cautionnement avec le bailleur, pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de différents loyers impayés, Monsieur [N] [K] a fait jouer l’engagement de caution, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a versé la somme de 1640 euros au titre des loyers et charges impayées des mois de janvier à juin 2024.

Le 03 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [G] [D] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1410 euros terme de juin 2024 inclus.

Par courrier du 04 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le bailleur a de nouveau fait jouer l’engagement de caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui lui a versé la somme de 725 euros au titre des loyers et charges impayés des termes d’octobre et novembre 2024.

Par assignation délivrée à personne le 10 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Madame [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande de :

la déclarer recevable en ses demandes

à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux tortst griefs du preneur

ordonner l’expulsion de Madame [G] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

condamner Madame [G] [D] au paiement des sommes suivantes :

1557 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de novembre 2024 inclus, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 juillet 2024 sur la somme de 1410 euros et pour le surplus à compter de l’assignation

une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, dès lors que le paiement sera justifié par une quittance subrogative

800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Le 12 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte daté du 12 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3327 euros.

Madame [G] [D] comparant ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative. Elle explique avoir rencontré des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi. Elle indique percevoir 1000 euros d’allocations chômage avec un enfant à charge. Elle propose de verser la somme de 100 euros en plus du loyer courant afin d’apurer la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le demandeur déclare s’opposer à la demande de délais sollicités compte tenu du montant de la dette et de l’absence de règlement.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.et il en a été donné connaissance.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a communiqué un décompte locatif actualisé du bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir, le 04 juillet 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, les quittance subrogative et le décompte des loyers et charges, le décompte locatif du bailleur arrêté au terme d’août 2025 inclus, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte arrêté au 12 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3203 euros, hors dépens. Elle produit également les quittances subrogatives suivantes :

— quittances en date du 14 août 2024, 27 juin 2024, 15 novembre 2024, pour un montant total de 4011 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant à hauteur de 3203 euros.

Madame [G] [D] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Il y a lieu de condamner Madame [G] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3203 euros actualisée au 20 août 2025 terme d’août 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1410 euros à compter du 03 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

Il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées.

Il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Selon l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [G] [D] le 03 juillet 2024, pour un montant principal de 1410 euros.

Il est établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai de deux mois imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande de délais de paiement

Madame [G] [D] sollicite des délais de paiement.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience par le locataire n’est pas satisfaite, le loyer résiduel de 124 euros n’étant pas réglé par la locataire. Le loyer résiduel n’étant pas payé, il apparaît que Madame [G] [D] n’est en mesure de mettre en place un plan d’apurement.

En conséquence, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [D] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 03 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le contrat à effet du 06 septembre 2023 entre Monsieur [N] [K] et Madame [G] [D] concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10] s’est trouvé de plein droit résilié le 4 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Madame [G] [D] ;

ORDONNE à Madame [G] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin.,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [G] [D] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [G] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [G] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3203 euros actualisée au 20 août 2025 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 03 juillet 2024 sur la somme de 1410 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Madame [G] [D] ,

CONDAMNE Madame [G] [D] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 03 juillet 2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE