TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 987

Références : R.G N° N° RG 24/01940 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QS6F

JUGEMENT

DU : 17 Juin 2025

S.A. SEQENS

C/

Mme [A] [F] [B]

M. [U] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 17 Juin 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. SEQENS

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEURS:

Madame [A] [F] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 24 Avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e HALIMI

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 4 mars 2021, la S.A. SEQUENS a donné en location à Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B], un immeuble à usage d’habitation (bât 01 ; 1er étage ; porte 0112) sis [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 477,47 €, outre provision sur charges, montant depuis lors actualisé à la somme de 530,37 €, outre provision sur charges. Suivant contrat signé le 12 mars 2021, la S.A. SEQUENS a donné en location à Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] un emplacement de stationnement (porte n°0322) sis [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 47,40 €, outre provision sur charges, montant depuis lors actualisé à la somme de 52,65 €.

Le 13 juin 2024, la S.A. SEQUENS a fait délivrer à Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 10 859,24 € selon décompte arrêté au 10 juin 2024.

Par courrier du 10 juin 2024, la S.A. SEQUENS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à domicile le 12 septembre 2024, la S.A. SEQUENS a attrait Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la S.A. SEQUENS sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et au bail de stationnement et la résiliation de plein droit des baux, et à défaut de prononcer la résiliation des baux ;

d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef,

d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] ;

de condamner solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] au paiement des sommes suivantes :

12 501,46 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, outre intérêts à compter du 13 juin 2024;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

une astreinte définitive de 8,00 € par jour de retard au cas où les locataires ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

360,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation

d’ordonner l’exécution provisoire

Le 13 septembre 2024, la S.A. SEQUENS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 24 avril 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la S.A. SEQUENS, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Une note en délibéré a été fixée au 16 mai 2025 afin d’obtenir un décompte actualisé. Le décompte actualisé au 24 avril 2025 est parvenu le 25 avril 2025, avec actualisation de la dette à la somme de 26 730,33 euros, arrêtée au 24/04/2025, terme de mars 2025 inclus.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B].

Cités par acte délivré à domicile, Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 24 avril 2025, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur l’arriéré de loyers et charges

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. SEQUENS verse aux débats un décompte arrêté au 24 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 26 730,33 €.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En outre, aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce le bailleur ne produit aucun des justificatifs afférents à la régularisation de charges appelée en juillet 2024.

En outre, il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la S.A. SEQUENS sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d’assurance souscrit pour le compte des défendeurs ainsi qu’un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d’assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Toutefois, la S.A. SEQUENS ne produisant pas aux débats les justificatifs des démarches effectuées auprès du locataire, les sommes appelées au titre des pénalités de frais de dossier SLS seront retranchées.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. SEQUENS s’élève désormais à la somme de 25 687,03 €.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] à verser à la S.A. SEQUENS la somme de 25 687,03 € actualisée au 24 avril 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 10 859,24 € à compter du 13 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la solidarité passive

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

La solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail s’agissant du paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du contrat et du versement des indemnités d’occupation, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation et in solidum aux frais de la présente instance.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 10 juin 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le bail de stationnement sera soumis au même régime s’agissant d’un local accessoire au logement.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] le 13 juin 2024, pour un montant principal de 10 859,24 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 août 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A. SEQUENS qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l’expulsion

Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les bailleurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] seront condamnés in solidum à payer à la S.A. SEQUENS la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] à verser à la S.A. SEQUENS la somme de 25 687,03 € actualisée au 24 avril 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 10 859,24 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la S.A. SEQUENS ;

CONSTATE que les contrats se sont trouvés de plein droit résiliés le 13 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation des baux, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] à verser à la S.A. SEQUENS ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 juin 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [E] et Madame [A] [F] [B] à payer à la S.A. SEQUENS la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE