RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 3 juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00464 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q2QE

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Théodora ZINSOU, greffière, lors des débats à l’audience du 13 mai 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO, représentée par un de ses gérants Monsieur [Y] [K]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-christophe NEIDHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0254, substitué lors de l’audience par Maître Véronique BEMMER, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. L.G.C

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO a assigné en référé la SAS LGC devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 695, 696, 70, 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 et 1104 du code civil, pour voir  :

— Juger que la clause résolutoire a produit ses effets faute de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter du 11 mars 2025 et que le bail commercial consenti à la société LGC le 2 novembre 2022 se trouve résilié à ses torts et griefs ;

— Ordonner l’expulsion de la société LGC, ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier des locaux qu’elle occupe dans un bâtiment à usage principal d’activités, sis à [Localité 5], [Adresse 6] et [Adresse 3], correspondant à la cellule 1G du bâtiment A, d’une surface de 292 m2, à laquelle 4 emplacements de stationnement extérieurs pour VL sont annexés, sous astreinte provisoire de 345 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce pour une période de 3 mois à l’issue de laquelle il en sera à nouveau référé;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation par référence au loyer contractuellement exigible, et juger que le remboursement des charges, impôts et taxes demeura exigible en sus jusqu’à la restitution des locaux et des clés ;

— Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux subiront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la société LGC à payer à titre provisionnel à la société KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO :

* la somme de 5.087,67 euros pour les causes sus énoncées ;

* les intérêts calculés au jour le jour au taux EURIBOR trois mois + 500 points de base, payables avec la somme en principal ;

* les intérêts dus au moins pour une année entière, qui porteront eux-mêmes intérêts selon l’article 1343-2 du code civil ;

* la somme de 508,76 euros en application de la majoration contractuelle de 10% prévue par l’article 23 du bail ;

* la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de paver du 11 mars 2025 en l’état 186,46 euros et le coût des opérations d’expulsion.

L’affaire a été appelée et entendue à l’audience du 13 mai 2025, à laquelle la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL expose que, par acte sous seing privé du 2 novembre 2022, elle a donné à bail à la SAS LGC, un bâtiment à usage principal d’activités situé dans la [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de 12 ans, moyennant un loyer annuel en principal de base de 23.360 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance. Elle explique que sa locataire payant de manière irrégulière ses loyers, elle lui a fait délivrer, le 21 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme en principal de 29.916,05 euros arrêtée au 28 novembre 2023, qui est demeuré infructueux. Elle ajoute que par ordonnance du juge des référés de ce tribunal en date du 24 janvier 2025, la SAS LGC a été condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 31.149,66 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés au 4ème trimestre 2024 inclus mais qu’à défaut de paiement elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 11 mars 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 36.237,33 euros au titre des arriérés locatifs. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise.

En défense, la SAS LGC, bien que régulièrement assignée, ne s’est pas présentée ni n’a constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, l’affaire était mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera en outre rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule, en son article 26, qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes, le contrat est résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO a fait délivrer, le 11 mars 2025, à la SAS LGC un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme, en principal, de 36.237,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2025 inclus.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 avril 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la SAS LGC de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion avec le concours, si nécessaire de la force publique et d’un serrurier.

La condamnation étant assortie du recours à la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation à libérer les lieux, d’une astreinte.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO sollicite la condamnation de la SAS LGC à lui payer la somme de 5.087,67 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au 17 janvier 2025, déduction faite de la somme retenue par l’ordonnance de référés du 24 janvier 2025.

Sur ce, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Pour obtenir le solde de 5.087,67 euros, la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO déduit du solde général de 36.237,33 euros la somme de 31.149,66 euros obtenue dans le cadre de l’ordonnance de référés du 24 janvier 2025. Cette opération conduisant à réintégrer dans la demande la somme de 726,77 euros qui avait été déduite dans le cadre de cette précédente décision, il convient de la retrancher de nouveau.

En outre, il en sera également déduit la somme de 1.006,46 euros comptabilisée au 17 janvier 2025 au titre du recouvrement, qui ne constitue pas une somme due au titre des loyers et des charges afférents au bail commercial.

Dès lors, au vu du décompte produit par la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO, l’obligation de la SAS LGC au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3.354,44 euros (5.087,67 – 726,77 – 1.006,46), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS LGC, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS LGC causant un préjudice à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 12 avril 2025.

Par conséquent, la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO ne sollicitant pas de condamnation de ce chef, il convient de fixer à titre provisionnel ladite indemnité à compter du 12 avril 2025.

Sur la clause pénale

Les demandes relatives à la majoration de 10% et à l’application du taux EURIBOR majoré s’analysent comme des clauses pénales contractuelles, lesquelles sont susceptible en tant que telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande à ce titre, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil, étant rappelé que les intérêts commenceront à courir à compter de la présente décision.

Sur les frais et dépens

La SAS LGC, partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé, en ce compris le coût du commandement de payer

.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS LGC sera condamnée à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 avril 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LGC et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 5], [Adresse 6] et [Adresse 3], correspondant à la cellule 1G du bâtiment A et des 4 emplacements de stationnement extérieurs annexés, avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’une astreinte ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS LGC, à compter de la résiliation du bail, au 12 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SAS LGC à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO la somme provisionnelle de 3.353,44 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement à payer ;

DIT que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande fondée sur la pénalité de 10% et sur l’application du taux EURIBOR majoré ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS LGC à payer à la SNC KENSINGTON FRANCE INDUSTRIAL PROPCO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS LGC aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le cout du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,