RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 15 Juillet 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00542 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3H6

PRONONCÉE PAR

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,

Assisté de Alexandre EVESQUE, Greffier lors des débats à l’audience du 20 Juin 2025 et de Sarah TREBOSC, Greffière lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. NOISY BALLON

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne SALZER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2196

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. [S] [Z] GROUPE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M10

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 avril 2025, la SCI NOISY BALLON a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS [S] [Z] GROUPE, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce, 1104 et 1345-5 du code civil, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI NOISY BALLON telle que mentionnée au contrat de bail commercial et ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS [S] [Z] GROUPE et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance d’un commissaire de police, d’un serrurier-tôlier et avec le secours de la force armée des locaux situé [Adresse 3] ([Adresse 5]) ;Condamner la SAS [S] [Z] GROUPE à verser la somme provisionnelle de 113.205,22 euros correspondant au montant des loyers impayés à janvier 2025, sachant que la somme sera réactualisée le jour de votre prononcé, augmentée des charges, impôts et accessoires ;Condamner la SAS [S] [Z] GROUPE à l’assujettissement de ces sommes au taux d’intérêt conventionnellement fixé par le contrat de bail, à savoir le taux d’intérêt légal majoré de quatre cents points de base, par mois à compter du commandement délivré ;Ordonner la majoration forfaitaire des sommes dues par la SAS [S] [Z] GROUPE de 10% à titre de pénalité au sens de l’article 1231-5 du code civil, conformément à l’article 8-2 du contrat de bail ;Dire que la quotité du montant du dépôt de garantie restera acquise à la SCI NOISY BALLON ;Ordonner, si besoin, l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SAS [S] [Z] GROUPE et dire qu’ils viendront en garantie des sommes qui resteront dues ;Déclarer la SAS [S] [Z] GROUPE mal fondé sur une éventuelle demande de délais ;Subsidiairement, et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versés par la SAS [S] [Z] GROUPE s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéances postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’étant apuré qu’en outre ;

Dans cette hypothèse, dire que faute pour la SAS [S] [Z] GROUPE de respecter les délais accordés et de régler dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement à la mise en demeure, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la SCI NOISY BALLON pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SAS [S] [Z] GROUPE ainsi que celle de tous occupants de leur chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;Condamner la SAS [S] [Z] GROUPE au versement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers, ce jusqu’à sa libération des lieux ainsi que tout occupant introduit de son chef et la restitution des clés ;Condamner la SAS [S] [Z] GROUPE au versement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de votre décision, jusqu’à la libération des lieux ;Condamner la SAS [S] [Z] GROUPE au versement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux entiers dépens dont ceux liés au coût des commandements et les notifications éventuelles à des créanciers inscrits ainsi que la signification des actes de procédures dont l’ordonnance à intervenir.Par acte du 15 mai 2025, la présente procédure a été dénoncée à Madame [G], présidente de la SASU [S] [Z] GROUPE.

Appelée à l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 20 juin 2025 au cours de laquelle la SCI NOISY BALLON, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions aux termes desquelles elle s’oppose aux demandes formulées par la partie adverse et maintient ses demandes exposées à son acte introductif d’instance. Elle porte toutefois le montant des impayés locatifs à la somme de 151.125,22 euros TTC, mois d’avril 2025 inclus.

A l’appui de ses demandes, la SCI NOISY BALLON expose que, par acte du 24 mai 2025, elle a donné à bail commercial, à compter du 1er septembre 2024, des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 4] à Evry-Courcouronnes (91000) moyennant le paiement d’un loyer annuel de 100.050 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, étant précisé qu’elle a accordé à sa locataire une franchise de loyer de 89.700 euros la première année. Elle explique toutefois que, prétextant des infiltrations affectant la toiture du local loué, sa locataire n’a jamais réglé ses loyers et charges et que le dépôt de garantie n’a pas non plus été versé en intégralité. Elle indique que sa locataire l’a assignée sur le fond par acte de commissaire de justice du 13 février 2025 pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et sa condamnation au paiement de sommes abyssales en raison de préjudices alors que les désordres évoqués ont été intégralement résolus. Elle fait valoir qu’elle a été contrainte le 6 mars 2025 de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 113.205,22 euros au titre des impayés locatifs. Ledit commandement est resté infructueux, elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise, sa locataire restant lui devoir la somme de 151.125,22 euros, 2ème trimestre 2025 inclus.

La SAS [S] [Z] GROUPE, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 659, 700, 754, 834 et 835 du code de procédure civile, elle sollicite du juge des référés de :

Déclarer nulle l’assignation délivrée le 28 avril 2025 à la SAS [S] [Z] GROUPE par procès-verbal 659 et caduque la dénonciation au domicile personnel de Madame [G] en date du 15 mai 2025 ;Subsidiairement,

Débouter la SCI NOISY BALLON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions au regard des contestations sérieuses soulevées par la SAS [S] [Z] GROUPE et compte tenu de la saisine préalable du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes au fond par cette dernière ;Condamner la SCI NOISY BALLON à verser à la SAS [S] [Z] GROUPE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI NOISY BALLON aux entiers dépens.Pour s’opposer aux demandes formulées, la SAS [S] [Z] GROUPE fait valoir que le commissaire de justice n’a pas accompli toutes les diligences requises par l’article 659 du code de procédure civile pour procéder à la signification de l’acte introductif d’instance. Elle ajoute que le KBIS consulté le 28 avril 2025 par le commissaire de justice fait mention de l’adresse personnelle de Madame [J] [G], gérante de ladite société, mais aucun acte ne lui a été délivré. Elle relève que la procédure dénoncée à la gérante le 15 mai 2025 ne constitue pas en elle-même un acte introductif d’instance et qu’en tout état de cause, cet acte lui a été délivré hors délai de telle sorte que l’assignation est nulle et, subsidiairement, caduque. Sur le fond, elle soutient qu’elle n’a jamais pu jouir des locaux conformément au bail, raison pour laquelle elle a fait assigner son bailleur en résolution du contrat de bail commercial et condamnation à des dommages et intérêts. Elle relève une situation de litispendance du fait de l’action au fond engagée à son initiative et souligne l’existence de contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés de faire droit aux demandes formulées par la demanderesse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Sur la nullité de l’assignation délivrée le 28 avril 2025

Aux termes de l’article 659 du code de procédure civile, lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, le commissaire de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, le commissaire de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d’un acte concernant une personne morale qui n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés.

Aux termes de l’article 754 du code de procédure civile, la juridiction est saisie, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation. Sous réserve que la date de l’audience soit communiquée plus de quinze jours à l’avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date. La remise doit avoir lieu ce délai sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

Toutefois aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, l’insuffisance de mention des diligences de l’huissier de justice constitue un vice de forme qui n’entraîne la nullité de la signification que sur la démonstration par celui qui l’invoque d’un grief.

En l’espèce, s’il est exact que le commissaire de justice n’a pas procédé à la signification de l’assignation à l’adresse personnelle de la gérante de la société assignée, force est de constater que la SAS [S] [Z] GROUPE ne justifie pas du grief que cette omission lui causerait étant donné qu’elle a pu constituer avocat et a été en mesure de faire valoir ses moyens de défense au soutien de ses intérêts lors de l’audience du 20 juin 2025.

En conséquence, il convient de rejeter le moyen tiré de nullité de l’assignation et la caducité.

Sur l’exception de litispendance soulevée par la SAS [S] [Z] GROUPE

En l’espèce, le moyen tendant à voir retenir une situation de litispendance au motif de la saisine antérieure du juge du fond statuant sur la résolution du contrat de bail, ne constitue pas une exception de litispendance devant être soulevée in limine litis, mais une dénégation des conditions d’intervention du juge des référés susceptible de constituer une contestation sérieuse pouvant être soulevée à tout moment.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur une exception de litispendance.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI NOISY BALLON justifie par la production du contrat de bail du 24 mai 2024 et du commandement de payer du 6 mars 2025 que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial liant les parties en son article 17 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI NOISY BALLON a fait délivrer le 6 mars 2025 à la SAS [S] [Z] GROUPE un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 113.205,22 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2025 inclus, lequel est resté infructueux.

Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 7 avril 2025.

L’obligation de la SAS [S] [Z] GROUPE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de la considérer occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux loués et les rendre libres de tous occupants de leur chef à défaut la SCI NOISY BALLON étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des explications de la bailleresse que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés jusqu’au 2ème trimestre de l’année 2025 inclus à hauteur de la somme totale de 151.125,22 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SAS [S] [Z] GROUPE à payer, en deniers ou quittances, à la SCI NOISY BALLON la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 151.125,22 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de juin 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 113.205,22 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision.

La demande de majoration des intérêts de retard s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS [S] [Z] GROUPE causant un préjudice à la SCI NOISY BALLON, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 7 avril 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS [S] [Z] GROUPE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juillet 2025, celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire étant comprises au titre de la provision allouée infra.

Sur la demande de majoration forfaitaire de 10% à titre de pénalités

La demande de majoration forfaitaire s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS [S] [Z] GROUPE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SCI NOISY BALLON la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

REJETTE les exceptions de procédure soulevées par la SAS [S] [Z] GROUPE ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6], à la date du 7 avril 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS [S] [Z] GROUPE et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6];

DIT n’y avoir lieu à référé sur le prononcé d’une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS [S] [Z] GROUPE à payer, en deniers ou quittances, à la SCI NOISY BALLON la somme provisionnelle de 151.125,22 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 113.205,22 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts de retard ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS [S] [Z] GROUPE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI NOISY BALLON aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 7 avril 2025 ;

CONDAMNE la SAS [S] [Z] GROUPE à payer à la SCI NOISY BALLON, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de l’article 8-2 du contrat de bail liant les parties ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SAS [S] [Z] GROUPE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SAS [S] [Z] GROUPE à payer à la SCI NOISY BALLON la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 15 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,