TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06626 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QN7V

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [P] [O], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, Société à responsabilité limitée, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 487 716 474, dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES – DNID

en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [J], [L] [R], né le 21 juillet 1936 à SAIN-GERMAIN-LES-CORBEIL (91) décédé le 13 avril 2018 à VILLENEUVE-SAINT-GEORGES, selon ordonnance du Tribunal Judiciaire de CRETEIL en date du 6 mars 2024, dont le siège social est situé [Adresse 6]

en qualité de curateur à succession vacante de Madame [K], [M] [N] épouse [R], née le 2 octobre 1937 à CHOISY-LE-ROI (94), décédée le 3 mai 2013 à CRETEIL (94), selon ordonnance du Tribunal Judiciaire de CRETEIL en date du 6 mars 2024, dont le siège social est situé [Adresse 6]

Dispensée de comparaître selon les dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 mai 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[J] [R] et Madame [K] [N] épouse [R] étaient propriétaires du lot numéro 23 au sein copropriété [P] [O] sise [Adresse 3] à [Localité 7].

M.[J] [R] est décédé le 13 avril 2018 et Mme [K] [N] épouse [R] le 3 mai 2013.

Par ordonnance du 6 mars 2024 du Président du Tribunal judiciaire d’EVRY leur succession a été déclarée vacante, et la Direction nationale d’interventions domaniales (D.N.I.D) a été nommée curatrice à succession vacante.

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires [P] [O], représenté par son syndic en exercice, la SARL A2C IMMO, a fait assigner D.N.I.D es qualité de curatrice de la succession de M. et Mme [R] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Condamner la D.N.I.D es qualité à lui payer les sommes de :

• 11 248, 68 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, 1er appel de provision de charges et cotisation fonds alur inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jennifer POIRRET à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que les charges afférentes aux lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, n’ont pas été réglées, ce qui contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et leur cause un préjudice financier, perturbe la gestion de la copropriété. De plus, le défendeur obtient des délais auxquels il n’a pas droit générant un préjudice au syndicat des copropriétaires. Il rappelle que le syndicat des copropriétaires n’a pas d’autres ressources quele paiement des appels de fonds.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par correspondance du 13 mai 2025, la D.N.I.D explique s’en rapporter à justice ayant expliqué préalablement qu’elle n’avait pas d’obligation à constituer avocat en vertu de l’article R2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 octobre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [P] [O] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[J] [R] et Madame [K] [N] épouse [R] qui indique les tantièmes représentés par leur lot dans la copropriété ainsi que les ordonnances nommant la D.N.I.D comme curatrice aux deux sucessions;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 décembre 2020, 6 janvier 2022,16 janvier 2023, 4 décembre 2023

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le jugement du tribunal de proximité du 12 avril 2021;

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er juillet 2024 sur la période du 01/10/2020 au 01/07/2024, appel provisions 01/07/2024 et cotisation fonds travaux 01/07/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 11 248, 68 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la créance réclamée les appels de fonds travaux alur en ce qu’aucune disposition des assemblées générales fournies ne se prononce sur le vote de la cotisation et ce sur toute la période examinée.

En conséquence, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, sur la période du 01/10/2020 au 01/07/2024, appel provisions sur charges 01/07/2024 inclus, s’élève à la somme de 10 655,97 euros.

(=11248,68 €- 592,71€ )

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

La DNID es qualité de curatrice à la succession de M et Mme [R] sera donc condamnée à payer la somme de 10 655,97 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la mauvaise foi de la défenderesse, laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la D.N.I.D n’a été désignée comme curatrice qu’en mars 2024 ne pouvant ainsi payé quoi que ce soit avant.

Au surplus, il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [P] [O] sera débouté de sa demande à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La D.N.I.D es qualité, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [P] [O] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M.[J] [R] et Madame [K] [N] épouse [R] à payer au Syndicat des copropriétaires [P] [O] la somme de 10 655,97 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024 , sur la période du 01/10/2020 au 01/07/2024, appel provisions sur charges 01/07/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 17 octobre 2024 et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [P] [O] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M.[J] [R] et Madame [K] [N] épouse [R] à payer au Syndicat des copropriétaires [P] [O] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la D.N.I.D es qualité de curatrice à la succession vacante de M.[J] [R] et Madame [K] [N] épouse [R] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jennifer POIRRET, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,