AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 03 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00287 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJSK

Minute JCP n° 25/632

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e MORHANGE Alain, avocate au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [U] [P]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 17 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE Alain par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [U] [P] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

Par acte de Commissaire de justice signifié le 31 mars 2025 à Madame [U] [P] et enregistré au greffe le 17 avril 2025, la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST, prise en la personne de son représentant légal, a constitué avocat et l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 17 juin 2025, et a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé audit juge, au visa des dispositions des articles 1217, 1728 et 1741 du Code civil, 7a de la loi du 6 juillet 1989, de :

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail afférent au logement d’habitation donné à bail à Madame [U] [P] situé [Adresse 3] à [Localité 6] (57) ;

En conséquence,

— ORDONNER l’évacuation de Madame [U] [P] et de tout occupant de son chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— CONDAMNER Madame [U] [P] à lui payer la somme de 8.573,13 euros au titre de l’arriéré locatif incluant le terme de février 2025 selon décompte au 4 mars 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER Madame [U] [P] à lui payer la somme mensuelle de 629,12 pour l’appartement à compter du terme de mars 2025 et jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, au titre des loyers et, à compter de la résiliation du bail, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

— CONDAMNER Madame [U] [P] à lui payer une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [U] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

— RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 au cours de laquelle la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST, prise en la personne de son représentant légal, représentée par son conseil, s’en est référée à ses dernières écritures, Madame [U] [P], qui a comparu en personne, ayant indiqué être cotitulaire du bail, avec son frère lors mineur dont elle était la tutrice, par suite du décès de sa mère, n’avoir pas réglé les loyers à raison de son paiement de dettes laissées par sa mère décédée, qui ne lui laissait pas de possibilité de s’en acquitter, avoir quitté le logement dans lequel réside toujours son frère, pour préciser son intention de quitter les lieux, et de déposer un dossier de surendettement sur conseil du CCAS, puis mise en délibéré au 5 septembre 2025, prorogée au 03 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail et subséquente en expulsion :

En application des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’occurrence, la demanderesse sollicite de voir prononcer la résiliation du bail la liant à Madame [U] [P] ayant pour objet un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] (57).

La demanderesse indique en ses écritures que, si le contrat de bail a été signé entre les parties, elle n’en retrouve cependant pas la trace.

Pour autant, la preuve de l’existence d’un contrat de bail à usage d’habitation, sauf à préciser qu’il est en l’occurrence nécessairement verbal, à défaut de tout contrat écrit conclu entre les parties, ainsi que le souligne à juste titre la demanderesse, et soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, liant la demanderesse en sa qualité de bailleur à Madame [U] [P] en sa qualité de preneur, ayant pour objet le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] (57), moyennant le versement du loyer et des charges d’un quantum précisé selon décompte actualisé de la créance arrêté à la date du 4 mars 2025 et produit en pièce n°2, non seulement n’est as contestée mais encore résulte suffisamment des pièces produites au dossier, particulièrement tant des avis d’échéance émis par la demanderesse que du décompte de sa créance laissant apparaître les paiements effectués par le défendeur en règlement du loyer et des charges afférents au logement et au garage dont s’agit, en exécution de tel bail, étant précisé que les allégations de la défenderesse quant à une cotitularité du bail au bénéfice de son frère de surcroît mineur procèdent de ses seules affirmations non étayées (pièces n°1, n°2 demanderesse).

Partant, la qualité de preneur du logement en vertu d’un contrat de bail à usage d’habitation attachée à la défenderesse en la cause étant établie, il convient de rappeler qu’il lui incombait au premier chef, en application des dispositions des articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, d’exécuter leur obligation, qui emprunte une nature essentielle, de paiement du loyer, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués par le bailleur, demanderesse en la cause.

Or, force est de relever qu’il ressort du décompte en date du 4 mars 2025 produit par la demanderesse en pièce précitée n°2 qu’à même date, l’arriéré locatif s’élève toutes causes confondues à la somme de 8.573,13 euros, loyer et acompte provisionnel sur charges du mois de février 2025 inclus, précision faite que la défenderesse, qui a comparu, ne conteste pas ne pas avoir procédé au paiement du loyer et des charges, sans produire aucun élément de nature à contester tant l’existence que le quantum de telle dette locative, qu’elle ne conteste pas davantage, ni n’allègue ni a fortiori ne démontre quelconque manquement du bailleur à quelconque obligation mise à sa charge en vertu du contrat de bail conclu entre les parties.

En conséquence, il convient de prononcer à effet de la date de la présente décision ainsi que sollicité la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur d’une part, et Madame [U] [P] en sa qualité de preneur d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] (57), aux torts exclusifs de Madame [U] [P].

S’agissant de la demande subséquente en expulsion :

Il résulte de ce qui précède que, par l’effet de la résiliation du contrat de bail telle que prononcée à effet de la présente décision, Madame [U] [P] est occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation en étant l’objet, ce qui justifie que son expulsion soit ordonnée des lieux dont s’agit, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [P] que de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [U] [P] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté à la date du 4 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST sollicite la condamnation du défendeur en la cause en paiement de la somme de 8.573,13 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêtés à la date du 4 mars 2025, selon décompte actualisé de sa créance produit en pièce précitée n°2, terme du mois de février 2025 inclus.

Madame [U] [P], qui a comparu, ne produit ainsi que dit aucun élément de nature à contester tant l’existence que le quantum de sa dette locative, qu’elle ne conteste au demeurant pas, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande.

Dès lors, Madame [U] [P] sera condamnée à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal la somme de 8.573,13 euros au titre des loyers et charges afférents au logement à usage d’habitation arrêtés à la date du 4 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement.

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la présente décision :

La défenderesse est tenue au paiement du loyer et des charges au titre du contrat de bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation jusqu’à la date de la présente décision prononçant la résiliation judiciaire du contrat de bail, d’un montant, non contesté, de 629,12 euros ainsi qu’il résulte du décompte précité produit en pièce n°2.

Il convient donc de considerer que la défenderesse est redevable de la somme totale de 3.858,60 euros se décomposant comme suit :

629,12 euros x 7 mois au titre du loyer et des charges à compter du 1er mars 2025 jusqu’au 30 septembre 2025 + (629,12 euros / 30 x 2 jours) au titre du loyer et des charges du mois de septembre 2025 calculé prorata temporis jusqu’au 02 octobre 2025 inclus, dès lors que le bail a pris fin à la date de la présente décision, soit le 03 octobre 2025, soit :

4 403,84 euros + 41,94 euros = 4 445,78 euros.

En conséquence, Madame [U] [P] sera condamnée à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal la somme de 4 445,78 euros au titre des loyers et charges afférents au logement à usage d’habitation sur la période du 1er mars 2025 au 02 octobre 2025.

Sur la demande en paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi prononcée à effet de la présente décision, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [U] [P] est redevable à l’égard de la demanderesse d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date de la résiliation à compter de laquelle il devient occupant sans droit ni titre, soit le 03 octobre 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

A cet égard, si Madame [U] [P] indique lors de l’audience avoir quitté les lieux, elle n’allègue ni a fortiori ne démontre avoir régulièrement donné congé tout en précisant d’ailleurs non sans contradiction avoir l’intention de quitter le logement, dans lequel réside également son frère, de sorte qu’il convient de considérer qu’elle n’établit pas la réalité de ses allégations, partant qu’elle réside toujours dans les lieux et reste redevable de telle indemnité d’occupation.

Ensuite, ainsi que le fait valoir à juste titre la demanderesse, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit à la somme sollicitée de 629,12 par mois, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant la défenderesse sera calculée prorata temporis à compter du 03 octobre 2025 et due au prorata temporis le dernier mois, dès lors qu’elle en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et que, en l’occurrence d’un bail verbal, il n’est pas fait preuve de l’existence d’une clause prévoyant que tout mois commencé est dû en totalité.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient d’une part de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 03 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 629,12 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner Madame [U] [P] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal à compter du 03 octobre 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 629,12 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [U] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Madame [U] [P], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son representant légal la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 17 avril 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, à effet de la date de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur d’une part, et Madame [U] [P] en sa qualité de preneur d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] (57), aux torts exclusifs de Madame [U] [P] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [U] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] (57) ;

ORDONNE à Madame [U] [P] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [P] d’avoir volontairement libéré le logement et le garage et d’en avoir restitué les clefs dans ce délai, la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST, prise en la personne de son representant legal, pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 8.573,13 euros (huit mille cinq cent soixante-treize euros et treize centimes) au titre des loyers et charges afférents au logement à usage d’habitation arrêtés à la date du 4 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement ;

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal la somme de 4 445,78 euros (quatre mille quatre cent quarante-cinq euros et soixante-dix-huit centimes) au titre des loyers et charges afférents au logement à usage d’habitation sur la période du 1er mars 2025 au 02 octobre 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 03 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 629,12 euros (six cent vingt-neuf euros et douze centimes) par mois ;

CONDAMNE en conséquence Madame [U] [P] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST, prise en la personne de son représentant légal, à compter du 03 octobre 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 629,12 euros (six cent vingt-neuf euros et douze centimes) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son representant légal la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [P] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 03 OCTOBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

Le Greffier Le Président