TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00509 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZ2P

JUGEMENT

DU : 01 Juillet 2025

Société ESSONNE HABITAT représenté par Mr [T] muni d’un pouvoir

C/

M. [U] [N]

Mme [D] [Z]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 01 Juillet 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représenté par Mr [T] muni d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Monsieur [U] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [D] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 06 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : ESSONNE HABITAT + CCC

CCC Mr [N]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2015, la société ESSONNE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [U] [N] et Mme [D] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 597,52 euros et d’une provision pour charges de 138,05 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2191,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [U] [N] et Mme [D] [Z] le 14 juin 2024.

Par assignations du 19 septembre 2024, la société ESSONNE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [N] et Mme [D] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

3099,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 mai 2025, la société ESSONNE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes à l’égard de M [U] [N] et précise que la dette locative, actualisée au 5 mai 2025, s’élève désormais à 5626,06 euros terme d’avril inclus et déduction faite des frais de procédure.

Elle ajoute toutefois que le divorce des locataires a été prononcé en juillet 2024 et avoir été réceptionné la convention de divorce le 9 juillet 2024, et qu’en conséquence, elle limite ses demandes en paiement à l’égard de Mme [D] [Z] qui n’est plus dans lieux aux sommes dues au 9 janvier 2025.

La société ESSONNE HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [N] ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Il indique avoir rencontré des difficultés financières à la suite de son divorce, et avoir été confronté à une baisse de revenus. Il soutient travailler en CDI depuis octobre 2024 et percevoir un salaire de 1400 euros, avec deux enfants en résidence alternée. Il propose de verser la somme minimale de 50 euros en plus du loyers courants précisant qu’une demande de prise en charge par le FSL était en cours d’instruction.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [D] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M [U] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. La société ESSONNE HABITAT précise ne pas y être opposée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [U] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESSONNE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2191,47 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [U] [N] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, étant préciser qu’une demande de prise en charge par le FSL est en cours.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mai 2025 terme d’avril inclus, la dette locative s’élève à la somme de 5626,06 euros, soustraction faite des frais de procédure. d’un montant de 296.35 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens.

La société ESSONNE HABITAT sollicite la condamnation solidaire de M [U] [N] et de Mme [D] [Z] mais seulement jusqu’au 09 janvier 2025 s’agissant de cette dernière compte tenu des effets du divorce des copreneurs.

Aux termes des dispositions de l’article 220 du code civil, et suivant une jurisprudence constante, l’obligation solidaire des époux quant au paiement du loyer et des accessoires dure jusqu’à ce que le divorce soit opposable aux tiers par l’accomplissement des formalités de mentions en marge prescrites par les règles de l’état civil ; les époux, co-titulaires du bail du local servant à leur habitation , sont tenus solidairement du règlement du loyer et des charges, ce même si l’un des époux a délivré congé au bailleur, jusqu’à l’accomplissement de ces formalités. L’autorisation de résidence séparée accordée par le juge aux affaires familiales n’a aucune incidence sur la solidarité.

En cas de résiliation du bail, la solidarité entre époux ne s’étend pas en principe à la dette née postérieurement, l’indemnité d’occupation revêtant un caractère quasi-délictuel et n’incombant qu’au seul occupant effectif des lieux ; en effet, la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le bailleur que Mme [D] [Z] n’occupe plus les lieux. Si le bailleur a été informé du divorce des copreneurs à la date du 9 juillet 2024, les formalités de transcriptions en marge des registres d’état civil ne sont pas justifiées.

Il n’est par ailleurs pas démontré que l’indemnité d’occupation puisse revêtir un caractère ménager.

Dès lors, Mme [D] [Z] ne saurait être tenu de la dette résultant de l’occupation du logement au-delà du 18 août 2024, date de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire."

Suivant décompte communiqué par le bailleur, il restait dû à la date de l’acquisition de la clause résolutoire du bail le 18 août 2024 la somme de 2990.65 euros frais de procédure déduits.

M [U] [N] sera à condamner à payer la somme de 5626,06 euros au titres des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 mai 2025 terme d’avril inclus

Mme [D] [Z] sera solidairement tenue au paiement des loyers et charges dans la limite de 2990.65 euros.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité des sommes dues par M. [U] [N] en l’autorisant à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESSONNE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [N] et Mme [D] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société ESSONNE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [D] [Z] n’est plus occupante des lieux ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 novembre 2015 entre la société ESSONNE HABITAT, d’une part, et M. [U] [N] et Mme [D] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 13] est résilié depuis le 18 août 2024,

CONDAMNE M. [U] [N] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 5626,06 euros (cinq mille six cent vingt-six euros et six centimes, solidairement avec Mme [D] [Z] a hauteur de 2990.65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025 terme d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 sur la somme de 2191,47 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 907,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [U] [N] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [U] [N] sera condamné à verser à la société ESSONNE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [Z] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [D] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 juin 2024 et celui des assignations du 19 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge