TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00934 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q7A7

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

M. [F] [C],

Mme [M] [C],

C/

M. [D] [P]

Mme [E] [U] épouse [P]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Septembre 2025.

DEMANDEURS:

Monsieur [F] [C],

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [M] [C],

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e BRUMM, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS:

Monsieur [D] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 7]”

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [U] épouse [P]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e BRUMM + CCC

CCC Mme [U]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 octobre 2023, Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] ont donné en location à Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P], un immeuble à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel actualisé de 723,44 €, outre provisions sur charges de 141,00 €.

Le 8 août 2024, Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] ont fait délivrer à Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 680,00 € selon décompte arrêté au 16 juillet 2024 .

Par voie électronique le 8 août 2024, Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 28 octobre 2024, Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] ont attrait Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] sollicitent de voir :

constater la résiliation du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique ;

condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] au paiement des sommes suivantes :

5 201,57 € au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;

une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamner in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] à leur payer la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le 29 octobre 2024, Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] ont notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 juin 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 592,65 €, frais déduits. Ils précisent que le paiement du loyer courant est repris et qu’ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs. Ils soulignent que Monsieur [D] [P] n’a pas délivré de congé.

Madame [E] [U], épouse [P], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative et demande au tribunalde lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 210,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [E] [U], épouse [P] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

qu’elle vit seule dans le logement avec ses deux enfants, Monsieur [D] [P] n’y vivant plus depuis le mois de janvier 2025 et une procédure de divorce étant en cours ;

que le versement de l’APL a repris depuis le mois de février pour un montant de 513,00 € ;

que le retard de paiement du loyer s’explique par le fait que c’était Monsieur [D] [P] qui s’en chargeait et qu’elle n’a compris l’existence d’un retard que par la réception d’un courrier en ce sens ; qu’elle a demandé l’aide du Conseil départemental et de la CAF et qu’elle a déposé un dossier auprès du Fonds de solidarité logement ;

qu’elle perçoit, outre l’APL, le RSA pour un montant de 1 099 € et des allocations familiales pour un montant de 151 € ;

qu’elle n’a pas d’autre dette.

Monsieur [D] [P] ne comparait pas et n’est pas représenté malgré sa convocation régulière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Il conviendra de se référer à l’assignation des demandeurs pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 8 août 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article VII.), les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] versent aux débats un décompte arrêté au 9 mai 2025 (échéance du mois de de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 592,65 €, hors dépens.

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que les bailleurs sollicitent le paiement des loyers et charges impayés outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’audience. L’actualisation de la demande en paiement sera donc effectuée.

Monsieur [D] [P] n’a pas délivré de congé et, en tout état de cause, est tenu solidairement du paiement du loyer en application de l’article 220 du code civil pendant la durée du mariage.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] à verser à Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] la somme de 7 592,65 € actualisée au 9 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 680,00 € à compter du 8 août 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [E] [U], épouse [P] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 210,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [E] [U], épouse [P] et Monsieur [D] [P] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par les bailleurs et de leurs déclarations à l’audience que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de l’engagement de Madame [E] [U], épouse [P], il convient par conséquent d’accorder à Madame [E] [U], épouse [P] et Monsieur [D] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 210,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la résiliation et l’expulsion

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] le 8 août 2024, pour un montant principal de 2 680,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 septembre 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard du souhait de Madame [E] [U], épouse [P], de pouvoir rester dans le logement, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] seront en droit d’exiger de Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme de 864,44 €.

En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés.

Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux.

Or, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Cour de cassation, Civile 3, – 5 décembre 1984 / n° 82-16.212) de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] ;

CONSTATE que le contrat signé le 26 octobre 2023 entre Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] et Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] concernant les locaux situés [Adresse 9] s’est trouvé de plein droit résilié le 19 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] à payer à Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] la somme de 7 592,65 € (sept mille cinq cent quatre-vingt-douze euros et soixante-cinq centimes) actualisée au 9 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 2 680,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [D] [P] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

AUTORISE Monsieur [D] [P] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 210,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C], la résiliation du bail étant acquise à la date du 19 septembre 2024 ;

Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] seront en droit d’exiger de Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] à la somme de 864,44 €, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] à payer à Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] à payer à Monsieur [F] [C] et Madame [M] [C] la somme de 500,00 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [E] [U], épouse [P] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE