TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00171 -

N° Portalis DBW5-W-B7J-JGZK

Minute : 2025/

Cabinet D

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 10 Juillet 2025

[S] [G]

[E] [G]

C/

[D] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jennifer AULOMBARD – 073

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Jennifer AULOMBARD – 073

M. [D] [U]

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Juillet 2025

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Assistée de Rachida ACHOUCHI, Greffier

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [G]

né le 12 Avril 1953 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jennifer AULOMBARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 073

Madame [E] [G]

née le 11 Juillet 1951 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jennifer AULOMBARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 073

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [U]

né le 18 Décembre 1982 à

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Mai 2025

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 mai 2023, Monsieue [S] [G] et Madame [E] [G] ont donné à bail à Monsieur [D] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 50 euros.

Par acte extrajudiciaire du 29 mai 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 30 mai 2024, Monsieur et Madame [G] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.505 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 mai 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 12 mars 2025, Monsieur et Madame [G] ont fait assigner M. [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au 30 juillet 2024

– ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de sous chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est , et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir;

– être autorisés, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de l’expulsé ;

– le condamner au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours depuis la résiliation du bail, soit à compter du 31 juillet 2024, avec indexation sur l’indice de référence des loyers, jusqu’à la libération totale des lieux, de tout occupant et biens mobiliers lui appartenant, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mai 2024;

* de la somme de 2.497 euros au titre des loyers et charges dûs au 30 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mai 2024;

* dire que le dépôt de garantie restera acquis aux bailleurs en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du bail

* de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, dont le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, du procés-verbal de vérification de l’occupation du logement du 3 juillet 2024.

À l’audience du 10 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Monsieur et Madame [G], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent la céance à la somme de 8.490,94 euros arrêtée au 30 juin 2025.

M. [U], bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas parvenu au greffe avant le délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur et Madame [G] au soutien de leur demande en paiement de la somme de 8.490,94 euros, selon décompte arrêté au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, produisent notamment aux débats :

– le contrat de bail;

– le commandement de payer;

– un décompte locatif arrêté au 30 juin 2025;

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [U] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Cependant, il n’est produit aucun justificatifs des charges imputées au compte en octobre 2024 pour la somme de 592,47 euros et en mai 2025 pour la somme de 1.072,47 euros. Ces sommes seront déduites du décompte établi, portant la créance due au 30 juin 2025 à la somme de 6.826 euros.

Par conséquent, M. [U] sera condamné à payer provisionnellement à M. Et Mme [G] la somme de 6.826 euros au titre des loyers et charges dus au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois trouve à s’appliquer, bien que le commandement délivré vise un délai de six semaines, dans la mesure où, quoique les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 soient d’ordre public, celui-ci est de protection ; de sorte qu’en application de l’article 1102 du code civil, les parties sont libres de déterminer une clause du contrat plus protectrice du locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [U], par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024 et portant sur la somme en principal de 1.505 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 mai 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif qu’aucune somme n’a été réglée depuis lors.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 27 juillet 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [U], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 27 juillet 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation sous astreinte au regard de l’octroi de la force publique jugée suffisante à l’exécution du présent jugement.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois.

Il y a lieu d’autoriser M. et Mme [G] à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [U] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [U] cause un préjudice à M. Et Mme [G] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail augmenté de la provision mensuelle pour charge, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux. Au regard du caractère indemnitaire de cette somme, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur le dépôt de garantie

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. et Mme [G] allèguent que la résistance abusive et injustifiée de M. [U] leur a occasionné un préjudice certain, sans justifier de leur allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, les bailleurs doivent pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette, ce qu’ils ne font pas.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et du procés-verbal de vérification d’occupation, ainsi qu’à payer aux demandeurs la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS M. [D] [U] à payer à M. [S] [G] et Mme [E] [G] la somme provisionnelle de 6.826 euros au titre des loyers et charges dus au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date de l’assignation ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu le 6 mai 2023, entre d’une part, M. [S] [G] et Mme [E] [G] et d’autre part, M.[D] [U], portant sur le logement situé [Adresse 6], à la date du 29 juillet 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que M. [D] [U] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 29 juillet 2024;

DISONS que M. [D] [U] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [S] [G] et Mme [E] [G] à faire expulser M. [D] [U] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNONS M. [D] [U] à payer à M. [S] [G] et Mme [E] [G] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer et à la provision mensuelle pour charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 29 juillet 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [S] [G] et Mme [E] [G];

CONDAMNONS M. [D] [U] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et du procés-verbal de vérification d’occupation des lieux;

CONDAMNONS M. [D] [U] à payer à M. [S] [G] et Mme [E] [G] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,