RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 25 novembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00903 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBVR

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 10 octobre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Madame [Z] [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline MENGUY de la SELEURL MENGUY AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : K 152

Monsieur [K] [A] [R]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Caroline MENGUY de la SELEURL MENGUY AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : K 152

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [V] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Gilles NOUGARET de la SELARL MANCIER-LHEURE NOUGARET, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [S] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Gilles NOUGARET de la SELARL MANCIER-LHEURE NOUGARET, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [X] [F]

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Michèle BECIRSPAHIC, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1377

Maître [H] [E]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE et par Maître Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : P0090

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice des 7 et 12 août 2025, Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] ont assigné en référé Madame [V] [J] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y], Madame [X] [F] et Maître [H] [E] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 6, 9, 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, pour :

— Obtenir la désignation d’un expert judiciaire ;

— Condamner in solidum les époux [Y] vendeurs à produire leur attestation d’assurance responsabilité civile et multirisque habitation MRH, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir ;

— Les condamner in solidum à leur verser une somme provisionnelle de 74.500 euros pour réaliser les travaux de reprise d’étanchéité et mettre un terme aux infiltrations actives ;

— Les condamner in solidum à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais d’huissier déjà engagés, dont distraction au profit de Maître Caroline MENGUY, avocat, aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025, puis renvoyée à la demande des parties et entendue à l’audience du 10 octobre 2025.

A l’audience, Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R], représentés par leur avocat, ont soutenu leur acte introductif d’instance et se référant à leurs conclusions écrites, ont maintenu leurs demandes et répondu aux moyens adverses.

Ils font valoir qu’ils ont acquis auprès de Madame [V] [J] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] une maison individuelle située [Adresse 3], par acte authentique du 12 juillet 2021, établi par l’étude de Maître [H] [E], Madame [X] [F] ayant été l’agent commercial de l’agence immobilière intermédiaire. Ils indiquent avoir constaté à plusieurs reprises la présence d’infiltrations et avoir subi une inondation du garage, sinistre déclaré auprès de leur compagnie d’assurance le 25 mars 2023, laquelle a refusé de mobiliser ses garanties considérant que les désordres résultaient de défauts de construction antérieurs à l’acquisition du bien. Ils précisent qu’une expertise amiable a été réalisée à la demande de leur assurance et que l’expert a relevé une absence totale de complexe d’étanchéité sur la dalle de la terrasse, un défaut de pente sur ladite terrasse, des joints de ciments fortement altérés voire totalement délités, de nombreuses coulures actives murales associées à des dépôts de calcite et la présence de stalactites et de stalagmites dans la cave, désordres qui ont également fait l’objet d’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice. Ils ajoutent que bien que les vendeurs aient accepté de réaliser une nouvelle expertise amiable contradictoire, les tentatives de résolutions amiables sont restées infructueuses. Ils indiquent, enfin, avoir engagé une instance au fond par la délivrance d’une assignation le 25 juillet 2025 aux fins de paiement d’indemnités compensatrices, mais considèrent que cela n’exclut pas la compétence du juge des référés, puisque l’assignation a été placée postérieurement à l’assignation en référés, de sorte qu’ils sont bien fondés dans leur demande d’expertise et de paiement provisionnel. Ils précisent avoir assigné Madame [X] [F] et Maître [H] [E] en raison de leur devoir d’information susceptible d’avoir engagé leur responsabilité.

En défense, Madame [V] [J] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y], représentés par leur avocat, se référant à leurs conclusions écrites, ont sollicité de :

— Débouter les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Les condamner à leur verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens.

Ils font valoir que le juge des référés est, en l’espèce, incompétent pour statuer dès lors que le juge du fond a déjà été saisi, l’assignation au fond ayant été délivrée antérieurement à l’assignation en référé. Ils ajoutent que les actions envisagées au fond sont manifestement prescrites et par voie de conséquence vouées à l’échec, qu’il s’agisse de vices-cachés ou de la responsabilité décennale des constructeurs. Ils précisent que les désordres étaient visibles lors de la vente et que, si tel n’était pas le cas, l’acte de vente contient une clause de non-garantie des vices-cachés. S’agissant de la demande de pièces, ils indiquent que les attestations demandées ne concernent pas des garanties mobilisables dans le cadre de la procédure au fond, de sorte qu’il n’existe pas de motif légitime à les solliciter. Ils soulignent, enfin, le caractère contradictoire des demandes qui portent à la fois sur une expertise pour éclairer les responsabilités en jeux et sur une condamnation provisionnelle au paiement des travaux de reprise qui nécessite que les responsabilités ne souffrent aucune contestation sérieuse et en déduisent que la demande provisionnelle doit également être rejetée.

Maître [H] [E], représenté par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

— A titre principal, le mettre hors de cause et dire n’y avoir lieu à expertise à son égard ;

— A titre subsidiaire, lui donner actes de ses protestations et réserves relativement aux demandes formulées ;

— En tout état de cause, condamner Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir que les demandeurs ne font état d’aucune faute qu’aurait pu commettre le notaire et susceptible d’engager sa responsabilité, puisque le notaire n’a aucun devoir général de vérification ou d’investigation, mais seulement une obligation lorsqu’il dispose d’élément de nature à le faire douter de la véracité ou de l’exactitude des informations qui lui sont transmises, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Il ajoute, en outre, que sa participation à l’expertise ne serait pas de nature à fonder l’action envisagée pour rechercher sa responsabilité, qui se fondera, non sur des constations techniques, mais sur l’analyse des actes établis par lui et qu’il ne pourra en outre apporter aucun éclairage technique à l’expert, étant rappelé que le rapport d’expertise pourra lui être opposé dans le cadre d’une procédure au fond même s’il n’y a pas participé.

Enfin, Madame [X] [F], représentée par son avocat, a formulé protestations et réserves d’usage.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 25 novembre 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’exception d’incompétence soulevée

Selon l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile le juge de la mise en état est exclusivement compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal notamment pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ou ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, sauf exception, ainsi qu’ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Cette compétence exclusive ne peut prévaloir sur la compétence du juge des référés qu’à condition que la saisine de celui-ci soit postérieure à la désignation du juge de la mise en état.

Or, au cas présent, il ressort des éléments du dossier que Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] ont délivré à Madame [V] [J] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] une assignation devant le juge du fond en date du 25 juillet 2025 pour une audience d’orientation fixée le 12 mai 2026.

Dès lors, au jour de la délivrance de l’assignation en référé, comme de la présente décision, le juge de la mise en état n’a pas encore été désigné.

Le juge des référés est donc bien compétent pour connaître des demandes formulées, de sorte que l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Il appartient ainsi au demandeur à la mesure d’instruction de justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et de justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec.

Au cas présent, Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] justifient, par la production de l’acte authentique en date du 12 juillet 2021, du rapport d’expertise dommages du 19 septembre 2023, du procès-verbal de constat du6 août 2024, et de la mise en demeure du 22 novembre 2024, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Pour écarter ce motif légitime, Madame [V] [J] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] font valoir que l’action au fond est manifestement vouée à l’échec du fait de la prescription des actions envisagées, qu’elles se fondent sur la garantie des vices-cachés ou sur la garantie décennale des constructeurs.

Mais il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de terminer le point de départ des délais de prescription, ni d’examiner les éventuelles causes d’interruption ou de suspension de ces délais.

Dès lors qu’un examen au fond est nécessaire pour statuer sur la prescription soulevée, ce moyen sera écarté et il sera fait droit à la demande d’expertise, aux frais avancés de Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R], dans les termes du dispositif ci-dessous.

Dans ce cadre, Maître [H] [E] sollicite sa mise hors de cause, estimant qu’il n’existe aucun motif légitime à ordonner une expertise à son contradictoire, demande à laquelle s’opposent Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] au motif des obligations de conseil, d’alerte et d’information, et de vérification de la conformité des informations transmises par le notaire.

En effet, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner forme authentique.

Au cas présent, les demandeurs évoquent l’hypothèse dans laquelle le notaire aurait eu connaissance de doutes sur l’état du bien, lui imposant une obligation d’alerte des acquéreurs. Ils ne fondent cependant cette hypothèse sur aucun élément produit ni sur aucun argument factuel.

En outre, ils n’expliquent pas en quoi la participation du notaire à l’examen technique des désordres serait de nature à démontrer l’existence de tels doutes au moment de l’établissement de l’acte authentique, aucune obligation de visite préalable des lieux ne pesant sur lui et l’acte authentique dont s’agit contenant une clause exonératoire de responsabilité des vendeurs au titre des vices apparents et cachés dont les termes ont été connus et acceptés des acquéreurs.

Dès lors, en l’absence d’élément produit, Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] échouent à démontrer l’existence d’un motif légitime à voir ordonner l’expertise au contradictoire de Maître [H] [E] qui sera, dès lors mis hors de cause.

Sur la communication de pièces sous astreinte

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve de faits. Sont ainsi concernées, non seulement les mesures d’instruction proprement dites, mais aussi les mesures de production de pièces.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

La production forcée doit en outre porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

En l’espèce, Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] sollicitent la production des attestations d’assurance responsabilité civile et multirisque habitation de Madame [V] [J] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y], demande à laquelle ceux-ci s’opposent estimant que ces garanties ne sont pas mobilisables dans le cadre de la procédure au fond.

Il sera préalablement relevé que Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] ne font valoir de moyen qu’à l’appui de la demande visant à la production de l’attestation d’assurance responsabilité civile, estimant que les désordres observés sont de nature à engager celle-ci.

Or, dès lors que l’action d’ores et déjà engagée au fond se fonde notamment sur l’article 1240 du code civil, Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] démontrent l’existence d’un motif légitime à voir produire l’attestation d’assurance responsabilité civile dont s’agit, aucun élément ne justifiant la production de l’attestation multirisque habitation dans l’hypothèse où elle serait distincte.

Il sera donc fait droit à la demande, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, dans un contexte où la mesure d’expertise ordonnée vise notamment à déterminer l’origine des désordres, leur apparence et à éclairer le juge du fond sur les responsabilités en jeu, il ne résulte d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de Madame [V] [J] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] dans le préjudice invoqué par Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande provisionnelle.

Sur les frais et dépens

En absence de partie perdante, les dépens seront mis à la charge de Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R].

Cependant, des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de quiconque.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par Madame [V] [J] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] ;

MET hors de cause Maître [H] [E] ;

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

[M] [U]

[Adresse 6]

Tél : [XXXXXXXX01].

Fax : 01.42.77.19.14

Email : [Courriel 9]

Expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 10]

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

— Se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé [Adresse 3],

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— Relever et décrire les vices, désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, en ce compris la terrasse et la piscine, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués,

— En détailler l’origine, les causes, l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

— Dire s’ils étaient apparents ou cachés à la date de l’acquisition du bien en application de l’acte authentique du 21 juillet 2021, et le cas échéant préciser à quelle date ils ont été connus des acquéreurs,

— Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— Décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage des dits travaux,

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— Evaluer les troubles de jouissance subis,

— Donner son avis sur les comptes entre les parties ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’EVRY sis [Adresse 7] à Evry-Courcouronnes (91012), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les demandeurs entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 7] à Évry-Courcouronnes (91012), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

CONDAMNE Madame [V] [J] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] à produire leur attestation d’assurance responsabilité civile en cours de validité au moment de la vente du bien immobilier, et ce, dans un délai maximum de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant 3 mois ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une provision formée par Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] à l’encontre de Madame [V] [J] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] et Monsieur [K] [R] aux dépens de l’instance en référé ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 novembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,