TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 237

Références : R.G N° N° RG 24/01428 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEKZ

JUGEMENT

DU : 04 Mars 2025

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

Mme [C] [P]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Nathalie FEUGNETdu Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [C] [P]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à Cabinet LEGITIA

+ 1CCC à Mme [P]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2023, la société SA d’HLM 1001 Vies Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [P] sur des locaux situés [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 608,96 euros et d’une provision pour charges de 124,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2719,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 février 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [P] le 20 novembre 2023.

Par assignation du 14 juin 2024, la société SA d’HLM 1001 Vies Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3554,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience. ( rapport de carence)

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 07 janvier 2025, la société SA d’HLM 1001 Vies Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 décembre 2024, s’élève désormais à 6092,45 euros.

Mme [C] [P] ne conteste pas être redevable de loyer. Elle précise avoir effectué un versement de 2000 euros le 24 décembre 2024 qui n’apparait pas sur le décompte du bailleur. Elle expose avoir privilégié le paiement d’un prêt et avoir ensuite connu une baisse de revenus. Elle indique percevoir désormais un revenu mensuel de 2300 euros avec un enfant à charge. Elle proposer d’apurer la dette par versements de 500 euros en plus du loyer courant.

Mme [C] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La société SA d’HLM 1001 Vies Habitat indique que si le versement de 2000 euros est confirmé, il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique dès lors ne pas s’opposer à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [C] [P] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

La société SA d’HLM 1001 Vies Habitat a été autorisée à produire en délibéré un décompte actualisé, qui a été communiqué le 05 février 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA d’HLM 1001 Vies Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2719,02 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que Mme [C] [P] a repris le paiement du loyer courant et débuté l’apurement de la dette notamment par un versement de 2000 euros encaissé le 26 décembre 2024..

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [C] [P] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 500 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [C] [P] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA d’HLM 1001 Vies Habitat verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 03 février 2025, Mme [C] [P] lui devait la somme de 4343.20 euros terme de janvier inclus soustraction faite des frais de procédure ( 295,48 euros) figurant au décompte

Mme [C] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023 sur la somme de 2719,02 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA d’HLM 1001 Vies Habitat ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juin 2023 entre la société SA d’HLM 1001 Vies Habitat, d’une part, et Mme [C] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] est résilié depuis le 8 avril 2023,

CONDAMNE Mme [C] [P] à payer à la société SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 4343.20 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 février 2025 terme de janvier inclus avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 2719,02 euros, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [C] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 9 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [C] [P] sera condamnée à verser à la société SA d’HLM 1001 Vies Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SA d’HLM 1001 Vies Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2023 et celui de l’assignation du 14 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge