TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 4]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00894 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGIK

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

S.C.I. ASV

C/

M. [Y] [Z]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.C.I. ASV

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau D’ESSONNE

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne assisté de M^e Pagoundé KABORE, avocat au barreau D’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 juillet 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MORELLI + CCC

CCC M^e KABORE + PREF

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 mars 2022 à effet du 1er mai 2022, Monsieur [Y] [Z] a pris à bail un logement au sein d’un pavillon sis [Adresse 3] à RIS ORANGIS ( 91 130) appartenant à la SCI ASV moyennant un loyer mensuel révisable initial de 1300 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la SCI ASV a fait délivrer à Monsieur [Y] [Z] un commandement de payer la somme de 17 345.19 euros au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire incluse au contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés de Monsieur [Y] [Z] le 30 janvier 2024.

Par assignation délivrée à domicile le 15 avril 2024, la SCI ASV a attrait Monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SCI ASV sollicite :

de constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues au bail d’habitation ainsi que la résiliation de plein droit du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef ;

de condamner Monsieur [Y] [Z] au paiement des sommes suivantes :

21 121.13 euros au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

1500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, l’assignation et sa notification à la Préfecture.

Le 16 Avril 2024, la SCI AVS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture ( rapport de carence).

L’affaire a été appelée à l’audience du 01 octobre 2024 et après plusieurs renvois à la demande des parties a été plaidée à l’audience du 01 juillet 2025.

Lors de cette audience, la SCI ASV représentée par son conseil sollicite de :

constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues au bail d’habitation ainsi que la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier et concours de la force publique,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

condamner Monsieur [Y] [Z] à payer la somme de 26 124.72 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 14 mars 2025 terme de mars inclus,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux

condamner Monsieur [Y] [Z] au paiement de la somme de 4000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie jamais versé,

dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, prévoir la déchéance du terme en cas de mensualités et d’échéances impayées,

condamner Monsieur [Y] [Z] à payer la somme de 1500 euros de dommages et intérêts,

ordonner la compensation judiciaire des sommes dues entre les parties,

ordonner l’exécution provisoire

A l’appui de ses demandes, la SCI ASV représentée par son conseil fait valoir à titre liminaire que les notification à la préfecture et commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives ont bien été effectuées et que sa demande est recevable.

Elle indique que le preneur a manqué à son obligation de paiement des loyers et que la dette s’élève à 23400 euros au titre des loyers impayés terme de juin 2025 inclus, et qu’elle ne réclame pas le montant des factures d’eau. Elle précise que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis novembre 2024 et ajoute que le montant du dépôt de garantie n’a pas été versé.

En réponse, s’agissant de la non-conformité du compteur électrique, elle indique qu’un seul compteur principal et un sous-compteur ont été installés permettant de distinguer les consommations individuelles. Le fait que le bail ne comporte pas de montant de charges récupérables n’a pas d’influence sur le paiement des factures d’électricité, le bailleur étant seulement tenu de fournir une installation permettant au locataire de disposer d’un branchement au réseau électrique et non un contrat de raccordement au réseau. La SCI ASV n’a pas coupé l’accès du locataire à l’électricité à compter du 08 aout 2024 comme soutenu par le locataire, la rupture d’alimentation étant uniquement la conséquence d’une reprise du contrat par le voisin chez qui se trouve le compteur principal et d’un non-paiement de ses propres factures d’électricité par Monsieur [Z]

S’agissant de l’indécence du logement, la SCI ASV souligne que Monsieur [Z] omet de produire l’état des lieux d’entrée qui démontre que le logement a été délivré en bon état. Si la mairie de [Localité 6] a demandé au bailleur par courrier du 15 novembre 2024 de procéder à certains travaux, le rapport complet n’est pas produit, et l’état d’insalubrité du logement du fait de manquement du bailleur n’est pas démontré et en tout état de cause il ne peut être demandé au bailleur que soit mis à sa charge le montant des factures d’électricité de Monsieur [Y] [Z].

Il soutient enfin qu’aucune sous- location n’a été imposée à Monsieur [Y] [Z] à compter de septembre 2022, et que les attestations produites sont diffamatoires.

Monsieur [Y] [Z] représenté par son conseil demande de :

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SCI ASV

— dire qu’il n’est pas signataire de l’état des lieux d’entrée et subsidiairement d’ordonner une expertise graphologique,

— ordonner qu’il a payé à tort le coût de l’électricité

— ordonner la réduction du loyer à la somme de 300 euros par mois et ordonner le remboursement du surplus du loyer,

— condamner la SCI ASV à lui payer les sommes suivantes :

—  4972.51 euros à titre de remboursement des frais d’électricité

—  7038.10 euros au titre de la facture d’électricité du 4 juin 2025 dans les 48 heures du prononcé de la décision à intervenir , ainsi que de toutes les factures subséquentes,

—  7000 euros à titre de dommages et intérêts pour la privation d’électricité.

—  1300 euros de dommages et intérêts en raison de l’occupation de l’une des chambres loués par le bailleur au voisin,

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement de 35 mois pour apurer la dette suivant mensualités de 200 euros et le solde le dernier mois,

— dans l’hypothèse où le tribunal devait considérer que des loyers sont dus, ordonner au bailleur d’installer un compteur d’eau individuel et d’électricité,

— ordonner au bailleur de faire les travaux de mise en conformité visé dans le rapport d’huissier de justice.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le bailleur verse au débat un état des lieux dont il conteste la signature.

Il expose que l’occupation du bien n’est intervenu qu’à compter du mois de septembre 2022 en raison de travaux réalisés par le bailleur, et que pendant 3 mois à compter de cette date la SCI ASV lui a imposé l’occupation d’une des chambres du logement loué par des voisins alors qu’il réglait le paiement intégral du loyer. Il sollicite à ce titre une somme de 1300 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi.

Il soutient que la SCI ASV n’ a pas équipé son logement de compteurs électriques individuels alors qu’il doit permettre à chaque locataire de mesurer sa propre consommation, et qu’en l’espèce il est impossible de connaitre la consommation de chaque locataire en présence d’un seul compteur, et en conséquence, Monsieur [Y] [Z] est fondé à demander le remboursement de la facture de 4972.51 euros au 08 août 2024.

Il ajoute que le bailleur a coupé l’alimentation l’électrique le 8 août 2024, et que Monsieur [Y] [Z] a été privé d’électricité jusqu’au 09 octobre 2024, le câble ayant été sectionné volontairement au niveau du compteur électrique se trouvant dans le logement du second locataire. Il précise qu’il a fait intervenir un réparateur le 12 août 2024, qui à la demande du bailleur a de nouveau coupé l’électricité. Il ajoute que si l’électricité a été rétablie, aucun compteur individuel n’a été installé au jour de l’audience et qu’une nouvelle facture d’électricité en date du 4 juin 2025 portant sur les deux logements pour une somme de 7038.10 euros a été adressée à M [Z] et que la SCI n’ayant pas installé de nouveau compteur doit en supporter le coût. Il demande en outre en réparation de son préjudice de jouissance la somme de 7000 euros.

Monsieur [Y] [Z] soutient par ailleurs, que le bailleur a coupé l’eau depuis le 17 juin 2025 qu’il n’a rétabli qu’à la demande de la mairie le 23 juin 2025.

Sur l’état du logement, Monsieur [Y] [Z] expose que la SCI ASV n’a pas achevé les travaux de rénovation avant la location, et que le bien loué est insalubre, ce qui est confirmé par le courrier de la mairie de [7]. Il fait valoir que le constat d’huissier réalisé le 31 octobre 2024 relève de nombreux désordres, que le bailleur a failli à son obligation de délivrance, ce qui justifie une diminution du loyer à la somme de 300 euros par mois et d’ordonner le remboursement pour le surplus. Il ajoute que le paiement des loyers courants a repris, et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente d’un relogement, une demande au titre du droit au logement opposable ayant été déposée.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

La SCI ASV justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives qui a été informée de la situation d’impayés de Monsieur [Y] [Z] le 30 janvier 2024 soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 janvier 2024 pour un montant de 17 345.19 euros . Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc susceptible de pouvoir se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mars 2024.

Pour s’opposer aux effets de la clause résolutoire Monsieur [Y] [Z] soutient que le logement ne répond pas aux normes de décence, invoquant notamment une atteinte généralisée des lieux par des moisissures, l’absence de compteur électrique individuel et des coupures d’électricité dont le bailleur est à l’origine, ainsi que des coupures d’eau.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, à l’aération et à l’évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale.

L’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation; mais celui qui invoque l’exception d’inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l’exécution des obligations.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est, pour sa part, tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

Il est aussi tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

S’agissant de l’indécence invoquée, Monsieur [Y] [Z] ne produit aucune pièce démontrant l’état des locaux loués avant le commandement de payer délivré le 29 janvier 2024, l’ensemble des éléments produits étant postérieurs et pour le plus ancien daté du 24 septembre 2024 s’agissant du courrier de la mairie de [Localité 6] adressé au bailleur lui demandant de rétablir l’électricité dans un délai de 24 heures ainsi que l’eau chaude suite au constat effectué sur place le 19 août 2024.

La SCI ASV produit un état des lieux d’entrée contradictoire daté du 01 septembre 2022 portant mention de clés remises le 30 août 2022. Monsieur [Y] [Z] conteste avoir signé l’état des lieux. Il ressort toutefois des signatures figurant au bail et sur l’état des lieux, sont similaires à celles figurant sur un courrier daté du 20 septembre 2024 adressé par Monsieur [Y] [Z], ainsi que celle figurant sur un devis accepté par Monsieur [Y] [Z] en date du 09 octobre 2024. Dès lors, sans qu’il y ait besoin de faire procéder à une expertise, ces éléments conduisent à retenir que M [Y] [Z] est bien signataire de l’état des lieux.

L’état des lieux d’entrée mentionne, au mois de septembre 2022, soit 16 mois avant la délivrance du commandement de payer, que le logement a pour partie été refait à neuf et qu’il se trouve, pour le surplus, en bon état.

A l’appui de ses dires Monsieur [Y] [Z] produit le courrier du maire de [Localité 6] en date du 24 septembre 2024 adressé au bailleur demandant que soit rétabli un réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces, un dispositif de chauffage pour assurer une température de 18 degrés dans toutes les pièces, un point d’eau chaude, ainsi que le rétablissement de l’électricité Il produit également le procès -verbal de constat établi par Maître LE DISCORDE commissaire de justice le 31 octobre 2024.

Il sera observé que le rapport complet du service habitat de la mairie de [Localité 6] suite à sa visite du 19 août 2024 n’est pas produit. Par ailleurs, les diverses attestations produites par Monsieur [Y] [Z] ne sont en outre pas probantes, la qualité des rédacteurs n’étant pas précisée sur la plupart d’entre elle, et leur contenu étant imprécis, faisant étant principalement d’une coupure d’alimentation électrique sur les mois d’août et septembre 2024

Il résulte des pièces produites, notamment le courrier de la mairie [Localité 6] et le procès-verbal de constat que le logement loué ne comporte pas de compteur électrique individuel, l’unique compteur étant situé dans les lieux loués à un autre locataire, que le ballon d’eau chaude est raccordé uniquement à la baignoire par un robinet de puisage, que les revêtements intérieurs sont dégradés par des moisissures. Il est également relevé la présence de fissures dans la cuisine, peinture écaillée dans la cuisine, ouvrants qui ne ferment pas, mobilier de cuisine en mauvais état, carreaux de faïence manquants, que l’installation électrique n’est pas sécurisée ( prises manquantes, simple raccord sur fil, branchement directement sur douille), chauffage central défectueux,

Si ces constatations sont certes postérieures aux impayés de loyers et au commandement de payer précités, elles révèlent, pour partie, des désordres structurels s’agissant de l’absence de compteurs électriques individuels, absence d’alimentation en eau chaude dans l’ensemble du logement, et la sécurité de l’installation électriques.

La cause précise et objective des moisissures constatées et de la dégradation des revêtements intérieurs, ainsi que l’absence de carreaux de faïences, défaut de fermeture des ouvrants, mobiliers de cuisine en mauvais état constatés le 31 octobre 2024, n’est en revanche pas établie, les seuls éléments produits ne permettant pas de déterminer si elle relève d’un défaut d’entretien du logement pas les locataires ou par le bailleur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que seul certains des désordres observés dans les lieux caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent : l’absence de compteurs électriques individuels, absence d’alimentation en eau chaude dans l’ensemble du logement, et la sécurité de l’installation électriques.

Il n’est cependant pas établi qu’ils aient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Il apparait notamment que les coupures d’alimentation électrique du logement, ne sont pas dues à une défaillance ou une vétusté de l’installation, nonobstant l’absence de compteur individuel, mais à des actions volontaires telles qu’invoquées par les parties, coupure volontaire par le bailleur pour Monsieur [Y] [Z], et factures impayées pour la SCI ASV.

Monsieur [Y] [Z] ne peut donc se prévaloir de ces points d’indécence pour justifier les impayés de loyers antérieurs et postérieurs au commandement de payer.

Par conséquent il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire 30 mars 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [Y] [Z] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les versements étant réguliers depuis septembre 2024. Toutefois, au regard du montant de la dette, il n’a fourni aucun élément montrant qu’il pourrait assumer régulièrement le paiement du loyer actuel et un plan d’apurement sur 36 mois, proposant de verser la somme de 200 euros en plus du loyer courant

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et la demande de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI ASV à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due dont le montant sera fixé ci-après.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI ASV ou à son mandataire.

Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance

Sur la demande au titre de l’occupation du bien pendant 03 mois par des tiers

Monsieur [Y] [Z] soutient avoir pris possession du logement en septembre 2022, que les locaux étaient toujours en travaux et que le bailleur lui a imposé dans le logement donné à bail la présence d’une autre famille durant trois mois, et ce en ayant maintenu un loyer mensuel plein de 1300 euros alors qu’il ne pouvait jouir de l’ensemble des lieux. Il sollicite une réduction du loyer pendant 3 mois soit la somme de 1300 euros à titre d’indemnisation.

La SCI ASV conteste ces affirmations.

Au soutien de ses prétentions Monsieur [Y] [Z] verse aux débats deux attestations, émanant de Mme [W] et de M [S] datées des 20 et 24 septembre 2024, faisant état de la présence d’une autre famille. L’attestation de Mme [W] mentionne uniquement avoir « constaté la présence d’une autre famille », sans mention de date. M [S] mentionne également avoir constaté la présence d’une autre famille. Ces deux seules attestations rédigées en des termes généraux, ne suffisent pas à établir la présence forcée par le bailleur de tiers au sein du logement donné à bail à Monsieur [Y] [Z]. En conséquence, il convient de rejeter la demande de ce dernier.

Sur la demande de remboursement des factures d’électricité et dommages et intérêts.

Monsieur [Y] [Z] sollicite la condamnation de la SCI ASV à lui payer la somme de 4972.51 euros à titre de remboursement des frais d’électricité suivant facture du 08 août 2024 et le paiement de la somme de 7038.10 euros au titre de la facture d’électricité du 4 juin 2025 dans les 48 heures du prononcé de la décision à intervenir ainsi que de toutes les factures subséquentes.

Il fait valoir que le logement loué n’est pas équipé d’un compteur électrique individuel, que le compteur alimente deux logements, dont il ne peut être distingué les consommations.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la SCI ASV que le logement de Monsieur [Y] [Z] ne dispose d’aucun compteur électrique.

Le logement loué par la SCI ASV à Monsieur [Y] [Z] est situé dans un pavillon qui a fait l’objet d’une division, un second logement ayant été aménagé au sous-sol. Le compteur électrique, et compteur divisionnaire est situé au sein du logement des voisins de Monsieur [Y] [Z], ce dernier n’y ayant pas accès.

Il ressort des pièces produites qu’un contrat de fourniture d’énergie électricité et gaz a été souscrit par Monsieur [Y] [Z]. En l’absence de répartition effectuée par le bailleur, et Monsieur [Y] [Z] n’ayant pas accès au compteur, l’ensemble des consommations d’électricité et de gaz a été facturée par le fournisseur d’énergie à Monsieur [Y] [Z], ce qui ressort des factures produites.

En dépit des demandes réitérées des locataires, telles qu’elles ressortent des SMS produits à compter de septembre 2024 avec la SCI ASV, et du courrier de la mairie de [7], le bailleur n’a pas procédé à l’installation d’un compteur électrique individuel.

Les factures d’électricité et de gaz de mars 2022 à août 2024 versées au débat, démontrent que Monsieur [Y] [Z] a, depuis la prise à bail, réglé la somme de 4972, 51 euros au 08 août 2024 pour l’ensemble du bâtiment, ce qui inclus ses propres consommations mais également les consommations des occupants de second logement donné à bail par la SCI ASV.

Par ailleurs, il justifie suivant facture du 04 juin 2025, qu’il lui est réclamé la somme de 7038, 10 euros au titre des consommations de gaz et d’électricité. Ces consommations portent également sur l’ensemble du bâtiment.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle L’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire . Dans le cadre d’un logement collectif, il appartient au bailleur de justifier du mode de répartition des charges.

Si le contrat de bail ne porte aucune mention s’agissant des charges récupérables, puisque la mention « Néant » apparait, sans qu’il soit toutefois fait état de charges forfaitaires ou de loyers charges comprises prohibés par l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, et si le bailleur n’a ainsi pas entendu assumer le contrôle de la répartition des consommations d’énergie entre ses locataires puisqu’il n’en faisait pas l’avance, il lui appartient de mettre à disposition au sein de chaque logement des moyens techniques afin de permettre aux locataires de connaitre leur consommation et de ne supporter que le coût de cette dernière, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Les logements donnés à bail par la SCI ASV ne disposent pas de compteurs individuels, un seul compteur existant étant situé dans le logement des voisins de Monsieur [Y] [Z] auquel il n’a pas accès. Les demandes de régularisation de la situation adressées par les locataires sur ce point sont restées vaines.

Le bailleur ne peut se retrancher derrière le fait qu’il s’agirait de factures impayées par Monsieur [Y] [Z] seul titulaire du contrat d’énergie, alors que c’est l’absence d’installation électrique et de chauffage idoine par la SCI ASV, qui est à l’origine d’un préjudice financier pour Monsieur [Y] [Z] a qui il est réclamé la totalité des consommations d’énergie des locataires de la SCI ASV. Cette situation est de nature à causer un préjudice certain à Monsieur [Y] [Z].

Toutefois ce préjudice ne saurait être indemnisé par le remboursement total de l’ensemble des factures d’électricité et de gaz visées dès lors que celles- ci comportent pour partie les consommations propres de Monsieur [Y] [Z]. La demande de condamnation de la SCI ASV au titre des factures à venir sera en outre rejetée pour les mêmes motifs, et ne pouvant être déterminées.

Ainsi il sera fait droit à la demande de Monsieur [Y] [Z] mais seulement à hauteur des deux-tiers soit la somme de 8007.07 euros ( 4972. 51 + 7038.10 X 2/3)

Sur la demande d’indemnisation au titre de la privation d’électricité

Monsieur [Y] [Z] soutient que le bailleur a volontairement coupé l’alimentation électrique du logement le 08 aout 2024 en sectionnant un câble sur le compteur général et que logement a été dépourvu d’électricité jusqu’au 9 octobre 2024, ce que conteste la SCI ASV.

A l’appui de ses dires, Monsieur [Y] [Z] produit une copie des plaintes déposées les 09 et 14 octobre 2024 aux termes desquelles il met au cause le bailleur dans la section du câble avec la complicité de l’occupant du logement où se situe le compteur, et évoque des menaces de la part de ce dernier. Il produit les courriers de mise en demeure adressés à la SCI ASV datés des 20 septembre 2024 et 02 octobre 2024, aux fins de rétablissement de l’alimentation électrique, ainsi qu’une attestation d’intervention d’ENEDIS à la demande de Monsieur [Y] [Z] en date du 20 septembre 2024 qui mentionne un point de livraison unique et « défaut constaté, client qui détient le contrat d’électricité a été coupé par le deuxième locataire du propriétaire ».

Par courrier en date du 24 septembre 2024, le maire de [Localité 6] a mis en demeure le bailleur de rétablir l’électricité notamment, ayant été averti le jour même d’un coupure d’électricité depuis le 08 aout 2024.

Monsieur [Y] [Z] verse en outre au débat un devis pour travaux daté du 09 octobre 2024 et soutient que l’électricité a été rétablie par le bailleur à cette date , ce que ne conteste pas ce dernier qui produit une attestation de travaux en date du 31 octobre 2024, ne mentionnant toutefois « qu’une réparation et remplacement de câbles électriques « endommagés et brûlés ».

Enfin les attestations produites par Monsieur [Y] [Z] et émanant notamment de proche reprennent les dires de ce dernier faisant état d’un défaut d’alimentation électrique et décrivent des relations dégradées avec le bailleur et les autres occupants du pavillon.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que l’alimentation électrique du logement a bien été interrompue ce qui est établi par l’attestation d’ENEDIS et que l’électricité n’a été rétablie que début octobre 2024. S’agissant de l’origine et de la date de cette interruption, les éléments produits ( plaintes de Monsieur [Y] [Z] déposées en octobre 2024, attestations de ses proches ) ne permettent pas d’établir que la coupure est intervenue le 08 août 2024, étant observé que le service habitat de la Ville [Localité 6] n’a été informé de la coupure que le 24 septembre 2024, alors qu’une visite sur les lieux a été effectuée le 19 août 2024 sans que ne soit évoquée une absence d’alimentation électrique du logement. Toutefois, la SCI ASV n’apporte aucun démenti à la date évoquée par le locataire. En conséquence, la date d’interruption de l’alimentation électrique retenue sera celle du 8 août 2024.

S’agissant des causes de cette coupure, il ressort de l’attestation d’intervention établie par ENEDIS, que le contrat dont était titulaire Monsieur [Y] [Z] « a été coupé » par l’occupant du logement où se situe le compteur. Il ne ressort pas de cette attestation que le câble a été sectionné, ce qui ne ressort pas davantage de l’attestation de travaux produite par la SCI ASV en date du 31 octobre 2024 mentionnant un câble « brulé ».

Le devis en date du 9 octobre 2024 produit par Monsieur [Y] [Z] porte sur un remplacement de câble sectionné sans qu’il ne soit établi que l’électricien a eu accès au compteur, alors que Monsieur [Y] [Z] soutient dans ses écritures que les voisins ont fait obstacles à toute intervention.

Monsieur [Y] [Z] soutient que l’électricité a de nouveau été coupée à compter du 26 juin 2025 sur intervention du bailleur, fait qu’il ne démontre toutefois pas.

Ainsi le logement a été dépourvu d’électricité du 8 août 2024 jusqu’au 09 octobre 2024, soit 2 mois. Le compteur n’étant pas accessible à Monsieur [Y] [Z] , il appartenait au bailleur de se montrer diligent dans la réparation du compteur, et afin de permettre le rétablissement de l’électricité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque les réparations n’ont été effectuées qu’après mise en demeure du locataire et du service Habitat de la mairie de [Localité 6].

L’absence d’alimentation électricité sur une telle durée, cause nécessairement un préjudice à Monsieur [Y] [Z] s’agissant d’un bien de première nécessité, et qu’il y a lieu en réparation de condamner la SCI ASV à lui payer la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de réduction du loyer

Monsieur [Y] [Z] demande la réduction du loyer de 300 euros par mois depuis l’origine du bail, au motif de l’insalubrité du logement.

Il sera rappelé que l’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, cette notion ne pouvant être confondue avec celle d’indécence. Il sera en outre observé que Monsieur [Y] [Z] ne produit pas dans le cadre de la présente instance le rapport établi par le service Habitat de la commune de [Localité 6] le 19 août 2024.

Cette demande doit en conséquence s’entendre d’une demande en réduction du loyer pour manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement répondant aux caractéristiques de décence sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002

Comme précédemment évoqué, il résulte des pièces produites, notamment les courriers de la mairie de [Localité 6] et le procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, que le logement loué ne comporte pas de compteur électrique individuel, l’unique compteur étant situé dans les lieux loués à un autre locataire, que le ballon d’eau chaude est raccordé uniquement à la baignoire par un robinet de puisage, que les revêtements intérieurs sont dégradés par des moisissures, présence fissures dans la cuisine, peinture écaillée dans la cuisine, ouvrants qui ne ferment pas, mobilier de cuisine en mauvais état, carreaux de faïence manquants, que l’installation électrique n’est pas sécurisée ( prises manquantes, simple raccord sur fil, branchement directement sur douille), chauffage central défectueux,

Si ces constatations sont certes postérieures aux impayés de loyers et au commandement de payer précités, elles révèlent, pour partie, des désordres structurels s’agissant de l’absence de compteurs électriques individuels, absence d’alimentation en eau chaude dans l’ensemble du logement, et la sécurité de l’installation électriques.

La cause précise et objective des moisissures constatées et de la dégradation des revêtements intérieurs, ainsi que de l’absence de carreaux de faïences, défaut de fermeture des ouvrants, mobiliers de cuisine en mauvais état, , constatés lors de la visite le 31 octobre 2024 n’est en revanche pas établie, les seuls éléments produits ne permettant pas de déterminer si elle relève d’un défaut d’entretien du logement pas les locataires ou par le bailleur. En outre, il sera observé que les locataires ne justifient pas avoir antérieurement à la présente instance informé le bailleur de ces désordres et mis en demeure de procéder à des réparations.

Seuls certains des désordres observés dans les lieux caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent : l’absence de compteurs électriques individuels, absence d’alimentation en eau chaude dans l’ensemble du logement, et la sécurité de l’installation électriques. Ces éléments ont été constatés à compter d’août 2024 lors de la visite des lieux par le service habitat de la mairie de [Localité 6].

Les désordres portant sur l’ensemble de l’installation électrique, absence de compteur individuel, unique point d’eau chaude, relèvent de la conception même des installations et étaient manifestement existants dès l’origine du bail et l’entrée dans les lieux en septembre 2022 et que le bailleur a failli à son obligation de délivrance.

La demande des locataires visant à contraindre leur bailleur à remettre le logement en état ne peut toutefois pas prospérer utilement dès lors que le contrat est résilié depuis le 30 mars 2024.

En revanche, il convient de prendre en compte la situation d’indécence pour fixer le montant du loyer de septembre 2022 à mars 2024 inclus à 950 euros.

L’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [Z] compte tenu de l’état du logement sera fixée à compter du 30 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux à 950 euros sans majoration ou indexation possible au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Sur les sommes dues au titre des impayés locatifs

La SCI ASV sollicite à l’audience la somme actualisée de 23 400 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de juin 2025 inclus.

A l’appui de sa demande, outre le bail elle produit un décompte actualisé arrêté au 11 juin 2025 terme de juin inclus.

Il sera précisé que le dernier décompte produit a été expurgé du montant du dépôt de garantie , dont la SCI ASV soutient qu’il n’a pas été versé et dont elle sollicitait initialement le paiement, Monsieur [Y] [Z] affirmant avoir versé la somme de 4000 euros en espèce.

Le bail porte mention d’un dépôt de garantie de 4000 euros. Il sera rappelé qu’en application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie prévue au bail, ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal soit en l’espèce 1300 euros. Ainsi, la clause prévoyant un montant supérieur est sans effet.

La SCI ASV ne pouvait solliciter du locataire un tel dépôt de garantie. Toutefois, Monsieur [Y] [Z] ne démontre pas avoir effectivement versé un tel montant, qui ne pourra donc être déduit des sommes dues.

Excepté le dépôt de garantie, Monsieur [Y] [Z] ne fait pas état de paiements qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte produit par la SCI ASV.

En égard au montant de loyers et des indemnités d’occupation fixé ci-avant et du décompte produit aux débats, Monsieur [Y] [Z] reste redevable des sommes suivantes :

—  8000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 30 mars 2024 date de résiliation du bail ( 18 mois X 950 euros – 9100 euros versés par le locataire sur la période);

—  3523 euros au titre des indemnités d’occupation du 31 mars 2024 au 11 juin 2025 terme de juin inclus ( 15 mois X 950 – 10 400 euros versés par le locataire sur la période outre 327 euros versés par la CAF au bailleur )

En conséquence, Monsieur [Y] [Z] sera condamné à payer à la SCI ASV la somme totale de 11 523 euros au titres des loyers et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 11 juin 2025 terme de juin inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il est constant que Monsieur [Y] [Z] est redevable de sommes à l’égard de la SCI ASV au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation, et que la SCI ASV est redevable de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [Y] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la SCI ASV et l’ensemble des sommes qui lui sont dues par cette dernière au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au regard de la carence réciproque des parties dans le respect de leurs obligations, il convient de laisser à chacune d’elles la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire de la SCI ASV ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2022 entre la SCI ASV d’une part, et Monsieur [Y] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à RIS ORANGIS ( 91 130) est résilié depuis le 30 mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [Y] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [Y] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer dès le 30 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

FIXE le montant mensuelle de l’indemnité d’occupation à la somme de 950 euros sans possibilité de majoration ou d’indexation ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [Z] de sa demande tendant à contraindre la SCI ASV à remettre en état le logement et modification du compteur électrique du fait de la résiliation du bail constatée par l’effet de la clause résolutoire au 30 mars 2024 ;

FIXE le montant du loyer à 950 euros à compter du terme de septembre 2022 compte tenu de l’état d’indécence du logement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à la SCI ASV la somme de 11 523 euros au titres des loyers et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 11 juin 2025 terme de juin inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE la SCI ASV à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 8007.07 euros au titre du remboursement des factures d’électricité ;

CONDAMNE la SCI ASV à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 1800 euros en réparation de la coupure d''alimentation électrique du logement ;

DEBOUTE la SCI ASV d’une part et Monsieur [Y] [Z] d’autre part du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties à l’instance,

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés ,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE