TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 23/06714 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PV34

NAC : 50G

CCCRFE ET CCC délivrées le :________

à :

la SELEURL AYMA LAW OFFICE,

M^e Vincent RAYNAUD

Jugement Rendu le 12 Mai 2026

ENTRE :

Madame [U] [M] épouse [K],

née le 04 Mai 1979 à ,

juridique, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence AYMA de la SELEURL AYMA LAW OFFICE, avocats au barreau de PARIS plaidant

Monsieur [B] [K], né le 02 Décembre 1949

demeurant [Adresse 2] – [Localité 2] [Adresse 3] [Localité 3]

représenté par Maître Laurence AYMA de la SELEURL AYMA LAW OFFICE, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [Q] [G], né le 12 Mars 1992

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Vincent RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [D] [L] épouse [G],

née le 02 Mai 1991 à , de nationalité Russe, Profession : Sans profession, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Stéphanie HAINCOURT, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Stéphanie HAINCOURT, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 09 Février 2026 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Mai 2026.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2023, Madame [U] [M] épouse [K] et Monsieur [B] [K] – ci-après les époux [K] – se sont engagés par compromis de vente de bien immobilier à vendre à Madame [D] [L] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] – ci-après les époux [G] – le bien immobilier situé [Adresse 5] au prix de 610 000 euros nets vendeurs.

Par avenant n°1 au dit compromis de vente daté du 25 mai 2023, les parties ont décidé de décaler la date d’obtention de prêt au 10 juin 2023, la date de signature authentique restant fixée au plus tard le 28 juillet 2023.

Par avenant n°2 au compromis de vente en date du 29 juin 2023, les acquéreurs se sont engagés à dédommager les vendeurs à hauteur de 45 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire transactionnelle et définitive s’ils n’arrivaient pas à obtenir une offre de prêt éditée au plus tard le 29 juillet 2023. Les vendeurs se sont engagés à ne pas demander le complément de la clause pénale aux acquéreurs, soit la somme de 16 000 euros.

C’est dans ces conditions que, par actes en date du 27 novembre 2023, les époux [K] ont assigné les époux [G] par-devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de les voir condamnés à leur verser des dommages et intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 4 mars 2025, les époux [K] demandent au Tribunal de :

— Constater la validité du compromis de vente et de ses deux avenants

— Constater la réalisation de la condition suspensive au titre de l’article 1304-3 du Code civil

En conséquence

— Condamner les époux [G] à verser aux époux [K] des dommages et intérêts d’un montant de 61.000€ au titre des articles 1231-1 du code civil

— Condamner les époux [G] à verser aux époux [K] la somme de 45.000€ sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil

Dans tous les cas :

— Condamner les époux [G] à verser la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du CPC

— Ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel

— Les condamner aux entiers dépens de la présente instance

À l’appui de leurs demandes, et au visa des articles L313-41 du code de la consommation et des articles 1304-3, 1103 et 1104, 1231-1 du code civil, les époux [K] soutiennent que la durée de la condition suspensive prévue dans le compromis de vente est valide en prenant en compte l’avenant n°1 signé le 25 mai 2023.

Ils exposent que le compromis prévoyait une condition suspensive sous réserve pour les acquéreurs de présenter au moins deux refus d’offre de prêt alors que les défendeurs n’en présentent qu’un seul et qu’en conséquence ils ne sont pas légitimes à solliciter l’application de cette condition.

Ils sollicitent d’une part le paiement de la somme de 61 000 euros séquestrée et d’autre part le paiement de la somme de 45 000 euros prévue par l’avenant n°2.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 5 juin 2025, les époux [G] demandent au Tribunal de :

À titre principal :

• DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes

• ORDONNER la restitution de la somme de 61.000 euros placée sous séquestre entre les mains de Me [E], étude notariale à [Localité 4], [Adresse 6] [Localité 5], somme productive d’intérêt d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement

• CONDAMNER Madame [U] [M] née [K] et Monsieur [B] [K] à payer à Monsieur [Q] [G] et Mme [D] [G] née [L] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC

• CONDAMNER Madame [U] [M] née [K] et Monsieur [B] [K] aux entiers dépens

A titre subsidiaire :

• MODERER le montant de la clause pénale.

À l’appui de leurs demandes, et au visa des articles 1132 et 1231 et suivants du Code civil et de l’article L313-41 du code de la consommation, les époux [G] soutiennent d’abord la nullité du compromis de vente pour vice du consentement concernant la portée de la clause pénale.

Ensuite, ils soutiennent que la clause pénale est inapplicable du fait de la condition suspensive insérée dans le compromis.

Enfin, ils indiquent que la clause suspensive ne respecte pas le délai minimal de 30 jours édicté à l’article L313-41 du code de la consommation.

Par ailleurs, à titre subsidiaire, ils sollicitent du Tribunal qu’il module à la baisse la clause pénale due.

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 novembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée le 9 février 2026.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1189 du code civil dispose que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Sur la validité du compromis de vente

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les défendeurs arguent d’un vice du consentement, n’ayant pas pris la mesure de la clause pénale insérée dans le compromis.

Aucun élément n’est versé aux débats pour soutenir cet argument.

Les clauses sont rédigées clairement et le montant de la clause pénale, 61 000 euros, est rédigé en caractères très apparents. Ils ont donné leur accord pour séquestrer cette somme.

Par ailleurs, les demandeurs indiquent expressément ne pas solliciter l’application de la clause pénale.

Dès lors, ils ne rapportent aucunement l’existence d’une erreur ayant vicié leur consentement.

Sur la condition suspensive

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur incertain et la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Le défaut de diligence et l’abstention fautive du débiteur de l’obligation sont constitutifs de faits de nature à empêcher l’accomplissement de la condition suspensive.

Ainsi, en matière de compromis de vente, il appartient à l’acquéreur d’un bien immobilier de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du Code civil.

En l’espèce, la promesse de vente régularisée entre les parties le 29 avril 2023 mentionne notamment une condition suspensive pour une durée de 30 jours à échoir au 28 mai 2023 qui sera réalisée « dès que l’acquéreur aura obtenu, dans le délai fixé ci-avant, un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt (…) ».

Le paragraphe « obligations de l’acquéreur » prévoit qu’il doit déposer « une ou plusieurs demandes de prêt ».

Le titre IV « autres conditions particulières » précise « il est expressément convenu que deux refus de prêts d’établissement bancaire différents seront demandés aux acquéreurs pour bénéficier de la condition suspensive de refus de prêt ».

Dès lors, il apparaît que le compromis de vente prévoyait une condition suspensive en cas de refus de financement des acquéreurs par un prêt. Il est expressément prévu qu’ils doivent présenter deux refus pour réaliser la condition suspensive.

Par ailleurs, la durée de cette condition suspensive ne peut être inférieure à 30 jours.

En l’espèce, le compromis a été contracté à la date de signature par l’ensemble des parties, soit le 29 avril 2023. Cette clause devait donc trouver application jusqu’au 29 mai 2023 inclus. Le fait qu’il était initialement indiqué une date d’échéance au 28 mai 2023 ne remet pas en question la clause qui s’applique de facto jusqu’au 29 mai 2023 même en l’absence de modification contractuelle. De plus, l’échéance a été reportée au 10 juin 2023 puis au 29 juillet 2023 par les avenants des 25 mai 2023 et 29 juin 2023, ôtant tout éventuel grief aux acquéreurs.

Il sera précisé que les termes de l’acte introductif d’instance ne constituent en rien un aveu judiciaire d’une prétendue réalisation de la condition.

Les acquéreurs produisent un refus de prêt émanant de la banque CIC en date du 9 juin 2023 pour un montant de 562 775 euros. Il s’agit d’un refus de prêt valable.

Ils produisent également un mail non daté qui, d’apparence, émanerait de la banque CAIXA indiquant ne pas donner suite au dossier de Monsieur et Madame [G]. Il n’est pas précisé qu’il s’agit d’une demande de prêt ni son éventuel montant. Cette pièce ne peut s’analyser comme un refus de prêt.

Enfin, ils produisent une lettre émanant de la banque LCL en date du 8 septembre 2023 refusant un prêt pour un montant de 493 100 euros en vue de l’acquisition litigieuse. Toutefois, ce refus est très postérieur à la dernière date d’échéance de la condition suspensive fixée au 29 juin 2023.

En conséquence, il sera jugé que les acquéreurs n’ont pas satisfait à l’obligation de présenter deux offres de refus de prêt dans le délai convenu pour réaliser la condition suspensive.

Sur l’indemnité revenant aux époux [K]

Les demandeurs indiquent expressément ne pas solliciter l’application de la clause pénale, tout en demandant le paiement de la même somme, 61 000 euros, qui a selon eux a été séquestrée en contrepartie de l’immobilisation de leur bien.

Ils sollicitent en outre 45 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire transactionnelle et définitive.

En signant l’avenant n°2 en date du 29 juin 2023, les acquéreurs se sont engagés à dédommager les vendeurs à hauteur de 45 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire transactionnelle et définitive s’ils n’arrivaient pas à obtenir une offre de prêt éditée au plus tard le 29 juillet 2023.

En contrepartie, les vendeurs se sont engagés à ne pas demander le complément de la clause pénale aux acquéreurs, soit la somme de 16 000 euros.

Dès lors, les vendeurs sont mal fondés à demander l’application des termes du compromis de vente alors qu’il a été modifié par l’avenant n°2. Aux termes de celui-ci, ils ne peuvent réclamer que la somme de 45 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire transactionnelle et définitive à l’exclusion de toute autre demande.

Il est constant que les époux [G] n’ont produit aucune offre positive avant le 29 juillet 2023. En conséquence, ils devront verser aux demandeurs la somme de 45 000 euros, ainsi qu’ils s’y sont engagés par l’avenant n°2.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [G] succombant à l’instance, les dépens seront mis à leur charge.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [K] ayant exposé des frais non compris dans les dépens, à la suite de la présente procédure, l’équité commande de l’en indemniser. Les époux [G] seront donc condamnés à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [L] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] à payer à Madame [U] [M] épouse [K] et Monsieur [B] [K] la somme de 45 000 euros,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [L] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] à payer à Madame [U] [M] épouse [K] et Monsieur [B] [K] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [L] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] aux dépens,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT SIX, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,