TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 05 Février 2026

AFFAIRE N° RG 21/06135 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OFPL

NAC : 30B

Jugement rendu le 05 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SARL TRANSACTION IMMOBILIERES DE FRANCE au capital de 60 000 euros immatriculée au RCS du tribunal de commerce d’EVRY sous le numéro 353658321 dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Maître Claudine MIMRAN, avocate au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Vanessa FRASSON, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 06 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 05 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 15 octobre 2011, à effet du 1er juillet 2011, la SCI LE MANSARD, aux droits de laquelle vient la SARL TRANSACTION IMMOBILIERES DE FRANCE (ci-après société TIF), a donné à bail commercial des locaux situés [Adresse 2], un local commercial et un garage à M. [N] [K].

Par exploit du 16 août 2019, la société TIF a fait assigner en résiliation du bail M. [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry.

Par ordonnance de référé du 10 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire d’Évry a dit n’y avoir lieu à référé, renvoyé la société TIF à se pourvoir au principal et rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par exploit du 21 octobre 2021, la société TIF a fait assigner M. [K] devant le tribunal judiciaire d’Evry en paiement de frais de remise en état et de réaménagement à la sortie des lieux (local commercial – box et des box transformés par le preneur en chambre frigorifique) occupés de manière illicite et en paiement du solde de loyers commerciaux.

Par ordonnance du 02 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré prescrites les demandes reconventionnelles de M. [K] en responsabilité pour manquement par le bailleur à son obligation de bonne foi, de jouissance paisible, et de fournir d’un local en bon état concernant la période antérieure au 27 décembre 2017 et renvoyé l’affaire à la mise en état.

* * *

Par conclusions n° 4, régulièrement notifiées par RPVA le 27 septembre 2024, la SARL TRANSACTIONS IMMOBILIERES DE FRANCE demande au tribunal, au visa des articles 2224 du code civil et L. 145-4 du code de commerce, de :

A titre principal :

— valider le congé de M. [N] [K] en date du 30 juillet 2020 reçu le 6 août 2020, la restitution des clés validant définitivement ce congé étant intervenue le 10 septembre 2020,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [N] [K], pour les raisons évoquées,

En tout état de cause :

— condamner M. [N] [K] à lui payer les sommes suivantes :

*1 925,00 € au titre des frais de remise en état de sortie des lieux, par suite des dégradations (peinture par l’entreprise MPR),

*4 400,00 € au titre des frais de réaménagement par suite de dégradation local commercial par l’entreprise LCS,

*3 608,00 € au titre des frais de remise en état par suite des dégradations par l’entreprise LCS,

*6 832,80 € (devis installation rideaux métalliques par l’entreprise LCS)

Soit une somme globale de 16 765 €,

— outre 2 575,00 € au titre des frais de marchandises se détaillant comme suit :

*Frais de marchandise Castorama : 78,08 €

*Frais de marchandise Brico Dépôt : 883,42 €

*Frais de marchandise Leroy Merlin : 1 266,77 €

*Frais de marchandise Bricoman : 346,73 €

Soit un total global de 19 340 € (16 765 € +2 575,00 €)

Y ajoutant :

— condamner M. [N] [K] à lui payer :

A titre principal

— la somme de 18 104,68 € au titre des loyers impayés, décompte arrêté au 1er mars 2022 à la date de la nouvelle location des locaux litigieux par la société TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE, majorée d’une somme de 14 001,1 € à titre de dommages et intérêts, calculée à compter du 1er mars 2022 jusqu’à la fin de la première période triennale au 30 juin 2023, pour tenir compte du préjudice subi par la société TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE du fait des manquements graves du preneur,

A titre subsidiaire

— la somme de 32 105,78 € à titre de dommages et intérêts en raison des manquements de M. [N] [K], au titre des démarches, tracas et préjudices subis par la société TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE, en sa qualité de bailleur,

— ordonner la capitalisation des sommes restant dues,

— débouter M. [N] [K] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— condamner M. [N] [K] à payer à la société TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE somme de 7 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] [K] aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et par conséquent, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

* * *

Par conclusions n° 1, notifiées par RPVA le 27 décembre 2022, M. [N] [K] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1140, 1193,1194 et 1719 du code civil, de :

— déclarer irrecevables les demandes de la SARL TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE,

En conséquence :

— constater que la SARL TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE a engagé sa responsabilité en manquant à son obligation de bonne foi, de jouissance paisible, et de fournir d’un local en bon état,

— constater la résiliation sans préavis aux torts du bailleur dès le 31 juillet 2020,

— rejeter les demandes de condamnations de paiement du bailleur au titre des loyers et de la remise en état des locaux loués,

À titre reconventionnel :

— condamner la SARL TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE à des dommages et intérêts à hauteur de 30 000 € tout chef de préjudices confondus,

En toute hypothèse :

— condamner la SARL TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE à payer à Monsieur [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE aux entiers dépens.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 mars 2025.

À l’audience de plaidoirie du 06 novembre 2025, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement des loyers

Pour trancher la demande principale en paiement des loyers du bailleur, il convient en premier lieu d’examiner les griefs du preneur sur les manquements du bailleur, et trancher la question de la date de fin de bail.

Aux termes de l’article L. 145-4 du code de commerce, en ses deux premiers alinéas, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Selon l’alinéa 2 de l’article L. 145-9 dudit code, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…).

L’article 1728 du même code prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 dudit code dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 dudit code prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Au cas présent, la bailleresse se prévaut d’une fin de bail au 31 juillet 2020, date du courrier de résiliation de M. [K], à effet du 30 juin 2023, tandis que ce dernier sollicite la résiliation au 31 juillet 2020 aux torts du bailleur pour manquement à son obligation de bonne foi, de jouissance paisible et de délivrance d’un local en bon état.

S’agissant du grief relatif à l’obligation de délivrance, il apparaît qu’aucun état des lieux n’a été rédigé à l’entrée dans les lieux, ce qui n’est pas discuté, de sorte qu’aux termes des dispositions précitées, le locataire est réputé les avoir reçus en bon état de réparation locative.

Si M. [K] soutient que le local commercial ne lui a « pas été délivré en bon état de réparation en vue de lui permettre d’exercer son activité prévue au contrat de bail commercial », en prenant pour preuve « la franchise de loyer de plus d’un an du fait de l’état défectueux des locaux », le tribunal observe que si ledit bail stipule en son article 5 – TRAVAUX que « le preneur pourra procéder à l’intérieur des lieux loués, à tous travaux et aménagements, en ce compris les changements de distribution et les percements de cloisons et murs non porteurs », et en son article 8 – LOYER « (…) d’un commun accord entre les parties, et en contrepartie des travaux d’aménagement prévus à l’article 5 ci-dessus supportés par le Preneur, le loyer ne sera dû qu’à compter du 01 SEPTEMBRE 2012 (aménagement boutique fait par le client) », il ne saurait s’évincer de ces stipulations le mauvais état des locaux allégué, étant au surplus relevé que le preneur ne justifie pas avoir élevé la moindre contestation sur cet état, tant lors de la prise à bail en 2011 qu’au cours de son exécution.

S’agissant du grief relatif au manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible, le preneur expose que la société TIF n’a eu de cesse de troubler cette jouissance en lui envoyant l’huissier, en le menaçant « avec des plaintes », en lui envoyant les services d’hygiène et autres mises en demeure, suivies de la procédure de référé et de la présente procédure au fond, l’ensemble de ces agissements caractérisant une violence économique et morale l’ayant contraint à quitter précipitamment les lieux objets du bail.

A l’examen des pièces fournies, force est de constater qu’à l’exception de deux constats d’huissier, visant à établir tant la nature de l’activité déployée dans les locaux litigieux que son extension dans les autres box propriétés du bailleur, non visés au bail, et d’une plainte déposée par le bailleur pour des menaces de mort proférées par M. [K], ce dernier ne rapporte pas la preuve de la violence alléguée, laquelle ne saurait davantage se déduire des procédures judiciaires engagées, la première, au demeurant, pour faire respecter les clauses du bail, lesdites procédures répondant à l’exercice d’un droit légitime.

Faute de rapporter la preuve des manquements de son bailleur, la demande de résiliation judiciaire aux torts de ce dernier ne peut qu’être rejetée.

S’agissant de la date de fin de bail, le tribunal relève que la demanderesse invoque tantôt les dispositions de l’article L. 145-4 du code de commerce, visant le congé donné à l’expiration de chaque période triennale au moins six mois à l’avance, tantôt l’article L. 145-9 dudit code qui prévoit, comme il a été dit, qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, ce qui est le cas en l’espèce, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

De la même manière, elle fait tantôt allusion à un bail prolongé jusqu’au 30 juin 2023, cette date étant au demeurant assez incompréhensible puisqu’à considérer que si le bail prennait fin à l’issue de la période triennale, celle-ci s’achèverait au 30 juillet 2023, tantôt au dernier jour ouvrable du mois de février 2020, cette date n’étant pas davantage cohérente, puisqu’en effet, le bail, qui s’est en réalité prolongé tacitement à compter du 31 juillet 2020, devait être résilié six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, soit le 31 mars 2021.

N’étant pas discuté que le congé a été donné par courrier du 31 juillet 2020, et n’étant, par ailleurs, pas démontré les manquements du bailleur, le bail a donc pris fin à cette date du 31 mars 2021, le locataire étant tenu de régler les loyers et charges jusqu’à cette date.

Le bail fixe le loyer, aux termes de son article 8, à la somme annuelle de 7 920 euros hors TVA, payable mensuellement.

A l’examen de l’extrait de compte locataire, il apparaît que M. [K] est redevable, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 31 mars 2021, de la somme de 7 945,78 € (7 950,86 de solde locatif – 5,08 € de frais de relance qui n’ont pas à figurer au titre de l’arriéré).

En conséquence, M. [K], qui ne justifie pas s’être acquitté de sa dette locative, sera condamné à payer à la SARL TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE la somme de 7 945,78 € TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021, date de l’assignation, le surplus de la demande étant rejeté.

La capitalisation des intérêts, qui est de droit, sera ordonnée dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement au titre des frais de remise en état et frais de marchandises

La société TIF expose que le preneur a procédé à des transformations non autorisées des box dont un seul était donné à bail, à des dégradations et du mauvais entretien (portes, peinture grossièrement appliquée pour couvrir les dégradations, sol avec impact, installations dégradées, constatées sur les murs dans les box, dans le local commercial (arrière-boutique, sanitaire pièce d’eau etc.), à des aménagements illicites avec création d’évacuation des eaux, une vanne d’arrêt et un tuyau de raccordement d’installation dans un des box, à des dégradations des installations électriques, détournement d’électricité, dans le box n° 6, à une excavation rectangulaire remplie en partie de sable et de terre, à deux excavations rectangulaires dans les boxes n° 4 et 5, deux bouchées avec du ciment.

Elle expose avoir ainsi engagé des frais de remise en état et produit à l’appui les factures suivantes :

— facture MPR du 09 mars 2021 pour des travaux d’enduit général et ponçage et mise en peinture plafond et murs pour un montant de 1 925 € TTC,

— facture LCS du 26 octobre 2020 pour des « travaux de réaménagements suite à dégradations ancien locataire » pour un montant de 3 608 € TTC,

— facture LCS du 1er février 2021 pour des « travaux de réaménagements suite à dégradations ancien locataire » pour un montant de 2 400 € TTC.

Si dans ses écritures, la demanderesse expose que la facture du 26 octobre 2020 était relative à un devis du 26 août 2020 et visait la « dépose et mise en décharge de divers matériaux laissés sur place y compris installation d’eau, et d’électricité, de reconstitution de deux murs en parpaing de 10, de séparation des box-repérages et remise en état initial de la distribution électrique des box y compris fournitures, remplacement des éclairages hors services, remplacement de l’ensemble des canons de serrures des box y compris fournitures et réglages divers », force est de constater qu’elle ne produit pas ledit devis, les seules pièces versées étant les deux factures LCS non détaillées.

Par ailleurs, si la bailleresse soutient que le locataire a fortement dégradé les lieux, force est de constater que les pièces versées aux débats consistent en un procès-verbal de constat de commissaire de justice, lesquels permettent simplement de se convaincre de la saleté des lieux. En l’absence de toute pièce contemporaine à l’entrée dans les lieux, d’éléments complémentaires aux box non compris au bail, de tout élément probant relatif aux dégradations des installations électriques alléguées, le tribunal ne saurait se convaincre que l’ensemble des travaux réalisés, au demeurant non détaillés, auraient été commandés par les dégradations et transformations alléguées.

Il en est de même de l’installation de rideaux métalliques, dont il n’est pas discuté qu’ils n’existaient pas lors de la prise d’effet du bail.

S’agissant enfin des frais de marchandises, le tribunal observe que :

— certains des tickets produits ne sont pas datés, seule une date manuscrite ayant été rajoutée, de sorte qu’ils seront d’office écartés des demandes,

— un ticket est daté du 30 juillet 2020, soit la veille du courrier du locataire, de sorte qu’il sera lui aussi écarté,

— un ticket de décembre 2020 est totalement illisible, la mention manuscrite « carrelage » étant insuffisante à lui conférer un caractère probant, de même que la facture de décembre 2020 dont le libellé est masqué par un ticket de caisse, de même que la facture de peinture de décembre 2020 pour carrelage et peinture, sans la deuxième page, émise à l’adresse personnelle de M. [T] [W].

Pour le surplus, restent une facture pour un radiateur, qui ne saurait être mis à la charge du locataire en l’absence de constat sur une défectuosité dudit matériel, d’un ticket pour une table en sapin et des pieds, dépenses qui ne sauraient pas davantage être supportées par le preneur, et quelques menues dépenses pour des visseries et autres accessoires de bricolage, à des dates parfois éloignées, dont il n’est pas plus démontré qu’elles devraient être supportées par le preneur sortant.

Dans ces conditions, faute de rapporter la preuve tant des dégradations et transformations reprochées à M. [K], que du préjudice qui en aurait résulté, la société ITF sera déboutée des demandes formées au titre des frais de réaménagement et frais de marchandises.

Dans ces conditions encore, la société ITF sera déboutée de ses demandes subsidiaires de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Comme il a été jugé ci-avant, le défendeur ne démontre aucun des agissements de harcèlement dénoncés, pas plus qu’il ne justifie de la perte de son local commercial, ni de la perte économique qui en aurait résulter.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 €, au demeurant non détaillée, ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

*Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [K], qui succombe, sera condamné à verser à la demanderesse une somme au titre de leurs frais irrépétibles que l’équité commande de limiter à 3 000 €.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En l’espèce, aucun motif ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que le bail du 15 octobre 2011, à effet du 1er juillet 2011, a pris fin le 31 mars 2021 ;

DEBOUTE monsieur [N] [K] de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur ;

CONDAMNE monsieur [N] [K] à payer à la SARL TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE la somme de sept-mille-neuf-cent-quarante-cinq euros et soixante-dix-huit centimes (7 945,78 €), outre les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021, date de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

DEBOUTE la SARL TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE de sa demande de paiement au titre des frais de réaménagement et frais de marchandises ;

DEBOUTE la SARL TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE monsieur [N] [K] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE monsieur [N] [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNE monsieur [N] [K] à payer à la SARL TRANSACTION IMMOBILIERE DE FRANCE la somme de trois-mille euros (3 000 €) au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu le CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,