TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Février 2026

AFFAIRE N° RG 24/07391 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQMH

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CLD IMMOBILIER, immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 328 899 901 – dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [J] [G] [M] [U], demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [G] [M] [U] est propriétaire du lot numéro 1035 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 27 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS CLD IMMOBILIER, a fait assigner Mme [J] [G] [L] le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir ce tribunal:

— Condamner Mme [J] [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 6 881,15 euros au titre des charges de copropriété impayées au 23 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de signification des présentes,

— Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 n°2006-872,

— Condamner Mme [J] [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] la somme de 438,05 euros en règlement des frais de recouvrement,

— Condamner Mme [J] [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Mme [J] [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner Mme [J] [M] [U] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que Mme [J] [G] [M] [U] ne règle plus les appels de fonds émis par le syndic, que les relances de ce dernier sont restées sans effet et il rappelle qu’une précédente procédure a été engagée à l’encontre de la défenderesse, ayant abouti à un jugement du 12 octobre 2023 dont les causes n’ont pas été réglées à ce jour.

*

Bien que régulièrement assignée, Mme [J] [G] [M] [U] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 27 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indiquent les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 23 octobre 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 23 octobre 2024, appel provisions 10/2024 à 12/2024 et appel fonds travaux 10/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 881,15 euros,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 27 juin 2022, 25 septembre 2023 et 24 septembre 2024,

— les appels sur budget des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023 et de l’année 2024,

— les appels de fonds travaux de réfection des terrasses des 1er avril 2024 et 1er juillet 2024, l’appel de fonds travaux de remplacement de la porte du hall AFUL et de la porte issue de secours du 1er octobre 2024 et l’appel de fonds pour la mise en place d’un adoucisseur sur le réseau d’eau chaude du 1er octobre 2024,

— les relevés individuel et général des charges 2023,

— les relances du syndic,

— les contrats de syndic,

— et le jugement du 12 octobre 2023.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 23 octobre 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 23 octobre 2024, provisions 10/2024 à 12/2024 et appel fonds travaux 10/2024 inclus, s’élève à la somme de 6 881,15 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens soit depuis l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [J] [G] [M] [U] a déjà été condamnée par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 12 octobre 2023, dont les causes ne sont pas entièrement réglées, pour non paiement de ses charges de copropriété.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [J] [G] [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétairesde la [Adresse 1] une somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] réclame une somme de 438,05 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “DOSSIER AVOCAT ASSIGNATION” de 270,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Les frais d’inscription d’hypothèque légale du 22 octobre 2024, d’un montant de 113,05 euros ne sont pas justifiés, le relevé des formalités hypothécaires versé aux débats ne mentionnant pas de prise d’hypothèque légale à cette date.

Les frais de mise en demeure du 17 octobre 2023, d’un montant de 55,00 euros n’apparaissent pas bien fondés, à défaut de production des modalités d’envoi.

Par conséquent, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre des frais exposés le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] [G] [M] [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [G] [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 6 881,15 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 23 octobre 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 23 octobre 2024, provisions 10/2024 à 12/2024 et appel fonds travaux 10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE Mme [J] [G] [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE Mme [J] [G] [M] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [J] [G] [M] [U] aux entiers dépens

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,