TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00098 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZC37

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

Mme [J] [X] veuve [O]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.S. AM AUTO

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Farid MAACHI, avocat au barreau de LILLE

M. [G] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Farid MAACHI, avocat au barreau de LILLE

M. [C] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Farid MAACHI, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 11 Mars 2025

ORDONNANCE du 01 Avril 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2017, Mme [J] [X] a mis à bail au profit de la S.A.S. AM Auto des locaux situés au [Adresse 8] [Localité 7] (Nord) à compter du 1er janvier 2017. Conclu pour une durée de neuf années, elle a fixé le loyer annuel à 14 400 euros, payable mensuellement et d’avance.

Suite à des impayés, Mme [X] a fait signifier à la S.A.S. AM Auto le 31 octobre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande les 8 et 15 janvier 2025, Mme [J] [X] a fait assigner la S.A.S. AM Auto, M. [G] [D] et M. [C] [P], ces derniers en leur qualité de cautions, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamner les défendeurs au paiement de diverses provisions.

Les défendeurs ont constitué avocat.

L’affaire a été appelée le 4 février 2025. Elle a été retenue le 11 mars 2025.

Représentée, Mme [X] soutient les demandes détaillées dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025 et déposées à l’audience, notamment de :

— débouter la S.A.S. AM Auto de sa demande aux fins de délai de paiement,

— juger n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire et ses effets,

— juger qu’il n’existe pas de contestations sérieuse sur l’engagement de MM. [D] et [P] en qualité de cautions et les débouter de leurs demandes,

— constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet du commandement de payer délivré le 31 octobre 2024,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. AM Auto, ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la S.A.S. AM Auto solidairement avec MM. [D] et [P] au paiement d’une provision de 19 608, 84 euros, selon décompte arrêté au 1er mars 2025, outre le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024, soit 183,50 euros, soit au total 19 792, 34 euros.

— condamner la S.A.S. AM Auto solidairement avec MM. [D] et [P] au paiement provisionnel de 1 440 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 30 novembre 2024, jusqu’à parfait libération des lieux,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la S.A.S. AM Auto, laquelle disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par commissaire de justice chargée de l’exécution,

— Condamner la S.A.S. AM Auto solidairement avec MM. [D] et [P] au paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— La condamner solidairement avec MM. [D] et [P] en tous les frais et dépens.

De leur côté, la S.A.S. Am Auto, MM. [D] et [P], représentés par leur conseil, reprennent oralement les demandes figurant dans leurs conclusions déposées à l’audience, notamment :

— accorder des délais de paiement à la S.A.S. AM Auto, s’agissant de sa dette de loyers, et échelonner en conséquence sur une période de deux années le paiement des sommes dues, par fractions mensuelles égales,

— suspendre les effets de la clause de résiliation, et dire que la clause résolutoire ne jouera pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

— débouter la bailleresse de ses demandes dirigées contre de MM. [P] et [D],

— débouter Mme [X] de toutes demandes contraires à leurs demandes,

— dépens comme de droit.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 31 octobre 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 30 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S. AM Auto de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Mme [X] sollicite le paiement de la défenderesse de 19 792,34 euros au titre de l’arriéré de loyers, y incluant le coût du commandement de payer de 183,50 euros.

La S.A.S. AM-auto déclare dans ses écritures ne pas contester la réalité de l’arriéré de loyers.

Le coût du commandement de payer ne peut être demandé au titre de l’arriéré locatif, celui-ci devant être inclus dans les dépens.

Dès lors, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 19 608,84 euros, échéance de mars 2025 inclus, à laquelle la S.A.S. AM Auto sera condamnée.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à Mme [X] à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.S. AM Auto occupante sans droit ni titre des locaux. Son maintien dans les lieux prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.S. AM Auto. Il convient de fixer, à compter du 1er décembre 2024, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de condamnation des cautions

Mme [X] sollicite la condamnation de MM. [D] et [P] au paiement solidaire des sommes précitées en qualité de cautions solidaires. Elle expose que le bail commercial comporte une clause de cautionnement et que les défendeurs y sont nommément désignés comme intervenant sous la dénomination de caution, cet engagement valant pour la durée du bail. La demanderesse fait valoir qu’il importe peu qu’il soit indiqué que la lecture du bail a été effectuée par le notaire soussigné, ce qui constitue une erreur de plume, le bail ayant été fait par acte sous seing privé. Elle expose que MM. [D] et [P] ont paraphé chacune des pages du bail et ont porté la mention à la fin du contrat lu et approuvé avec leurs signatures. Elle affirme que les défendeurs ont été informés de la portée de leur engagement en qualité de caution de la société AM Auto.

Les défendeurs sollicitent le rejet de ces demandes en invoquant une contestation sérieuse. Ils exposent que les mentions du bail sont erronées puisqu’aucun notaire n’a officié s’agissant de la rédaction et de la signature du contrat de bail et que les cautions n’ont donc nullement reçu les informations relatives aux engagements qu’elles prenaient.

Ils font valoir que les prescriptions de l’article L.331-1 du code de la consommation ne sont pas appliquées dans le bail puisqu’aucune mention manuscrite de la main des cautions relative à leurs engagement ne figure dans les documents fournis en violation des article 2292 et 1376 du code civil.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte, en revanche, il lui revient de s’assurer de l’apparente validité de cet acte.

L’article 2288 du code civil dispose notamment que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. En vertu de l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire et la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Lorsque la caution est une personne physique, l’acte de cautionnement est soumis à un formalisme spécifique prévu à l’article 2297 du code civil qui dispose notamment “à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres”.

Ce formalisme est destiné à lui assurer notamment une information précise sur la portée de son engagement en qualité de caution et il est d’ordre public.

Au temps de la conclusion du bail, un formalisme similaire était prévu par le code de la consommation, notamment en son article L.331-1 aujourd’hui abrogé.

Or, il est manifeste que le formalisme imposé pour l’acte de cautionnement n’a pas été respecté s’agissant des deux cautions, MM. [D] et [P], de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à leur obligation de garantir la société AM Auto pour l’arriéré cumulé en exécution du bail commercial en cause.

Il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant des demandes de Mme [X] tendant à voir MM. [P] et [D] condamnés solidairement avec la société défenderesse à lui verser des provisions.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La S.A.S. AM Auto sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré des loyers, outre les loyers venant à échéance, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Mme [J] [X] s’oppose à cette demande.

Elle indique que la société AM Auto est irrégulière dans le paiement des loyers et charges depuis le 1er septembre 2020 et que la dette locative n’a fait qu’augmenter depuis le 1er juin 2023. Elle explique que le preneur ne l’a jamais contactée pour tenter d’obtenir un échelonnement de sa dette locative ou pour faire des propositions de règlement. Mme [X] ajoute que les comptes de résultat produits au débat démontrent la diminution du chiffre d’affaires et du résultat d’exploitation du preneur, ce qui illustre son incapacité à faire face au paiement des loyers et charges.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, il ressort des éléments soumis un arriéré important et une insuffisante capacité financière de la société AM Auto pour faire à la fois face aux frais liés au bail courant et à l’apurement dudit arriéré.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.S. AM Auto les dépens de la présente instance, y incluant le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.S. AM Auto à payer à Mme [X] 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant Mme [J] [X] et la S.A.S. AM Auto concernant les locaux situés au n° [Adresse 5] à [Localité 7] (Nord) depuis le 30 novembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. AM Auto et de tout occupant de son chef des locaux situés au n° [Adresse 5] à [Localité 7] (Nord) ;

Autorise au besoin Mme [J] [X] à solliciter le concours de la force publique et d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 1er décembre 2024, au profit de Mme [J] [X] et à la charge de la S.A.S. AM Auto, une provision mensuelle à valoir sur l’indemnité d’occupation dont le montant correspond à celui des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. AM Auto à payer à Mme [J] [X] chaque mois d’avance, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S. AM Auto à payer à Mme [J] [X] une provision de 19 608,84 euros (dix-neuf mille six cent huit euros et quatre-vingt-quatre centimes) à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, échéance de mars 2025 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnations solidaires formulées contre M. [G] [D] et M. [C] [P] ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Condamne la S.A.S. AM Auto aux dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 31 octobre 2024 à la demande de Mme [J] [X] ;

Condamne la S.A.S. AM Auto à payer à Mme [J] [X] 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE