RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 20 janvier 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01289 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RLPU

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 16 décembre 2025 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

SAS SFP LA GRANDE CREMERIE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Pascal TRILLAT de l’ASSOCIATION TRILLAT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : P0524 et par Maître Anne TZIRENSTCHIKOW, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

SOCIÉTÉ [Adresse 8] [Localité 11]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 novembre 2025, la SAS SFP LA GRANDE CREMERIE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SC DU CHATEAU DE VERRIERES, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, aux fins de voir :

— Désigner un expert judiciaire avec mission telle que décrite dans le dispositif de l’assignation ;

— Ordonner la suspension du paiement des loyers (ou, à titre subsidiaire, leur consignation à la Caisse des dépôts et des consignations, ou auprès de l’avocat séquestre désigné), et ce, jusqu’à la réception sans réserve des travaux qui seront estimés nécessaires par l’expert judiciaire, ou jusqu’à la levée des réserves desdits travaux le cas échéant ;

— Condamner la SC DU CHATEAU DE VERRIERES à verser à la SAS SFP LA GRANDE CREMERIE la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 au cours de laquelle la SAS SFP LA GRANDE CREMERIE, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SAS SFP LA GRANDE CREMERIE expose que, suivant contrat du 30 novembre 2023, elle a pris à bail un appartement appartenant à la SC DU CHATEAU DE VERRIERES, situé au sein d’un immeuble collectif sis12 [Adresse 10] à [Localité 12]. Elle explique que très rapidement elle a constaté de nombreux désordres affectant principalement le chauffage, une invasion de fourmis, un défaut d’étanchéité causant des fissures dans les murs et plafonds et une forte humidité, un engorgement des gouttières et un défaut d’isolation de la toiture. Elle soutient que ces désordres, constatés par commissaire de justice le 23 avril 2025 et signalés à son bailleur à plusieurs reprises, ne lui permettent pas de jouir pleinement du bien loué, étant précisé qu’une pièce est inutilisable. Malgré ses diverses sollicitations, elle souligne que la situation perdure et s’estime en conséquence bien fondée à solliciter une expertise judiciaire. Enfin, pour solliciter la suspension du paiement de ses loyers, elle fait valoir l’existence d’un trouble manifestement illicite en raison du caractère indécent dudit logement.

En défense, bien que régulièrement assignée, la SC DU CHATEAU DE VERRIERES n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, la SAS SFP LA GRANDE CREMERIE justifie, par la production de l’ensemble des échanges de courriels entre les parties, du procès-verbal de constats par commissaire de justice du 23 avril 2025, et du courrier valant mise en demeure de réaliser des travaux d’isolation thermique du 24 juin 2025 adressé par son conseil à son bailleur, éléments qui rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Dès lors, il convient d’ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond. En conséquence la provision à valoir sur le coût de cette expertise est mise à la charge de la SAS SPF LA GRANDE CREMERIE.

Sur la demande principale de suspension de loyers et subsidiaire de consignation des loyers

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Toutefois, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence posées par les deux premiers alinéas de l’article 6 de la même loi, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité du logement. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l’article 6.

En l’espèce, si le procès-verbal de constat produit au dossier fait certes état de l’existence de désordres en humidité affectant le logement, il est cependant insuffisant à démontrer la réalité, la cause, comme l’origine de ces désordres, ce qui est précisément l’objet de la mesure d’expertise judiciaire telle qu’ordonnée. Dès lors, le caractère indécent du logement ne se pas trouve en l’état démontré.

En tout état de cause, seule l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux permet d’exonérer le locataire du paiement du loyer.

Or, même si une pièce du logement apparaît inutilisable, la SAS SFP LA GRANDE CREMERIE continuant à y demeurer, ne démontre pas le caractère inhabitable du logement.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes de suspension de consignation des loyers.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, ne pouvant être réservés, sont laissés à la charge de la SAS SFP LA GRANDE CREMERIE, dans l’intérêt de laquelle la mesure d’expertise est ordonnée.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la demande formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

[C] [L]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tel. : 01 42 77 18 25

Port. : 06 74 56 20 41

[C].longuepee@wanadoo.fr

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

*se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 12] après avoir convoqué les parties,

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*examiner les désordres allégués dans l’assignation et affectant l’immeuble ou les installations litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvement allégués au regard des documents contractuels liant les parties, s’il y a lieu; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants de ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelle proportions,

*indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

*donner son avis sur l’origine et les causes des désordres allégués dans l’assignation,

*dire en tout état de cause si les équipements ou installations sont conformes aux règles de l’art ainsi qu’aux normes de réglementations le cas échéant applicables,

*se prononcer sur la cohérence des diagnostics de performance énergétique réalisés en juillet et novembre 2023 au regard de l’état réel du logement,

*fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,

*après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

*fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

*dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

*faire les comptes entre les parties ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry, [Adresse 7] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 2.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SAS SFP LA GRANDE CREMERIE entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 7] à Évry-Courcouronnes ([Courriel 9] / Tél : [XXXXXXXX01] ou 80.06), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de suspension et de consignation des loyers ;

CONDAMNE la SAS SFP LA GRANDE CREMERIE aux dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 janvier 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,