REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 30 Avril 2026

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 25/00136 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RJAJ

DEMANDERESSE:

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [B] [Y] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : Sophie LASNE F.F. Greffier

Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Février 2026

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 30 Avril 2026, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e ZEITOUN

CCC défenderesse

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 octobre 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Madame [B] [Y] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 753,02 €, provision sur charges comprises.

Le 23 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [B] [Y] [X] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 462,19 € selon décompte arrêté au 20 mai 2025.

La société CDC HABITAT SOCIAL a, le 23 mai 2025, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 1 septembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a attrait Madame [B] [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société CDC HABITAT SOCIAL sollicite de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail à compter du 23 juillet 2025,

ordonner l’expulsion sans délai de Madame [B] [Y] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, ce au besoin avec l’assistance de la force publique ;

ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tels garde-meubles au choix du poursuivant et aux frais de Madame [B] [Y] [X] des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsée qui pourraient encore se trouver dans les lieux loués lors de l’expulsion ;

condamner Madame [B] [Y] [X] au paiement des sommes suivantes :

3 620,06 €, à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2025 (échéance de juillet 2025 incluse), et qu’elle se réserve la faculté d’actualiser le jour de l’audience ;

une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, soit au total, en l’état de la dernière révision, 753,02 €, à compter de la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire soit au 23 juillet 2025 ;

600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer.

Le 9 septembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 février 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 879,12 €. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris.

Madame [B] [Y] [X], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans le logement.

Madame [B] [Y] [X] soutient notamment :

que la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne avait déclaré recevable sa demande d’ouverture d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement le 20 juin 2024 ;

qu’elle perçoit un salaire mensuel compris entre 2 700 et 3 000 € en qualité d’aide-soignante ;

qu’elle a deux filles à charge.

La demanderesse déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire sollicités.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Daté du 22 décembre 2025, il en ressort que Madame [X] vit seule avec ses deux filles majeures, demandeurs d’emploi, qu’elle travaille en qualité d’aide soignante, que la dette s’est créée en raison des frais de scolarité pour ses filles, qu’un dossier de surendettement a été déposé, que le paiement du loyer courant est repris et que la dette a été apurée en partie, qu’il était envisagé de saisir le FSL.

Les parties ont été autorisées à produire, par note en délibéré avant le 30 mars 2026, les éléments relatifs au dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 23 avril 2026, la société CDC HABITAT communique le jugement du 17 février 2026 rendu par le juge des contentieux de la protection en matière de surendettement à l’égard de Madame [B] [X].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte arrêté au 21 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 879,12 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 472,39 €, soit une somme totale de 2 406,73 € hors dépens.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société CDC HABITAT SOCIAL est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement d’un montant de 472,39 € au 21 janvier 2026.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [Y] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, à titre provisionnel, la somme de 2 406,73 € actualisée au 21 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24, VI, 4° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [Y] [X] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Néanmoins, par jugement du 17 février 2026, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes statuant en matière de surendettement a prononcé au profit de Madame [B] [Y] [X] une suspension de l’exigibilité des créances pendant une durée de 24 mois à compter du 17 février 2026, sans intérêts.

Par ailleurs, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [B] [Y] [X] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ce que la bailleresse ne conteste pas.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement de Madame [B] [Y] [X] et de suspendre l’exigibilité de la dette locative de Madame [B] [Y] [X], à savoir la somme de 2 406,73 € pendant 27 mois à compter du 17 février 2026.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 septembre 2025, soit plus de deux mois / six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24, I, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article II.4.6 /) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [B] [Y] [X] le 23 mai 2025, pour un montant principal de 2 462,19 €. Le montant de la dette antérieure à la recevabilité à la procédure de surendettement le 20 juin 2024 a été déduit du montant de l’arriéré réclamé. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [B] [Y] [X] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement et de la suspension d’exigibilité de la dette, il y a lieu de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le délai de 27 mois à compter du 17 février 2026.

Si, pendant ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à l’adoption de mesures imposées.

Si l’intégralité de la dette est apurée selon les modalités de paiement prévus dans le cadre de la procédure de surendettement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

A défaut ou si la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet et dans ce cas, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [B] [Y] [X] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [B] [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société CDC HABITAT SOCIAL sera en droit d’exiger de Madame [B] [Y] [X] le paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [Y] [X], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

CONDAMNONS Madame [B] [Y] [X] à payer à société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 406,73 € actualisée au 21 janvier 2026, à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement de Madame [B] [Y] [X] ;

SUSPENDONS l’exigibilité de la dette de Mme [B] [Y] [X], à savoir la somme de 2 406,73 €, pendant 27 mois à compter du 17 février 2026, conformément au jugement rendu le 17 février 2026 par le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes statuant en matière de surendettement ;

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation du bail intentée par société CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATONS que le contrat signé le 25 octobre 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Madame [B] [Y] [X] concernant les locaux situés [Adresse 2], [Localité 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 juillet 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le délai de 27 mois à compter du 17 février 2026 ;

RAPPELONS que si, pendant ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à l’adoption de mesures imposées ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de Mme [B] [Y] [X], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte ;

RAPPELONS qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

DISONS que dans ce dernier cas :

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société CDC HABITAT SOCIAL, la résiliation du bail étant acquise à la date du 23 juillet 2025;

Madame [B] [Y] [X] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Madame [B] [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société CDC HABITAT SOCIAL sera en droit d’exiger de Madame [B] [Y] [X] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [B] [Y] [X] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNONS Madame [B] [Y] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, à titre provisionnel, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Madame [B] [Y] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 mai 2025 ;

DEBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire par provision ;

LA PRÉSENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES